Lorsqu’un proche décède, l'une des étapes les plus importantes du processus de succession consiste à évaluer la valeur de ses actifs, dont les biens immobiliers qu'il possède. La valeur de la propriété détenue par le défunt peut avoir un impact significatif sur le règlement de l'héritage, les impôts à payer et le partage entre les héritiers.
L'évaluation immobilière dans le cadre d'une succession vous laisse perplexe? On vous présente les informations importantes à connaitre sur le sujet.
Qui estime la valeur de la propriété?
Lorsqu'il est question de déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier, l'évaluateur agréé est l'expert par excellence à contacter. Ce professionnel est habileté à effectuer une évaluation fiable et objective de la valeur réelle d'une propriété, qu'il s'agisse d'une maison, d'un condo, d'un immeuble à revenu ou de tout autre type de bâtiment.
L'expert fournira également au liquidateur ou à la personne chargée de la succession un rapport d'évaluation détaillé, expliquant les démarches effectuées et les résultats obtenus. Ce document est notamment reconnu par les autorités hypothécaires et fiscales.
Outre l'évaluateur agréé, les héritiers qui ont l'intention de vendre la propriété reçue en succession pourraient également se tourner vers un courtier immobilier pour obtenir une estimation du prix de vente potentiel. Ils n'obtiendront toutefois pas de rapport détaillé précisant l'analyse qui a été effectuée.
Comment faire évaluer un bien immobilier pour une succession?
Lors d'une succession, la propriété laissée en héritage doit être évaluée à la juste valeur marchande, c'est-à-dire au prix le plus probable auquel le bien pourrait être vendu dans les conditions actuelles du marché immobilier. Comme mentionné dans le point précédent, l'évaluateur agréé est le professionnel le mieux placé pour estimer précisément cette valeur.
Voici donc les étapes à suivre pour procéder à une évaluation immobilière dans le cadre d'une succession.
1. Trouver un évaluateur agréé de votre région
Au Québec, la profession d'évaluateurs agréés est réglementée par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Avant de choisir le professionnel avec qui vous ferez affaire, assurez-vous donc que son dossier est en règle auprès de l'organisme. La certification de l'OEAQ garantit que l'évaluateur respecte les normes éthiques et professionnelles en vigueur.
Privilégiez également un expert qui connait parfaitement le secteur dans lequel se situe la propriété et qui possède de l'expérience dans le type de bâtiment à évaluer (unifamiliale, copropriété, commercial, etc.).
2. Demander une évaluation formelle
Pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété, l'évaluateur agréé tiendra compte de nombreux facteurs, dont :
- L'emplacement de la maison ;
- La taille et superficie habitable ;
- L'état du bien ;
- Les tendances actuelles du marché immobilier.
Après avoir pris connaissance de façon approfondie de l'immeuble au cœur de l'évaluation, le professionnel de l'immobilier effectuera des comparaisons avec d'autres propriétés semblables, récemment vendues dans le même secteur. Cela lui permettra de déterminer plus précisément la valeur marchande.
Il vous fournira ensuite un rapport officiel détaillant les résultats de ses analyses.
Le coût relié à ces démarches peut varier d'un évaluateur à l'autre, l'expert étant libre de fixer ses honoraires. Il est donc intéressant de comparer plusieurs soumissions pour obtenir une idée plus précise du prix que vous devrez payer et choisir l'offre qui vous convient le mieux.
3. Consulter et conserver le rapport d'évaluation
Le rapport d'évaluation fournit des informations précieuses concernant le processus d'évaluation qui a lieu et les conclusions qui ont pu en être tirées. Veillez à le consulter attentivement et à le conserver précieusement dans vos dossiers.
Le rapport pourrait d'ailleurs être requis par les autorités fiscales, telles que Revenu Québec et l'Agence du revenu du Canada, ou les individus impliqués dans la succession (héritiers).
Qu'arrive-t-il en cas de sous-estimation de la valeur?
Il n'est jamais recommandé de sous-estimer la valeur réelle du bien immobilier laissé en héritage. Pourquoi? Tout simplement parce que cela pourrait entrainer plusieurs conséquences et impacts négatifs, dont :
- Conflits entre les héritiers : une sous-évaluation pourrait causer des tensions ou des litiges entre les héritiers, surtout si certains d'entre eux estiment que la valeur réelle n'a pas été correctement prise en compte.
- Conséquences fiscales : les héritiers pourraient être confrontés à des réclamations de la part de Revenu Québec ou de l’Agence du revenu du Canada, qui peuvent contester l’évaluation fournie et imposer des pénalités ou des frais additionnels si elles estiment que l'estimation est inexacte.
- Impact sur le partage de la succession : le montant total de la succession pourrait être revu à la hausse plus tard, ce qui entrainerait une redistribution des parts ou une révision des impôts à payer.
Pour éviter ces complications, il est donc recommandé de faire évaluer la propriété par un expert afin d'obtenir une estimation précise et reconnue.
Doit-on déclarer l'héritage de la maison aux impôts?
Oui, au Québec, l'héritage d'une maison doit être déclaré aux autorités fiscales. Lorsqu’une personne décède, ses biens immobiliers (maisons, terrains, immeubles à revenus, etc.) sont imposés.
L'impôt est alors calculé sur le gain en capital réalisé sur le bien immobilier ou, entre d'autres termes, la plus-value. Le gain en capital correspond à la différence entre la valeur actuelle et le coût d’achat original du bien.
Il existe toutefois une exception : si la propriété était considérée comme la résidence principale du défunt, elle sera exemptée d'impôt.
Qu'est-ce qui est imposable au décès au Québec?
Outre les biens immobiliers, d'autres actifs de la succession pourraient être assujettis à l'impôt et considérés comme ayant été vendus à la juste valeur marchande, même s'ils sont légués. Cela touche notamment les revenus, les REER et les biens en immobilisation.
Pour vous assurer de remplir toutes les obligations légales et fiscales, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un notaire spécialisé en gestion de succession.
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