Les options pour votre mise de fonds : traditionnelle vs non traditionnelle

Vous avez un projet d’achat en immobilier? La mise de fonds sera l’un des aspects les plus importants à considérer. Quelles options se présentent alors à vous? Devriez-vous offrir une mise de fonds traditionnelle ou non traditionnelle?

Parce qu’elle représente plusieurs milliers de dollars, l’accumuler n’est pas toujours facile. Heureusement, il existe plusieurs façons d’obtenir le montant nécessaire. On distingue d’ailleurs deux grands types de mise de fonds : traditionnelle et non traditionnelle.

Quel est le minimum de mise de fonds requis pour acheter une propriété?

Il faut savoir que la mise de fonds est en fait une portion du prix d’achat de la propriété que vous devez fournir par vos propres moyens. La mise de fonds minimale exigée par les institutions financières est généralement de 5 %, lorsque celle-ci est accompagnée d’une assurance prêt hypothécaire.

Toutefois, les banques pourraient exiger que vous fournissiez une mise de fonds plus élevée selon :

• Votre situation professionnelle et financière : si vous êtes travailleur autonome, vous pourriez devoir donner une proportion de mise de fonds plus importante ;
• Le type de bâtiment acheté : l'achat d'un triplex requiert une plus grande mise de fonds qu'une maison unifamiliale ;
• Votre statut de propriétaire : un propriétaire-occupant est admissible à une mise de fonds plus basse qu'un propriétaire qui n'habite pas l'immeuble acheté. 

Quel pourcentage de mise de fonds pour éviter la prime d'assurance de la SCHL?

Bien que le pourcentage minimal de mise de fonds requis est généralement de 5 %, vous devrez fournir au moins 20 % du prix d'achat de la propriété pour éviter de devoir rajouter les frais d'assurance prêt hypothécaire au montant de votre emprunt. 

Sources de mise de fonds traditionnelle

La majorité des achats immobiliers se font grâce à une mise de fonds provenant d’une source traditionnelle. Contrairement aux sources non traditionnelles, celles-ci n’augmentent pas le niveau d’endettement de l’acheteur.

Épargne et économies personnelles

Il s’agit sans doute de la manière la plus répandue pour amasser la mise de fonds. Les économies personnelles comprennent notamment votre compte bancaire, votre compte épargne libre d’impôt (CELI), mais aussi vos placements.

Sachez cependant que retirer l’argent de certains types de placement pourrait vous coûter des frais de pénalité. Veillez donc à vous informer avant auprès d’un expert en fiscalité pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Dans la majorité des cas, l’argent utilisé pour votre mise de fonds devra être inscrit au compte depuis un minimum de 90 jours.

Utilisation de vos REER (programme RAP)

Il est également possible d’utiliser une partie de l’argent accumuler dans vos REER dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP).

Ce programme gouvernemental vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de vos REER (donc 70 000 $ pour un couple), afin de vous en servir comme mise de fonds traditionnelle. L’argent retiré n’est alors pas imposé.

Certaines conditions s’appliquent toutefois :

• La propriété que vous voulez acquérir doit vous servir de résidence principale dans l’année qui suit son achat ;
• Les sommes doivent avoir été déposées dans le compte au moins 90 jours avant le retrait ;
• Vous devrez rembourser les fonds retirés sur une période maximale de 15 ans.

Pour participer au programme, vous devrez notamment remplir le formulaire T1036, disponible sur le site web de l’Agence de Revenu du Canada.

Lettre de don non remboursable fait par un proche

Votre mise de fonds traditionnelle peut également prendre la forme d’un don non remboursable. Celui-ci doit provenir d’un membre de la famille immédiate ou d’un parent proche. Encore une fois, une preuve que cet argent se trouve dans le compte bancaire du donateur depuis 90 jours pourrait être exigée par l’institution prêteuse.

Si vous envisagez cette option, sachez qu’un notaire peut vous aider à mettre sur papier les conditions du don offert. Une lettre de don est d’ailleurs souvent utilisée pour confirmer que les fonds ne sont pas fournis à titre de prêt.

Le don d’équité

Bien que différent d’un don en argent, un don d’équité peut aussi être utilisé comme mise de fonds pour l’achat de la maison familiale.

Ce type de donation consiste essentiellement en ce qu’un parent vende la demeure à son enfant à un coût inférieur à la valeur marchande de la propriété. La différence entre le prix de vente et la valeur du bien est alors réputée pour être le montant de mise de fonds octroyé.

Les autres options

Bien entendu, les options mentionnées ci-haut ne sont pas les seuls types de mises de fonds traditionnelles acceptées par les banques lors de l’achat d’une maison. Il est aussi possible d’utiliser :

• Un héritage : vous devrez évidemment apporter les preuves de cet héritage.
• Le produit de la vente d’une propriété : les gains issus de la vente de votre résidence peuvent servir comme mise de fonds pour l’achat d’une nouvelle.
• La location achat : la location avec option d’achat permet d’accumuler, avec le paiement du loyer, une mise de fonds que vous pourrez par la suite utiliser pour acheter la propriété.

Sources de mise de fonds non traditionnelle

Il faut savoir que seuls les emprunteurs disposant d’un excellent dossier de crédit peuvent se prévaloir d’une mise de fonds non traditionnelle.

De plus, certains assureurs hypothécaires, tels que la SCHL, n’acceptent pas de couvrir les prêts dont la mise de fonds provient d’une source non traditionnelle. Celle-ci en avait d’ailleurs fait l’annonce dans un communiqué à l’été 2020. Sans assurance, l’emprunteur doit donc débourser une mise de fonds plus importante (généralement 20 % du prix d’achat de la propriété).

Emprunt personnel

Dans certains cas, il peut être possible d’obtenir un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle pour votre mise de fonds. Les fonds disponibles sur votre carte de crédit peuvent aussi être utilisés.

Il s’agit cependant d’une option peu utilisée et les banques refusent généralement ce type de financement. Après tout, le but de la mise de fonds est de montrer que vous avez les ressources financières suffisantes pour assumer le coût d’une propriété. Avoir recourt à du crédit pour financer un autre projet peut donc paraitre comme un non-sens.

Prêt remboursable d’un proche

Un prêt, offert par un ami ou un membre de la famille, peut aussi être utilisé comme mise de fonds non traditionnelle. Vous devrez évidemment lui rembourser l’argent prêté, selon les modalités que vous déterminerez préalablement avec lui.

Obtenir de l’aide pour la mise de fonds pour votre maison

Parce qu’accumuler une mise de fonds suffisante peut être complexe, particulièrement si vous n’utilisez que vos propres économies, il ne faut pas hésiter à aller chercher l’aide financière disponible.

Regardez d’abord du côté de votre municipalité actuelle ou de votre ville de destination. Certains programmes pourraient être offerts pour vous aider à devenir propriétaire sur leur territoire.

Il existe aussi de nombreux programmes gouvernementaux, tant au niveau provincial que fédéral. Le RAP, mentionné précédemment, en fait partie. Mais il en existe également d’autres, tels que :

• L’incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) ;
• Les crédits d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH).

Photo de couverture : Freepik.com

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