Les prix de l'immobilier ne cessent de grimper au Québec. Pour faciliter l'accession à la propriété dans ce contexte, acheter une maison entre amis peut sembler une excellente idée. Mais l'est-ce réellement?
Un tel projet comporte son lot d'avantages, mais aussi de défis qu'il vaut mieux connaitre avant de se lancer. Ce guide vous présente tous les aspects importants à considérer pour vous aider à déterminer si l'achat d'une propriété avec des amis est une solution intéressante pour votre situation.
Peut-on acheter une maison entre amis?
Oui, il est tout à fait possible d'acheter une maison avec un, deux ou même plusieurs amis. Rien n'empêche légalement cette situation, au contraire!
Le co-achat gagne en popularité depuis les dernières années en raison de la hausse des prix. Acquérir une propriété avec des amis est devenue une solution abordable pour investir en immobilier pour ceux qui n'ont pas les moyens de réaliser ce projet seul.
Cela nécessite toutefois une planification rigoureuse pour éviter les conflits. Assurez-vous d'avoir une discussion ouverte avec vos amis sur vos attentes, vos objectifs, vos préoccupations et vos finances avant de vous engager.
Les avantages de la copropriété
Si devenir copropriétaires entre amis est une option de plus en plus envisagée, c'est qu'elle permet de bénéficier de plusieurs avantages, notamment sur le plan financier.
Mise de fonds plus élevée
Accumuler une mise de fonds n'est pas toujours facile. Celle-ci représente généralement plusieurs milliers de dollars, une somme qui peut être difficile à obtenir par ses propres moyens.
En décidant d'acheter à plusieurs, vous pouvez :
- Diminuez la charge financière que représente la mise de fonds pour votre budget.
- Augmenter le pourcentage d'acompte offert et, ainsi, réduire le montant total de votre hypothèque.
Par exemple, pour une mise de fonds de 10 % pour une maison de 400 000 $, vous devrez fournir 40 000 $. Seul, cette somme pourrait représenter un objectif difficilement atteignable, mais en achetant conjointement avec un ami, vous n'aurez besoin que de 20 000 $ chacun, un montant beaucoup plus raisonnable.
Vous disposez tous deux de 40 000 $? Vous pourriez également choisir de fournir un pourcentage de mise de fonds plus important – dans ce cas-ci, 80 000 $, soit 20 % du prix d'achat – pour diminuer le solde de l'emprunt et éviter de payer l'assurance prêt hypothécaire.
Dans tous les cas, acheter à plusieurs rend plus facile de respecter les exigences des institutions financières.
Accès à un plus large éventail de propriétés
En mettant en commun vos ressources financières avec celles de vos amis, votre pouvoir d'achat est augmenté. Non seulement votre mise de fonds est plus élevée, mais votre capacité d'emprunt est aussi avantagée, puisque les banques combineront vos salaires respectifs dans leur calcul.
Vous avez ainsi accès à un plus grand inventaire de propriétés que si vous achetiez seul. Vous avez accès à des habitations de meilleure qualité ou situées dans des quartiers plus recherchés. Vous pourriez même envisager l’achat d’une maison avec des caractéristiques supplémentaires comme une piscine, un garage ou un terrain plus spacieux.
Réduction des coûts d'entretien
Une fois la maison achetée, les dépenses courantes peuvent être divisées entre les propriétaires. C'est notamment le cas :
- Des taxes foncières ;
- Des taxes scolaires ;
- Des frais énergétiques ;
- Des coûts de réparation ;
- Des frais d'entretien.
Cette répartition rend la gestion financière plus légère pour chacun.
Les inconvénients d'acheter avec une ou plusieurs autres personnes
Bien qu'il puisse être profitable, ce type de projet comporte aussi son lot de risques, dont voici les principaux.
Tensions et conflits potentiels
Lorsque plusieurs personnes prennent des décisions ensemble, il y a toujours un risque de conflits. Et ce, même si vous avez d'excellentes relations.
La copropriété peut en effet mettre votre entente mutuelle à rude épreuve. Il peut parfois y avoir des désaccords sur la manière de gérer la résidence, la séparation des responsabilités, la décision de vendre, etc. La meilleure façon de prévenir ces sources de tension potentielles, c'est d'établir des règles claires dès le départ et de conserver une communication ouverte et honnête avec vos amis.
Risques financiers
Si pour une raison quelconque (perte d’emploi, séparation, etc.) l’un de vos amis ne peut plus contribuer financièrement à l'hypothèque ou aux autres frais, cela peut mettre une pression sur les autres copropriétaires.
