L'augmentation de la valeur d'un terrain est une stratégie pertinente si vous en possédez un ou si vous planifiez un investissement en vue d'une revente à profit.
Alors, comment parvenir à cet objectif ? Comment évaluer la valeur d'un terrain au préalable ? On vous dit tout.
Pourquoi procéder à l'évaluation de la valeur d’un terrain ?
Si le processus peut paraître superflu, l'évaluation de la valeur du terrain facilite plusieurs de vos objectifs potentiels :
- Vous disposez d'un terrain et souhaitez le mettre en vente;
- Vous planifiez une future acquisition;
- Vous êtes propriétaires d’un terrain et souhaitez connaître sa valeur mise à jour.
De plus, sachez qu'une réalisation sérieuse de cette démarche vous permettra notamment de justifier votre prix auprès d'acheteurs potentiels et donner plus de crédibilité à votre offre de vente.
Comment est déterminée la valeur d'un terrain ?
Avant de vouloir augmenter la valeur d'un terrain, il est indispensable de savoir comment celle-ci est déterminée.
Analyse de ses caractéristiques
D'abord, l'analyse des caractéristiques du terrain permet de déterminer ses atouts.
Sa superficie
Sachez que la superficie peut considérablement impacter le prix d'un terrain. En effet, une section de 10 000 pieds carrés vaudra potentiellement moins d'argent qu'un autre terrain de 35 000 pieds carrés.
Pour vous assurer précisément de sa taille, n'hésitez pas non plus à consulter le certificat de localisation du terrain pour réaliser sa vérification cadastrale.
Son orientation
En parallèle, l'orientation de la parcelle peut également avoir un impact significatif sur son coût. Si vous avez par exemple un projet de construction résidentielle, cela vous aidera notamment dans votre stratégie d'implantation. Avec l'ensoleillement d'une maison individuelle optimisé, la valeur du bâtiment ne pourra en effet être que rehaussée.
L'état de son sol
On note aussi que l'analyse de l'état du sol constitue un facteur supplémentaire pouvant impacter l'établissement de la valeur du terrain. Pour cela, il est notamment possible d'analyser la topographie du sol, qui est une technique de représentation sur plan des formes du terrain.
Son zonage
Autre élément à prendre en compte : le zonage du terrain. En effet, une section qui autorise une construction résidentielle vaudra peut-être davantage qu'une autre située dans un zonage soumis à des restrictions.
Rendez-vous sur place
Cela peut paraître évident, mais prenez le temps de bien analyser le terrain en vous rendant sur place. Un tel réflexe vous permet de prendre davantage conscience de l’environnement dans lequel il se trouve.
Pour cela, vous pouvez notamment vous déplacer dans la municipalité rattachée à celui-ci afin de repérer d'éventuels services à proximité. Mesurez ensuite les distances qui séparent ces commodités de votre bien, de sorte à réinsérer ces informations lors d'une éventuelle vente.
Réfléchissez à la meilleure exploitation possible
Ensuite, il peut être pertinent de définir l’usage optimal que pourrait avoir un terrain vacant. En effet, sa valeur marchande ne sera pas la même s’il peut accueillir des constructions résidentielles ou une exploitation agricole.
Même si vous n'avez pas prévu de réaliser de grands projets, vous pourrez toujours mettre en avant le potentiel d'exploitation d'un terrain vacant lorsque l'occasion se présentera.
L'évaluation municipale ou foncière
Enfin, une analyse du marché pertinente est requise pour votre processus d'évaluation. Pour cela, fiez-vous aux transactions récemment effectuées dans le secteur qui possède un zonage et un potentiel d'exploitation similaires à votre parcelle.
Pour obtenir des indices supplémentaires, n'hésitez pas non plus à vous fier à l'évaluation municipale. Celle-ci est réalisée pour tous les immeubles situés sur le territoire de chaque municipalité locale, ce qui peut vous donner une idée plus précise des prix potentiels d'un secteur.
Comment augmenter la valeur d’un terrain ?
Une fois que vous en savez davantage sur la méthode d'évaluation adéquate, il est important de connaître les stratégies permettant d'augmenter la valeur d'un terrain. Pour un propriétaire, deux grandes manoeuvres prédominent :
- Exploiter les tendances du marché;
- Être davantage proactif et développer le terrain.
Pour y parvenir, suivez les conseils à venir. Ils vous permettront de convertir votre terre en un actif immobilier valorisé.
