Depuis son adoption en 2019 et son entrée en vigueur en 2020, la Loi 16 a été au centre de plusieurs discussions dans le domaine de la copropriété. Profitons-en donc pour faire un tour d’ensemble du sujet.
Concrètement, qu’est-ce que la Loi 16 ? Qu’est-ce qu’une étude de fonds de prévoyance ? Comment sera effectuée cette étude ? Qu’est-ce qu’un carnet d’entretien ? Quel impact cette Loi aura-t-elle sur les copropriétés et les copropriétaires ? Trouvons réponse à ces questions.
C'est quoi la loi 16?
Le projet de Loi 16 concerne plusieurs aspects du secteur de l'habitation et du domaine municipal. Cependant, dans cet article, nous nous concentrerons sur la première portion de celle-ci, soit ce qui concerne les copropriétés.
La Loi 16 prévoit, entre autres, l’instauration de dispositions obligeant toutes copropriétés à effectuer une étude de fonds de prévoyance, ainsi qu’à tenir un carnet d’entretien.
La Loi 16 vise ainsi :
- L’amélioration de l’état général des immeubles de copropriétés ;
- La mise à disposition de fonds afin d’effectuer des travaux d’entretien et de rénovations ;
- La protection financière des copropriétaires.
Quelles sont les motivations derrière ce projet de loi?
À plusieurs reprises, il a été possible de constater que de nombreux immeubles de copropriétés avaient grand besoin de travaux d’entretien sans toutefois avoir les fonds nécessaires pour les effectuer. Dans cette optique, le gouvernement a décidé de mettre en place une mesure qui lui permettra de détenir un meilleur contrôle de la situation.
Bien entendu, de nombreuses dispositions sont prévues dans le cadre du projet de Loi 16. Cependant, concentrons-nous aujourd’hui, sur deux de celles-ci :
- La conduite d’une étude de fonds de prévoyance ;
- La tenue d’un carnet d’entretien.
Est-ce que la loi 16 est entrée en vigueur?
Adoptée en décembre 2019 et officiellement sanctionnées dès le mois suivant, la Loi 16 est entrée en vigueur en janvier 2020, mais pas en intégralité. À cette date, plusieurs dispositions nécessitaient toujours un règlement du gouvernement pour devenir applicables. C'était notamment le cas de l'étude du fonds de prévoyance.
L’étude de fonds de prévoyance pour les condos
La Loi 16 demande qu’une étude de fonds de prévoyance soit effectuée tous les 5 ans. Dans ce sens, cette étude ponctuelle permettra aux syndicats de copropriété de prévoir de façon juste et précise les sommes que les copropriétaires devront verser dans le fond de prévoyance. Tout cela en tenant compte des réalités et des besoins concrets d’entretien de l’immeuble.
Il va donc sans dire que l’étude de fonds de prévoyance est un processus plutôt complexe. Voyons donc plus concrètement comment celle-ci se déroule.
1. Prise de connaissance du profil de la copropriété
La première étape de l’étude consiste en une analyse exhaustive du profil de la copropriété en question. Pour ce faire, les responsables de l’étude devront prendre connaissance de diverses facettes de l’immeuble, tant financières que techniques.
Il est important que cette analyse soit conduite de manière exacte, c’est pourquoi l’équipe devra avoir à sa disposition de nombreux documents tels que :
- Les bilans financiers passés et actuels;
- La déclaration de copropriété ;
- Les plans et devis de l’immeuble ;
- Un historique des travaux, etc.
Dans tous les cas, il est important de noter que cette étude doit être effectuée par un des spécialistes suivants, soit un architecte, un ingénieur ou un technologue.
2. Inspection visuelle du bâtiment
Lors de cette étape, une inspection visuelle de l’immeuble doit être conduite. Cette dernière a pour but d’évaluer l’état de l’immeuble ,ainsi que la condition et la durée de vie approximative des divers éléments qui le compose. Pour ce faire, l’expert inspectera maints éléments tels que :
- L’enveloppe du bâtiment ;
- Les finis intérieurs ;
- Les divers systèmes (électriques, mécaniques, etc.) ;
- La toiture ;
- Les fondations ;
- Le terrain, etc.
3. L’analyse des données
Lors de cette étape, il est temps de rassembler toutes les données recueillies. Dans un sens, l’analyse des données est un processus complexe axé sur l’analyse des résultats obtenus dans le rapport à la suite de l’inspection visuelle, ainsi que des informations recensées lors de la consultation des nombreux documents officiels de l’immeuble. C’est une façon d’avoir une vue d’ensemble sur l’état global, actuel et prochain, de la copropriété en question.
Si l'étude des données révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant pour les besoins réels de l'immeuble, le syndicat disposera de 10 ans pour combler l'écart.
4. Mise en place d’un plan d’entretien
Lorsque toutes les étapes précédentes ont été effectuées, il est temps d’élaborer un plan d’entretien. Le résultat de l’analyse permet au responsable de l’étude d’établir un calendrier avec les travaux d’entretien à prévoir pour les prochaines années, voire les prochaines décennies.
Ce plan permettra donc de déterminer les sommes qui seront nécessaires pour effectuer les travaux à venir. Il sera alors possible d'établir de façon plus précise les paiements mensuels faits par les copropriétaires dans le fonds de prévoyance.
Copropriété : la tenue d’un carnet d’entretien
Concrètement, qu’est-ce que c’est, un carnet d’entretien ? Il s’agit, bien simplement, d’un document permettant de réaliser un historique exhaustif des rénovations et des travaux d’entretien qui ont été effectués et ceux qui doivent être faits.
Un tel carnet contraint le syndicat et les copropriétaires à rester à jour dans leurs obligations, tout en laissant une trace concrète de l’ensemble des travaux réalisés. Le gouvernement conçoit que ce carnet, combiner avec l’étude de fonds de prévoyance, incitera à une plus saine gestion des copropriétés.
Loi 16 : quels coûts pour les copropriétaires du Québec?
Pour plusieurs propriétaires, la loi 16 se traduit par des frais de condo plus élevés. En effet, le but premier de l’étude de fonds de prévoyance est de permettre d’établir plus exactement les paiements mensuels à verser au fonds de prévoyance. Le budget alloué aux travaux d’entretien pourrait donc augmenter et la contribution des copropriétaires également.
De plus, il ne faut pas oublier les frais ponctuels (tous les 5 ans) associés à l’étude de fonds de prévoyance en soi. Bien que la plupart des copropriétaires ne doivent débourser que quelques centaines de dollars au maximum, ce sont tout de même des frais supplémentaires qui s’ajoutent à leurs nombreux paiements.
Cependant, il ne faut pas négliger les bienfaits que la Loi 16 engendrera dans le domaine de la copropriété. Tout d’abord, la Loi aspire à l’amélioration de l’état général des immeubles de copropriété, un bénéfice incontestable pour tous les copropriétaires.
De plus, elle vise la répartition de la charge financière des copropriétaires, non seulement sur plusieurs années, mais également sur plusieurs générations de copropriétaires. Cela empêche donc les copropriétaires actuels d’être les seuls responsables de l’usure de l’immeuble et de devoir débourser des sommes importantes spontanément.
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