Comprendre le contrat de vente d'une maison

L’achat ou la vente d’une maison comporte plusieurs étapes auxquelles les deux parties doivent se conformer pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions. Une fois l’offre d’achat acceptée et signée par le vendeur, celle-ci se transforme en promesse de vente, un document qui engage l’ensemble des parties à conclure la transaction chez le notaire.

Le délai entre la signature de la promesse de vente et le contrat de vente sera de deux à trois mois. Ce laps de temps permettra au notaire d’effectuer les démarches et les vérifications nécessaires avant la signature de l’acte de vente. De leur côté, l’acheteur et le vendeur pourront se préparer adéquatement au déménagement.

Qu’est-ce qu’un contrat de vente de maison au Québec?

Le contrat de vente d’une maison rend officiel le transfert du droit de propriété. Au Québec, ce document est rédigé par un notaire. Il se divise en trois parties distinctes :

• La première partie contient une description de la propriété, de même que les modalités ainsi que les conditions de l’offre d'achat.
• La seconde partie représente un récapitulatif des conditions, restrictions ou obligations liées à la vente.
• Enfin, la dernière partie contient les signatures de toutes les parties.

Signature du contrat de vente : le rôle du notaire

Le notaire agit en tant qu’officier public reconnu par l’État, pour qui le droit de l’immobilier n’a aucun secret. D’ailleurs, les documents qu’il rédige possèdent un caractère authentique et font foi devant les tribunaux. Il sera notamment en mesure de vous prodiguer des conseils éclairés concernant les décisions à prendre pour l’achat ou la vente d’une propriété.

Son rôle consiste à :

• Vérifier la conformité des documents présentés par les deux parties;
• Veiller à ce que les conditions prévues dans la promesse d’achat soient respectées;
• Récupérer le financement hypothécaire accordé à l’acheteur avant de procéder à la signature du contrat de vente;
• Sécuriser l’argent de l’investissement;
• Régler tout problème qui survient dans le but de protéger les intérêts de chaque partie;
• Enregistrer la transaction immobilière conformément à la loi;
• Assurer l’authenticité des documents signés entre l’acheteur et le vendeur.

Au Québec, il revient à l’acheteur d’assumer les honoraires du notaire pour le travail fourni dans le cadre de la vente immobilière.

Toutefois, le vendeur peut aussi être amené à payer certains frais liés à l’obtention des relevés de taxes, à la mise en place des correctifs (s’il y a lieu), à la préparation et la réception des actes de radiation ainsi qu’à toute autre démarche utile pour donner à l’acheteur un titre de propriété valable.

Besoin d’en savoir plus sur les frais de notaire? Consultez notre article Frais de notaire : qui paie lors d'une transaction immobilière?

Comment rédiger un contrat de vente?

Le contrat de vente doit contenir de nombreuses informations relatives à la propriété, aux modalités du transfert et aux individus impliqués dans la transaction. Voici un aperçu des principales sections qui se retrouvent dans ce document. 

Vérifications et identification des parties

Les deux parties doivent présenter deux pièces d’identité dont la source sera fiable et indépendante (permis de conduire, carte assurance-maladie, passeport). Les documents que vous présentez doivent être lisibles et valides.

Le notaire aura la responsabilité de vérifier que les signataires de l’acte de vente ont la capacité de transiger (c’est-à-dire vérifier que le vendeur possède tous les droits requis pour vendre la maison et que l’acheteur dispose des fonds nécessaires pour procéder à l’acquisition du bien immobilier, entre autres).

Description du bien immobilier

L’acte de vente doit notamment inclure une description détaillée du bien immobilier, incluant l’adresse, la désignation des espaces de stationnement ou de rangement et des parties communes, dans le cas d’une copropriété.

Prix de vente de la propriété

Le prix de vente de la maison doit être mentionné sur le contrat de vente, de même que les modalités de paiement. Les fonds seront déposés dans le compte en fidéicommis du notaire.

Il faut savoir que, dans la majorité des cas, l'argent sera versé au notaire par traite bancaire. La plupart des notaires n’acceptent ni argent comptant, ni chèque personnel, ni même de chèque certifié. 

Une fois l’acte de vente validé, l’argent sera versé au vendeur du bien immobilier.

Note : le montant du prix de vente doit être communiqué au notaire avant de procéder à la signature du contrat. Si un compte a été versé, celui-ci sera soustrait au prix de vente de la maison. 

Prise de possession et transfert de risque

Le transfert de propriété aura lieu chez le notaire à la signature du contrat de vente, de même que la prise de possession qui intervient généralement le même jour. Si une ou plusieurs unités de l’immeuble sont louées, alors le vendeur devra vous remettre une copie des baux de location.

Par ailleurs, l’acte de vente inclut une clause de transfert des risques qui stipule que « dès lors que vous aurez signé l’acte de vente, vous devenez responsable des risques et pertes liées à votre bien nouvellement acquis ». Il est donc important de souscrire aux assurances nécessaires (comme l’assurance habitation) dès le premier jour.

Déclarations relatives à l’offre d’achat

La promesse d’achat étant un document officiel, il est inutile de reproduire l’intégralité des termes énoncés dans ce document. Pour cette raison, l’acte de vente contient généralement une clause usuelle qui mentionne que, sauf incompatibilité, les parties confirment « les ententes convenues dans la promesse d’achat, mais non reproduites aux présentes ».

Contrat de vente et garantie légale

Au Québec, le vendeur d’un bien immobilier est tenu à la garantie du droit de la propriété et à la garantie légale de qualité. La première garantie assure à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vice de titre et qu’il appartient intégralement au vendeur. Quant à la garantie de qualité, elle assure à l’acheteur que le bien en question est exempt de vices cachés.

Il s’agit d’une protection qui peut notamment permettre à l’acheteur d’annuler la transaction ou de diminuer le prix de vente en cas de découverte de défauts graves et non visibles dont l’existence est antérieure à la vente.

Dans le cas d’une copropriété

Lors de la signature du contrat de vente chez le notaire, une copie authentique de la déclaration de copropriété sera remise à l’acheteur. En signant l’acte d’achat, l’acheteur s’engage à respecter la déclaration de copropriété ainsi que les règlements de l’immeuble.

Comment annuler le contrat de vente d'une maison?

Une fois acceptée par les deux parties impliquées (vendeur et acheteur), une promesse d'achat ne peut pas être annulée, sauf si :

• Une clause a été prévue à cet effet (ex. : offre conditionnelle à l'inspection) ;
• Il s'agit de la volonté des deux parties ;
• Une décision judiciaire ordonne l'annulation du contrat.

Un acheteur peut aussi se retirer d'une transaction et annuler son offre, par le biais d'un avis écrit, tant que le vendeur n'a pas reçu entre ses mains la promesse d'achat.

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