Exploiter les tendances du marché
Acheter, puis revendre le terrain rapidement
D'abord, sachez que cette méthode n'est pas exclusive aux opérations réalisées sur des terrains. Elle est en effet employée par de nombreux investisseurs immobiliers, notamment via le mécanisme du flip. Pour un terrain, le principe reste le même, puisqu'il consiste à acquérir un bien afin de le valoriser et de le revendre rapidement à un coût plus conséquent.
Pour bien réussir cette stratégie, vous devrez faire preuve de réactivité pour vous positionner rapidement sur les bonnes opportunités du marché. Ensuite, vous appliquerez l'une des méthodes de valorisation présentées ci-dessous, afin d'augmenter la valeur marchande du terrain. L'étape de la revente vous permettra enfin de générer un gain rapide sur votre opération.
L'achat-revente à long terme
Ici, la principale qualité requise pour générer du profit est votre patience. En ce qui concerne la nature de l'opération, les bases sont les mêmes que pour l'achat-revente rapide, avec le repérage préalable d'une bonne opportunité sur le marché.
En revanche, vous ne mettez pas en place de levier de valorisation spécifique. Vous attendez seulement que le terrain prenne de la valeur sur le long terme. Une bonne connaissance des tendances du marché est toutefois requise. Cette expertise vous permettra d’identifier la période idéale pour une remise en vente fructueuse de votre terrain, afin d'effectuer la meilleure opération possible.
Comme indiqué, vous devrez ici avoir une vision davantage à long terme. Il est en effet possible que le terrain se situe dans une zone susceptible de prendre de la valeur, mais qu’il vous faille attendre. Par exemple, il peut y avoir la construction d’une gare prévue pour les années futures. Ne cédez donc pas à la tentation de remettre le terrain en vente alors que le moment est inopportun.
Quelle stratégie d'exploitation pour le développement ?
Si vous souhaitez être davantage proactif avant la revente du terrain, sachez que plusieurs méthodes d'exploitation permettent de le valoriser pendant la durée de détention.
Ici, ce mécanisme vous permet non seulement de générer des revenus sur la plus-value, mais également durant sa période d'exploitation. Nous vous conseillons cette stratégie si vous avez du temps et un budget supplémentaire à allouer à l'implantation d'une activité sur votre bien.
Mise en valeur du terrain via son changement de zonage
S'il est bien pensé, le changement de zonage du terrain permet d'augmenter sa valeur. Dans cette situation, une bonne compréhension des réglementations locales est exigée dans la majorité des cas. Elle vous permet d'anticiper efficacement votre future stratégie, avant même d'acheter le terrain.
Une fois votre bien acquis, effectuez une demande auprès de l'organisme municipal responsable. Pour améliorer la rentabilité du terrain, sachez que plusieurs zonages sont possibles au Québec :
- Résidentiel;
- Agricole;
- Institutionnel;
- Commercial;
- Industriel;
- Mixte.
En fonction du changement apporté, vous pourrez par exemple construire un logement résidentiel, commercial ou toute autre infrastructure. Cette stratégie permet ainsi d’ajouter de la valeur au terrain par l'implantation d’une activité nouvelle en son sein.
Scrutez les terrains vacants sous-exploités
En parallèle, il est possible d'optimiser davantage encore votre opération grâce à l'achat d'un terrain sous-valorisé par le vendeur. Cette manoeuvre implique ici que vous trouviez un terrain avec une valeur marchande qui n'a pas été bien évaluée.
Si l'une des principales façons d'en trouver un reste d'effectuer vos recherches sur Centris et d'autres sites de vente entre particuliers, vous devrez faire preuve d'ingéniosité pour dénicher la perle rare.
Par exemple, vous pouvez vous aventurer dans des municipalités afin de repérer certains terrains susceptibles d'être délaissés. Cela peut se caractériser par une végétation qui n'a pas été entretenue depuis un certain temps ou par la présence de signes de squattage, tels que des déchets d'emballage alimentaires.
Si vous arrivez à repérer un tel terrain, questionnez le voisinage pour tenter de retrouver le propriétaire. Peut-être souhaite-t-il se débarrasser de son bien et sera-t-il enclin à vous le vendre à un prix attractif ?
Dans tous les cas, nous conseillons cette stratégie aux investisseurs qui ont davantage de temps et, peut-être aussi, un peu moins de budget pour se lancer. Les recherches peuvent en effet se révéler fastidieuses, car les bonnes opportunités se font rares.
Estimation de la valeur marchande d'un terrain développé
Vous connaissez désormais les avantages qui peuvent vous inciter à augmenter la valeur d'un terrain, ainsi que les méthodes d'évaluation applicables.
