La Déclaration du vendeur sur l’immeuble, communément appelée « déclaration du vendeur », est un document clé tant pour le vendeur que pour l’acheteur lors d’une transaction immobilière.
Tout comme le certificat de localisation, la déclaration de copropriété et l’acte hypothécaire, ce formulaire est incontournable dans le cadre d’une vente. Il est donc essentiel de bien en comprendre la portée et les implications.
Lisez ce qui suit pour tout savoir sur ce document fondamental en immobilier.
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur sur l’immeuble ?
Créée par l’OACIQ, la déclaration du vendeur est un formulaire qui permet de dresser un portrait détaillé de la propriété mise en vente. Le vendeur répond par oui ou non aux différentes questions, en ajoutant des précisions lorsque nécessaire, en connaissance de cause et en bonne foi.
Souvent comparée à un curriculum vitae de la propriété, cette déclaration se veut aussi complète que possible. Elle regroupe toutes les informations pertinentes susceptibles d’influencer la valeur de l’immeuble, comme son état général, ses antécédents ou tout autre détail significatif.
Ce document a pour objectif principal de protéger les deux parties impliquées dans la transaction : le vendeur, qui fournit l’information, et l’acheteur, qui en prend connaissance.
Une protection essentielle pour l’acheteur et le vendeur
Lorsqu’elle est remplie avec soin, la Déclaration du vendeur sur l’immeuble permet de limiter la responsabilité du vendeur en ce qui concerne la qualité de la propriété, tout en le protégeant contre d’éventuelles poursuites.
En divulguant, au meilleur de sa connaissance, toute information susceptible d’affecter l’état ou la valeur de la maison, le vendeur réduit le risque d’être tenu responsable en cas de découverte de vices cachés. Bien qu’elle ne constitue pas une garantie absolue contre tout recours, cette déclaration demeure un outil de protection important.
Pour l’acheteur, ce document offre également une certaine tranquillité d’esprit quant à l’état de la propriété, grâce aux précisions qu’il fournit. Il lui permet de prendre une décision éclairée en mettant en lumière des éléments pouvant influencer la transaction.
Si certains aspects du document soulèvent des interrogations chez l’acheteur ou son courtier, et que des vérifications viennent confirmer ces doutes, il peut alors être envisageable d’ajouter des conditions à la promesse d’achat.
La déclaration du vendeur suffit-elle à garantir l’état de la propriété ?
Même si la déclaration du vendeur vise à fournir un portrait fidèle de l’état de la propriété, elle ne doit en aucun cas être considérée comme une garantie complète de sa qualité. L’acheteur a tout intérêt à compléter cette information en recourant à d’autres moyens pour évaluer l’état réel de l’immeuble et déceler d’éventuels problèmes que le vendeur aurait pu ignorer ou omettre.
Il est donc fortement recommandé de faire appel à des professionnels, notamment à un inspecteur en bâtiment, pour procéder à une inspection préachat rigoureuse. Cette démarche constitue une précaution essentielle et un complément indispensable à la déclaration du vendeur.
Quelles informations retrouve-t-on dans la déclaration du vendeur ?
Le vendeur, avec l’aide de son courtier immobilier, doit veiller à ce que chaque section du formulaire soit dûment complétée. Au besoin, certaines vérifications, comme la consultation du registre foncier ou de rapports d’inspection antérieurs, peuvent être nécessaires pour assurer l’exactitude des renseignements fournis et éviter les conséquences d’une fausse déclaration.
Pour dresser un portrait aussi complet que possible de la propriété, la déclaration du vendeur inclut, en plus de l’identification du vendeur, les informations suivantes :
- L’année de construction de la propriété ;
- L’année d’acquisition ;
- Le statut de l’hypothèque actuelle ;
- L’existence de servitudes ;
- Toute limitation au droit de propriété ;
- L’état de la toiture, de la plomberie, du système de chauffage et du système électrique ;
- Les problèmes connus liés à la propriété (dégâts d’eau, contamination, problèmes de structure, etc.) ;
- Les rénovations et travaux effectués ;
- La présence d’une zone à risque (comme une zone inondable) ;
- Les revenus générés par des beaux, s’il y a lieu.
Lorsque des rénovations ont été réalisées ou que des problèmes mentionnés ont été résolus, il est utile pour le vendeur de fournir des preuves à l’appui, comme des factures ou des rapports de professionnels.
