Copropriété : quoi savoir sur les lois 16 et 141

Parmi tous les projets de lois et règlements au Québec, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver, en particulier lorsque la loi subit plusieurs modifications importantes. En immobilier, les lois 16 et 141 suscitent notamment beaucoup de confusion chez plusieurs individus.

La confusion persistante au sujet de ces deux lois peut entre autres être expliquée par le fait que l'ensemble de leurs dispositions ne sont pas entrées en vigueur dès leur adoption. Certaines ne l'ont été que plusieurs mois plus tard.

Ces deux lois ont des répercussions majeures pour les copropriétaires et les syndicats de copropriété. Il est donc important de les apprivoiser et de comprendre les changements qu’ils impliquent. Cet article est un court résumé de quelques-unes des mesures adoptées.

Projet de loi 16 et 141 au Québec : que sont-ils ?

Si les deux projets de loi ont été au cœur de plusieurs discussions, c’est que leurs dispositions ont changé de nombreux aspects de la copropriété.

La loi 141 met l’accent sur les assurances des copropriétés divises. Il implique de nombreux changements, dont :

• La mise en place d’un fonds d’auto assurance ;
• L’obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile pour les copropriétaires ;
• La création d’unités de référence ;
• La nécessité d’évaluer la valeur de reconstruction.

La loi 16 peut être vu comme un ajout à l’encadrement des syndicats de copropriété déjà visé par la loi 141. Ses dispositions touchent notamment :

• La déclaration de copropriété ;
• Le registre de propriété ;
• Les obligations du conseil d’administration ;
• Les assemblées de copropriétaires.

L’une de ses mesures vise plus spécifiquement à rendre obligatoire la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien.

Adoption et entrée en vigueur des règlements

La loi 141 a été adopté le 13 juin 2018, alors que la loi 16 a quant à lui été adopté le 5 décembre 2019.

La plupart des règlements concernant ces deux lois ont été adoptés dans les années qui ont suivi, dont certains en 2021. Toutefois, en date de mars 2024, certaines dispositions ne sont toujours pas officiellement en vigueur. C'est notamment le cas de l'étude du fonds de prévoyance, de même que certains détails du carnet d'entretien.

Évaluation obligatoire de la valeur de reconstruction de l’immeuble

Depuis le 15 avril 2021, les syndicats dont la couverture d’assurance arrive à échéance sont obligés de souscrire à une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété plutôt que la valeur à neuf, comme c’était auparavant le cas. Ce changement a pour but d’éviter toute ambiguïté qui pouvait découler des termes « valeur à neuf ».

Dorénavant, tout syndicat de copropriété devra faire évaluer régulièrement la valeur de reconstruction de l’immeuble par un professionnel. Cette évaluation doit impérativement être effectuée par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Cette évaluation servira au syndicat de copropriété à contracter une assurance appropriée qui lui permettra de reconstruire le bâtiment en cas de sinistre. Selon la loi, elle devra être refaite tous les 5 ans. Le syndicat dispose donc d’une période de cinq années suivant la date de la dernière évaluation pour en faire réaliser une nouvelle et, ainsi, garder les renseignements et la couverture d’assurance de l’immeuble à jour.

En bref, cette nouvelle réglementation stipule que :

• Le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire à une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l’immeuble ;
• Le syndicat doit obligatoirement engager un évaluateur agréé, membre en règle de l’OEAQ, pour réaliser l’évaluation ;
• Une copie du rapport d’évaluation devra être remise à l’assureur de l’immeuble ;
• Chacune des mises à jour devra être transmise à l’assureur dans le but d’indexer le coût de reconstruction de l’immeuble à sa valeur réelle.

Alors qu’un courtier immobilier est généralement un professionnel habilité à évaluer la valeur marchande d’une propriété, lors de la vente de celle-ci par exemple, il est important de noter que seul un évaluateur agréé est autorisé à accomplir l’évaluation de valeur de reconstruction prévue la loi.

La couverture d’assurance du syndicat de copropriété

La nouvelle version de l’article 1073 du Code civil du Québec impose également à tous les syndicats de copropriété, depuis le 15 avril 2021, de souscrire à une assurance qui couvre « de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement ». Dorénavant, les contrats d’assurance devront indiquer de manière explicite les risques qui sont exclus dans la police d’assurance ou dans un avenant.

De plus, alors que le syndicat devait déjà souscrire à une assurance responsabilité civile pour couvrir sa responsabilité envers les tiers, les membres du conseil d’administration, le gérant, le président et le secrétaire du conseil doivent désormais être couverts par cette assurance. 

La création d’un fonds d’auto assurance pour condo

L’obligation pour les syndicats de copropriété de créer un fonds d’auto assurance est une autre mesure importante qui affecte les copropriétés partout au Québec. Ce règlement est entré en vigueur le 15 avril 2022. 

Le fonds d’auto assurance est lié aux couvertures d’assurance d’une copropriété (assurance du bâtiment, assurance responsabilité du syndicat, etc.). Il est destiné au paiement des franchises que le syndicat de la copropriété doit acquitter à la suite d’un sinistre.

Le fonds peut également servir à la réparation d’un préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, mais seulement si l'indemnité d’assurance ou le fonds de prévoyance ne peut y subvenir.

Le montant du fonds d’auto assurance doit égaliser la franchise la plus élevée parmi les couvertures d’assurance souscrites par le syndicat (excluant les franchises pour tremblements de terre et inondations). Il doit être en liquidités et disponible à court terme

L’étude du fonds de prévoyance

D'autres mesures ont été mises en place dans les projets de loi 16 et 141. C’est le cas des dispositions visant à contraindre le syndicat à effectuer une étude du fonds de prévoyance. Celle-ci s'ajoute au registre de la copropriété, en vertu de l’article 1070 du Code civil du Québec, en plus de :

• La déclaration de copropriété ;
• Une copie du plan cadastral ;
• Les plans et devis de l’immeuble ;
• Les certificats de localisation du bâtiment (si disponibles).

L'étude devra être refaite tous les 5 ans pour aider la syndicat à mieux planifier les dépenses à venir.

Le carnet d'entretien

Le carnet d’entretien doit notamment décrire l’entretien fait dans le bâtiment et celui à faire. Il devra être tenu à jour et réviser de façon régulière par le conseil d’administration de la copropriété.

Ce faisant, il permettra aux administrateurs de connaitre précisément l'historique de l'immeuble, afin d'assurer un meilleur suivi.

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