Observons désormais les astuces supplémentaires à connaître une fois le potentiel de développement du terrain optimisé.
Comment calculer la valeur d'un terrain comprenant une maison ?
Si vous avez réalisé une construction résidentielle, vous devrez déterminer la valeur du terrain et celle de la propriété. Pour cette dernière, fiez-vous au prix des maisons ayant des caractéristiques similaires au sein du voisinage. Si celles-ci disposent d'un terrain avec une superficie équivalente à votre bien, c'est encore mieux.
Additionnez ensuite la valeur obtenue à celle déjà calculée pour le terrain vacant, afin de fixer son prix.
Estimer la valeur d'un terrain agricole
Pour vérifier la valeur d'un terrain agricole, vous devez respecter les grandes étapes qui suivent. Ici, le principal élément à vérifier concerne son zonage. En effet, il est important de s'assurer que le terrain soit bel et bien situé en zonage vert, dédié à la réalisation d'activités liées à l'agriculture. Les autres éléments permettant d'estimer la valeur d'un terrain agricole sont plus classiques et correspondent à :
- Son emplacement;
- Les services à proximité
- Son potentiel de rentabilité;
- L'analyse du marché local.
Comment déterminer le prix de vente d'un terrain ?
Nous y sommes. Vous avez acheté puis valorisé votre terrain et il est désormais temps de procéder à sa vente, avec l'espoir de réaliser une belle plus-value.
Sachez ici que le prix relatif à la vente dépend principalement de toutes les méthodes d'évaluation déjà présentées dans cet article. Une fois tous ces calculs effectués, n'oubliez toutefois pas de prendre en compte votre situation personnelle.
Par exemple, vous pouvez mettre votre terrain sur le marché à un prix légèrement supérieur à la moyenne calculée. Nous vous conseillons en effet cette stratégie si vous n'êtes pas dans l'obligation de réaliser une vente urgente. Dans le cas contraire, il faudra alors tout simplement privilégier un tarif plus attractif.
Au cours des négociations avec les acquéreurs, n'hésitez pas à rappeler les forces du bien que vous cédez. Mettez ainsi en avant tous les changements que vous avez apportés au terrain, ainsi que les augmentations de prix constatées dans les semaines et mois ayant précédé la vente.
Comment connaître plus facilement la valeur d'un terrain ?
Enfin, il est possible que vous ne souhaitiez pas procéder vous-même au calcul de l'estimation de la valeur du terrain. Pour connaître sa valeur plus facilement, nous vous conseillons alors de déléguer cette tâche à des professionnels. Deux types d'experts sont en effet habilités à l'accomplissement de cette mission :
- L'évaluateur agréé;
- Le courtier immobilier.
1. L’évaluateur agréé
D'une part, l'évaluateur agréé dispose de nombreuses compétences, telles qu'une formation lui permettant de déterminer la valeur d'un bien. Sa connaissance spécifique de certaines normes lui permet de vous fournir des indications fiables et d'éviter les erreurs.
Sachez qu'il n'est pas rare que certains propriétaires n'aient pas confiance en ce type de professionnel. Pourtant, l'évaluateur agréé ne perçoit pas de rémunération supplémentaire s'il évalue à la hausse ou à la baisse un terrain. Sa neutralité vous garantit ainsi une estimation fiable, non altérée par de potentiels intérêts financiers.
Une fois sa mission achevée, il effectue enfin un rapport d’évaluation qui vous communiquera la valeur du terrain.
2. Le courtier immobilier
En second lieu, le courtier immobilier peut également vous donner des conseils éclairés sur la valeur d'un terrain. Habitué aux transactions immobilières, il peut vous accompagner dans l'acquisition ou la vente du terrain, en vous permettant d'éviter certaines erreurs.
Nous vous conseillons ici de faire appel à un professionnel qui a une bonne connaissance du marché local. Il disposera en effet de données potentiellement plus précises pour l’analyse du bien dans votre zone. S'il s'agit d'une vente de terrain agricole, veillez néanmoins à contacter un expert en immobilier agricole, qui disposera d'une expertise accrue dans ce domaine spécifique.
Courtier immobilier ou évaluateur agréé ? Notre avis
Face à ces deux types d'expertises, il est légitime que vous vous demandiez quel professionnel choisir pour votre projet.
Selon nous, ce choix s'effectue avant tout selon vos objectifs. Si vous souhaitez faire évaluer votre parcelle pour la vendre, nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier. Pour un autre cas de figure, nous vous conseillons de plutôt vous orienter vers les services d'un évaluateur agréé.
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