Une fois le formulaire complété et signé, il est annexé à la promesse d’achat et remis au prêteur hypothécaire, qui s’en servira pour établir les modalités du prêt accordé à l’acheteur.
Où se procurer ou trouver un formulaire de l’OACIQ ?
Vous souhaitez voir à quoi ressemble concrètement ce document? Un spécimen de la Déclaration du vendeur est disponible sur le site officiel de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Vous pouvez ainsi en consulter chaque section et prendre connaissance des informations exigées.
À noter que, pour assurer la clarté du document et éviter toute confusion, la majorité des questions exigent une réponse simple par oui ou non.
Y a-t-il un formulaire spécifique pour les copropriétés divises (condo) ?
Pour les transactions impliquant une copropriété divise, un formulaire distinct est prévu : la Déclaration du vendeur sur l’immeuble — Copropriété divise. Ce document, que le courtier immobilier doit utiliser dans ce contexte, reprend la structure générale de la déclaration du vendeur, tout en intégrant des questions spécifiques à ce type de propriété.
On y retrouve notamment des sections portant sur le fonds de prévoyance, les frais de condo, les assemblées de copropriétaires et d’éventuels travaux majeurs à venir. Ce formulaire permet ainsi de mieux encadrer les particularités liées à la copropriété divise et d’assurer une transparence adaptée.
Ce document est-il obligatoire au Québec ?
Oui, au Québec, ce formulaire est obligatoire dans plusieurs cas. Depuis le 1er juillet 2012, la Déclaration du vendeur doit être utilisée dans toute transaction immobilière impliquant un détenteur de permis de l’OACIQ, c’est-à-dire un courtier immobilier.
Elle est exigée lors de la vente d’une propriété résidentielle de moins de cinq logements, y compris les immeubles détenus en copropriété par indivision. Toute promesse d’achat dans ce contexte doit donc être accompagnée de ce formulaire, dûment rempli et signé.
Si un vendeur refuse de répondre aux questions ou de signer le document, son courtier immobilier ne pourra pas, légalement, le représenter.
Pour les immeubles de cinq logements et plus, les propriétés à vocation principalement commerciale ou les terrains sans bâtiment, l’utilisation du formulaire n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée par l’OACIQ pour assurer la transparence de la transaction.
Acheteur : comment obtenir la déclaration du vendeur ?
Lorsqu’un acheteur manifeste son intention de déposer une offre d’achat, le vendeur, avec l’aide de son courtier immobilier, doit lui remettre la Déclaration du vendeur sur l’immeuble. L’acheteur doit ensuite signer ce document, qui sera annexé à la promesse d’achat.
Ce formulaire peut également être transmis à l’inspecteur en bâtiment. Celui-ci pourra s’en servir pour orienter son inspection et préparer un rapport détaillé sur l’état de la propriété.
Le vendeur n’a pas habité la maison : que doit-il déclarer ?
Dans certains cas, le vendeur n’a jamais habité la propriété qu’il vend, comme c’est souvent le cas lors de la vente d’un bien par succession ou par un mandataire, notamment après le décès d’un proche, et cela sans garantie légale.
Dans cette situation, le vendeur n’est pas tenu de fournir des informations qu’il ne connaît pas. Cependant, il reste obligé de remplir la Déclaration du vendeur et de préciser, dans la section appropriée, les raisons pour lesquelles il ne peut pas répondre à certaines questions du formulaire. Cela permet de clarifier la situation pour l’acheteur et d’assurer la transparence de la transaction.
Quelles conséquences en cas de fausse déclaration par le vendeur de la maison ?
Si le vendeur fait une fausse déclaration, l’acheteur peut engager d’éventuels recours légaux contre lui, même si la vente a été réalisée sans garantie légale. Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à l’acheteur trompé :
- Annuler le contrat de vente : L’acheteur peut demander l’annulation de la vente, ce qui implique le remboursement du montant de la transaction et la restitution de la propriété.
- Réclamer des dommages et intérêts : L’acheteur peut demander une compensation financière pour les préjudices subis en raison de la fausse déclaration du vendeur.
- Exécuter des travaux correctifs aux frais du vendeur : Si des problèmes non divulgués dans la déclaration du vendeur nécessitent des réparations, l’acheteur peut exiger que les travaux soient effectués à la charge du vendeur.
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