Au moment de trouver votre future maison, le choix d’acheter ou de louer votre résidence vous revient entièrement. Pour ceux qui désireraient devenir propriétaires, mais qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas le faire immédiatement, sachez qu’il existe une solution : la location avec option d’achat.
Comme pour tous les types d’engagements financiers en immobilier, la signature d’un contrat de location avec option d’achat résidentielle comporte de nombreux points à considérer. C'est une décision qui doit être réfléchie afin de déterminer s’il s’agit bel et bien de la meilleure solution pour vous.
Que vous soyez intéressé à louer votre prochaine maison pour pouvoir l’acquérir plus tard ou que vous soyez simplement curieux d’en savoir plus à ce sujet, lisez la suite de cet article. Nous y avons rassemblé les informations importantes qu’il vous faut connaître avant de vous engager dans une location avec option d’achat.
C'est quoi, la location avec option d’achat au Québec?
Tout d’abord, pour mieux comprendre ce qu’est la location avec option d’achat, il faut éviter de la confondre avec la préoccupation. Il s’agit de deux concepts bien distincts, employés dans des contextes différents.
La préoccupation est un terme parfois utilisé lorsqu’un acheteur, qui s’est déjà engagé à acquérir la maison par le biais d’une promesse d’achat, souhaite occuper les lieux avant la signature de l’acte de vente. La préoccupation s’inscrit donc dans un contexte de transaction immobilière.
L’option d’achat s’inscrit quant à elle dans un contexte de location. Elle se produit lorsque le locataire s’engage d’abord à louer les lieux, tout en conservant la possibilité d’acquérir la maison à la fin du bail, en fonction de conditions préétablies avec le vendeur.
Certains contrats vont établir d’avance le prix qui sera demandé pour la demeure si le locataire décide d’acheter, alors que d’autres stipuleront que le prix sera déterminé à la fin de la période de location, selon la valeur marchande de l'habitation. Il est donc primordial de lire le contrat et les clauses qu’il contient avant de signer.
Comment fonctionne la location avec option d’achat d'une maison?
La location-achat requiert notamment de signer un bail à cet effet, de verser un dépôt de garantie et de déterminer les responsabilités de chacun. Explications.
Signature du bail du logement
D’abord, un bail est conclu entre le locateur et le locataire. Ce dernier doit alors effectuer des paiements réguliers au propriétaire et doit respecter les règles et les droits inscrits dans le contrat pour toute la durée de la location.
L’option achat doit stipuler qu’à la fin de la période déterminée, le locataire a la possibilité d’acheter la demeure, mais pas l’obligation de le faire. En fin de compte, le locataire peut décider de ne pas acquérir la maison.
La plupart des contrats de location avec option d’achat s’échelonnent sur un délai d’un à trois ans, mais cette période peut varier en fonction de l’accord passé entre le locateur et le locataire.
À la fin du bail, si le locataire souhaite toujours acheter la résidence, les règles liées à la vente immobilière s’appliqueront. Le locataire devra alors se qualifier pour une hypothèque et suivre toutes les étapes relatives à l’accession à la propriété.
Versement d'un dépôt de garantie
De plus, un contrat de location-achat exige généralement qu’une certaine somme soit versée par le locataire afin de constituer un dépôt de garantie. Celui-ci sert à cotiser pour l’éventuelle mise de fonds sur la maison.
Responsabilités et obligations
En ce qui concerne les tâches à effectuer et les frais à payer, le locataire a un rôle semblable à celui d’un propriétaire. Il s’occupe habituellement de l’entretien et des réparations de l’habitation. Il a donc plus de responsabilités qu’un locataire traditionnel.
Toutefois, le propriétaire-vendeur se charge généralement des frais tels que les taxes municipales, les assurances, etc.
Avant de vous engager dans une location avec option d’achat, veillez à ce que tous ces aspects potentiellement problématiques soient clarifiés sur le contrat. Vous ne devez rien laisser au hasard!
Louer une maison avec option d'achat : pour quel type de vendeur et d’acheteur?
Les maisons permettant la location avec option d’achat sont généralement attrayantes pour les individus qui voudraient devenir propriétaires, mais qui ne sont pas admissibles à une hypothèque. Cela peut arriver dans le cas d’un mauvais dossier de crédit, d’une faillite ou lorsque l’individu n’a pas les moyens financiers suffisants pour fournir la mise de fonds minimale.
Ce type de location peut aussi être intéressant pour ceux et celles qui souhaiteraient « essayer » la demeure choisie avant d’en devenir officiellement l’acquéreur. L’option d’achat permet alors de tester le quartier, de voir si la résidence répond réellement à tous leurs besoins et tout simplement à savoir si le rôle de propriétaire leur convient.
En effet, bien que le titre de propriétaire puisse sembler séduisant, tous ne se plaisent pas à assumer les tâches connexes!
Du côté des vendeurs, la location-achat peut intéresser les personnes qui ont de la difficulté à vendre leur maison ou qui ne sont pas pressées de le faire.
Elle peut aussi attirer des investisseurs qui souhaiteraient acquérir le logement spécifiquement pour le futur locataire et être en mesure de lui revendre quelques années plus tard. Par exemple, un individu pourrait acheter une maison pour un membre de sa famille dans le but de lui laisser la résidence par la suite.