De plus, en cas de retard ou de défaut de paiement hypothécaire, tous les copropriétaires sont responsables devant la banque. Cette situation pourrait ainsi avoir un impact négatif sur votre cote de crédit et votre situation financière, même si vous n'êtes pas directement responsable.
Perte d'intimité
Vivre avec des amis peut paraitre amusant, mais vous pourriez également être confronté à une perte d'intimité, particulièrement si vous aviez auparavant l'habitude de vivre seul. Si vous partagez la maison en tant que résidence principale, cela pourrait être un véritable défi au quotidien. Vous pourriez devoir faire des compromis sur les espaces privés et les habitudes de vie de chacun.
Comment acheter une maison à plusieurs personnes?
Plusieurs étapes sont requises pour l'achat d'une maison. En voici un bref résumé, avec des précisions propres au co-achat.
1. Planifiez votre projet
Avant même de commencer concrètement votre projet d'acquisition, discutez ensemble de vos objectifs. Assurez-vous d'être sur la même longueur d'onde que vos amis. Vous éviterez ainsi bien des malentendus.
Trouvez notamment un terrain d'entente sur ces aspects :
- Quel type de propriété désirez-vous (condo, maison, duplex, etc.)?
- La demeure servira-t-elle de résidence principale ou de résidence secondaire?
- Prévoyez-vous de la conserver longtemps ou la revendre rapidement?
- Y aura-t-il des invités réguliers?
- Êtes-vous prêt à faire des rénovations?
2. Prévoyez votre budget d'achat
Une fois d'accord sur les aspects importants de votre projet, déterminez votre budget d'achat. Celui-ci dépendra notamment de vos revenus respectifs, de vos économies et de votre cote de crédit.
Calculez combien vous pouvez vous permettre pour :
- Le coût d'achat de la propriété ;
- La mise de fonds ;
- Les frais connexes (inspection, frais de notaire, taxe de bienvenue, etc.) ;
- Les versements hypothécaires ;
- Les coûts d'entretien annuels.
Il est primordial que chacun sache exactement combien il devra investir dès le départ.
3. Déterminez les parts de chacun
Décidez ensuite les parts que chacun des copropriétaires aura dans la maison. On distingue deux types de répartition :
- Tendance conjointe : la propriété est alors divisée en parts égales entre tous les propriétaires. Advenant le décès de l'un d'entre eux, les parts restantes reviennent automatiquement aux autres copropriétaires, toujours à parts égales.
- Propriété en commun : pour ce type d'acquisition, les parts sont définies en fonction de la contribution de chacun. Par exemple, un propriétaire pourrait détenir 40 % de la maison et les deux autres 30 % chacun.
Cette seconde option offre plus de flexibilité, mais peut également nécessiter plus de formalités. À vous de déterminer le mode de copropriété qui vous convient le mieux.
4. Trouvez un prêt hypothécaire
Obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer vos recherches de propriété est fortement recommandé. Cela vous permettra d'avoir un aperçu de quelles banques sont prêtes à vous financer, ainsi que le montant maximal d'emprunt qui pourrait vous être accordé.
Une fois que vous aurez trouvé une habitation qui vous intéresse et fait une offre d'achat, il ne vous restera plus qu'à retourner voir l'établissement financier vous ayant préapprouvé pour confirmer le financement. Vous obtiendrez alors un prêt hypothécaire conjoint. Assurez-vous que les modalités de celui-ci respectent la séparation des parts établie lors de l'étape précédente.
Dans ce type de prêt, chacun des emprunteurs est responsable du paiement complet des versements mensuels. Si les autres acheteurs ne paient pas leur part, vous serez autant responsable de ce défaut, même si votre partie du paiement est effectuée.
5. Rédigez une entente de copropriété claire
Pour protéger tous les individus impliqués dans l'achat, il est important de consigner par écrit toutes les modalités de votre entente. Une convention d'indivision peut notamment vous permettre d'établir de façon claire et précise :
- La part de la copropriété détenue par chacun ;
- La division des espaces privés et communs de la maison ;
- Les règles en cas de vente d'un des copropriétaires ;
- Les responsabilités financières et d'entretien de chaque individu.
Pour éviter tout malentendu et s'assurer d'une entente claire, il est recommandé de faire appel à un spécialiste, tel qu'un notaire ou un avocat, pour vous aider dans la rédaction du document.
Comment gérer la maison achetée en commun?
Malgré votre bonne relation avec votre groupe d'amis, la gestion de la propriété acquise ensemble peut s'avérer plus complexe que prévu. Il vaut donc mieux mettre certains aspects au clair le plus tôt possible pour garantir le bon déroulement du projet.