Quels sont les avantages et inconvénients à considérer?
Vous aimeriez opter pour la location-achat d'une maison? Avant de vous lancer, voici quelques points importants à considérer.
Les avantages pour le locateur
Voici quelques avantages dont le locateur peut tirer profit en offrant la possibilité à l’acheteur potentiel de louer sa propriété avant de l’acquérir :
- Une maison étant plus attrayante que la moyenne des appartements, le locateur pourrait être en mesure de facturer un montant plus élevé pour la location.
- Même si la propriété lui appartient toujours, le locateur n’a généralement pas à s’occuper des réparations et de l’entretien de la demeure. Il n’aura donc pas à débourser pour ces frais.
- Parce qu’un pourcentage des paiements mensuels va directement dans les poches du propriétaire, le locateur pourrait recevoir un bon profit sur son investissement.
- S’il vend bel et bien sa résidence à la fin du contrat, le vendeur conserve l’argent gagné grâce aux frais de location en plus du montant de la vente.
Les inconvénients
Financièrement, la location avec option d’achat peut donc être très intéressante pour le vendeur. Mais il ne s’agit pas d’une situation parfaite. Ce type de contrat vient aussi avec son lot d’inconvénients :
- Le vendeur doit suivre le même procédé de filtration que les locateurs classiques. Il doit ainsi vérifier les antécédents des locataires potentiels, leur admissibilité au crédit, etc.
- La location avec option d’achat n’oblige pas le locataire à acheter la propriété à la fin du contrat. Il peut donc ne pas aller jusqu’au bout de la transaction, ce qui contraindrait le locateur à trouver un nouveau locataire et recommencer le processus.
- Parce que la maison est toujours au nom du locateur, il doit continuer de faire ses versements hypothécaires à son prêteur, jusqu’à ce que la résidence soit officiellement vendue. Il se pourrait que les frais de location ne couvrent pas le montant des versements.
- Les retombées économiques pour le locateur ne sont pas aussi rapides que s’il décidait de vendre immédiatement.
Les avantages pour le locataire
Le locataire peut, lui aussi, bénéficier de plusieurs avantages de location avec option d’achat. Voici les principaux points positifs qui pourraient découler de ce type de contrat :
- Le locataire peut résilier son contrat à la fin de la période de location. Il peut donc « tester » la maison avant de l’acheter et il n’a aucune obligation d'acquérir la propriété s’il n’est pas satisfait.
- Dans le cas où le locataire n’aurait pas une bonne situation financière, le temps de location pourrait lui permettre d’augmenter sa cote de crédit et de se qualifier pour une hypothèque.
- Si le prix d’achat de la propriété est « gelé » dès la signature du contrat de location, l’individu peut profiter de la plus-value du bien immobilier sans avoir à payer de surplus, dans le cas où la valeur de l’habitation aurait augmenté entre-temps.
Les désavantages à considérer
Le locataire pourrait toutefois se heurter à certains inconvénients, tels que ceux-ci :
- Si le dossier de crédit du locataire ne s’est pas amélioré à la fin du contrat, il pourrait se voir refuser le financement hypothécaire et ne pas être en mesure d’acquérir le logement.
- Si le locataire a payé un dépôt de garantie, il pourrait perdre son dépôt initial s’il n’achète pas la maison ou s’il rompt les termes de son contrat.
- Contrairement à un appartement, le locataire est généralement responsable de l’entretien et des réparations à effectuer. Il doit être en mesure d’assumer ces coûts qui peuvent survenir de manière imprévue.
- L’ensemble de coûts de location pourrait faire en sorte que l’individu finisse par payer la propriété plus cher que s’il l’avait acheté dès le départ.
La location avec option d’achat est complexe. Il faut donc que vous vous assuriez de connaitre tous les risques liés à ce type de contrat immobilier avant de signer.
Le rôle du courtier immobilier lors d’une location avec option d’achat
Bien que l’option d’achat soit avant tout une location, les règlements de la Loi sur le courtage immobilier s’appliquent lors de ce type d’entente. Le courtier immobilier a donc le même rôle à jouer que dans le cadre d’une vente ou d’un achat. Il doit faire les vérifications nécessaires, conseiller et informer son client comme il le ferait pour toute autre transaction immobilière.
Il devra notamment conseiller son client et l’aider à obtenir les informations suivantes :
- La durée du bail ;
- Les conditions de location ;
- Le prix de vente ;
- Les inclusions et les exclusions du contrat ;
- L’échéance maximale pour prendre la décision d’acheter ou non.
Des particularités propres à ce type de contrat
Parce qu’elle implique des contraintes et des droits différents que les autres types de transactions, le courtier immobilier devra avoir un bagage de connaissances étoffées sur la location résidentielle avec option d’achat. Il devra alors non seulement appliquer la Loi sur le courtage immobilier, il devra également connaitre :
- Les particularités de la Loi sur le Tribunal administratif du logement ;
- Les diverses règles prévues au Code civil du Québec.
Si vous prévoyez signer un contrat de location avec option d’achat, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour être sûr de prendre la bonne décision et de comprendre tout ce qu’elle implique. En plus du courtier immobilier, vous pourriez par exemple requérir les services d’un notaire spécialisé en droit immobilier.
Vous pouvez également demander des références au vendeur ou au propriétaire de la maison que vous souhaitez louer.
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