La division des dépenses
Il est essentiel de définir à l’avance comment seront partagées les dépenses liées à la propriété. Qui payeras quoi, et en quelle proportion? Voici quelques points à considérer :
- Les dépenses fixes devraient être partagées selon les parts de propriété établies dans l’entente de copropriété. Elles comprennent :
- Les paiements hypothécaires ;
- Les taxes municipales ;
- Les taxes scolaires ;
- L'assurance habitation.
- Les dépenses variables peuvent être réparties également ou selon l’usage. Elles regroupent entre autres :
- Les factures d’électricité et de chauffage ;
- Les factures d’Internet ;
- Les coûts d’entretien courant (tonte de gazon, déneigement, etc.).
- Les travaux majeurs et rénovations devraient être partagés selon les parts de chacun. Dans l'idéal, prévoyez une contribution mensuelle à un fonds d’urgence pour vous assurer d'avoir les liquidités nécessaires le temps venu et éviter les disputes.
C'est aussi une bonne idée de déterminer le mode de paiement qui sera utilisé pour chacune de ses dépenses. Seront-elles effectuées via un compte commun ou si chacun devra payer sa part directement?
La répartition des tâches
Pour éviter des frustrations, il est utile de répartir clairement les responsabilités liées à la gestion de la maison, particulièrement dans le cas des tâches d'entretien récurrentes. Décidez entre autres qui sera responsable :
- Du ménage des espaces communs ;
- De la gestion des ordures ;
- Du déneigement ;
- De l’entretien du jardin ;
- Des démarches administratives (gestion des paiements et des renouvellements).
Si vous le souhaitez, vous pourriez instaurer un horaire rotatif ou simplement répartir les tâches selon les préférences de chacun.
La division des espaces privés et communs
Pour préserver l’harmonie dans la maison, une bonne gestion de l’espace est cruciale. Assurez-vous de :
- Délimiter les espaces privés (chambres, bureaux, etc.). Ceux-ci doivent être clairement attribués et être respectés par les autres occupants.
- Organiser les espaces communs (cuisine, salon, salle de bain, cour). Vous pourriez par exemple mettre en place des règles simples ou des plages horaires pour leur utilisation.
- Répartir les espaces de rangement de façon équitable si ceux-ci sont limités.
Les conséquences en cas de manquement
Il est important d’anticiper les scénarios où l’un des copropriétaires ne respecterait pas ses obligations, qu’elles soient financières ou organisationnelles.
Vous pourriez par exemple inclure dans la convention d'indivision les conséquences et les sanctions prédéterminées qui s'appliqueraient si l’un des copropriétaires ne paie pas sa part des dépenses.
Quels seront les impacts lors de la vente?
Avant même d'acheter, il est bon de savoir ce qui adviendra lors de la vente éventuelle de votre propriété, car cela pourrait peser dans votre décision. Une vente en indivision est en effet plus complexe qu'une transaction standard, particulièrement si tous les copropriétaires ne s'entendent pas pour vendre la demeure.
Ceux qui décident de rester dans la maison auront généralement un droit de préemption dans cette situation, c'est-à-dire qu'ils pourront racheter la part du copropriétaire en priorité. S'ils ne le font pas, un nouvel acheteur pourra obtenir cette part et devenir copropriétaire à son tour. Les acheteurs disposés à acquérir une part d'une copropriété en indivision sont toutefois peu nombreux.
Conseils pratiques pour réussir votre acquisition entre amis
- Établissez une vision commune dès le départ. Avant d’acheter, prenez le temps de discuter des objectifs à long terme pour réduire les risques de désaccords majeurs.
- Communiquez ouvertement et régulièrement. La clé du succès est une discussion honnête et transparente. Planifiez des rencontres régulières avant, pendant et après l'achat.
- Anticipez les imprévus. Simuler différents scénarios problématiques avant qu'ils ne surviennent vous permettra d'être mieux préparé.
- Soyez réalistes sur vos relations. Acheter une maison ensemble peut modifier la dynamique de votre amitié. Êtes-vous prêts à aborder des sujets délicats comme l’argent ou le non-respect des responsabilités? Si la réponse est non, c'est peut-être un signe que ce type de projet n’est pas fait pour vous.
- Formalisez tout par écrit. Même si vous êtes amis, ne laissez rien au hasard. Documenter vos décisions et vos accords permet de protéger l'ensemble des copropriétaires en cas de mésentente ou de conflit futur.
- Faites appel à des professionnels. Que ce soit pour dénicher la propriété qui vous convient ou formaliser votre convention d'indivision, l'avis d'experts vous sera fort utile.
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