Vous vivez présentement en indivision et pensez vendre votre part de la résidence? La vente d’une copropriété indivise diffère sur plusieurs points d’une vente classique. Plusieurs enjeux légaux pourraient d’ailleurs perturber la réalisation de votre projet.
Quels sont vos droits et ceux des autres indivisaires? Pouvez-vous vendre votre part de la copropriété à qui vous voulez? Quelles sont les implications d’une telle transaction? On vous en dit plus à ce sujet.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise?
Il existe deux types de copropriétés. La copropriété divise est sans aucun doute la plus connue des deux. Elle correspond généralement aux condos. Dans ce type d’habitation, chaque copropriétaire possède sa partie privative et contribue aux charges financières pour l’entretien des parties communes.
La copropriété indivise, quant à elle, n’est pas sujette à cette distinction entre parties privatives et communes. Chaque indivisaire détient une part de la totalité de l’immeuble ou, en d’autres termes, un pourcentage du droit de propriété. Ensemble, ils sont responsables de s’occuper de certains frais collectifs, tels que les taxes municipales.
Plusieurs situations peuvent créer l’indivision. On pense par exemple à des conjoints qui achètent ensemble une maison ou à des amis qui acquièrent à parts égales un triplex. Ils sont alors copropriétaires de l’ensemble du bâtiment. Une succession peut également provoquer l’indivision.
La convention d'indivision
Les indivisaires peuvent établir une convention écrite pour déterminer les règles de vie et de partage de l’immeuble, semblable à la déclaration de copropriété. Bien qu’un tel document ne soit pas exigé par la loi pour une copropriété indivise, il demeure fort pratique.
Comment vendre ses parts d'une indivision?
Puisque tous les indivisaires sont propriétaires du bâtiment, il est évident que vous ne pouvez pas vendre l’ensemble de la propriété. Vous ne pouvez que vendre la part que vous possédez.
En général, chaque individu est libre de vendre ou de céder sa part de l’immeuble s’il le souhaite. Mais pas sous n’importe quelles conditions. Les droits des autres copropriétaires doivent être respectés et ceux-ci pourraient perturber votre projet de vente.
Il faut savoir que les copropriétaires auront généralement priorité sur tout autre acheteur pour acquérir votre part. De même, si une convention a été signée, d’autres modalités et restrictions pourraient affecter la transaction.
Comment déterminer votre part?
Selon la loi, les copropriétaires indivis sont considérés comme propriétaires à parts égales, sauf si l’acte de vente ou la convention d’indivision prévoit une répartition différente. Pour évaluer la valeur marchande de chacune des parts, il est possible de faire appel à un évaluateur agréé.
Outre le fait de mentionner la quote-part que chaque individu possède dans la copropriété, la convention d’indivision peut également contenir d’autres informations pertinentes, telles que :
- La durée de la convention ;
- Les droits et obligations concernant la jouissance des lieux ;
- Le partage des dépenses ;
- Les règles administratives de la propriété ;
- Les restrictions quant à la vente ;
- Les règles de partage en cas de fin de l’indivision.
Le droit de préemption des copropriétaires indivis
D’ailleurs, une convention d’indivision contient généralement un droit de préemption, c’est-à-dire un droit de premier refus. Celui-ci oblige un indivisaire souhaitant vendre sa partie à d’abord la proposer à ses co-indivisaires. En effet, sauf exception, les copropriétaires ont préséance sur un nouvel acquéreur pour racheter la part dont vous voulez vous séparer.
Lorsqu’il est soumis à un droit de préemption, l’indivisaire doit faire parvenir un avis aux autres copropriétaires mentionnant le prix et les conditions auxquels il propose de vendre sa part. Les indivisaires disposent alors d’un délai pour prendre une décision. Ce délai peut varier d’une situation à l’autre.
Si tous les copropriétaires renoncent à leur droit ou si la vente n’est pas conclue dans les délais prévus, l’individu voulant vendre sa quote-part peut le faire. Les conditions et le prix d’achat doivent toutefois demeurer au moins égaux à l’offre proposée aux indivisaires.
Le droit de retrait
Le droit de retrait est un droit prévu dans l’article 1022 du Code civil du Québec. Celui-ci permet, sous certaines conditions, aux copropriétaires d’exclure le nouvel acheteur ayant acquis une quote-part de l’immeuble.
En effet, ceux-ci ont 60 jours, suivant le moment où ils apprennent que la part a été vendue, pour la racheter. Ils devront alors rembourser à l’acheteur le prix de vente et les frais associés. Et l’acquéreur ne peut s’opposer à cette démarche.
Si un courtier immobilier est responsable dans la transaction, il devra s’assurer que toutes les parties impliquées comprennent les conséquences possibles sur la transaction. Il pourra aussi s’assurer, dès les premiers instants, d’obtenir une renonciation écrite des autres propriétaires, idéalement préparée par un juriste.
Il faut savoir que les copropriétaires ne peuvent plus exercer leur droit de retrait plus d’un an après l’acquisition par une tierce personne. De plus, le droit de retrait ne peut être exercé si un droit de préemption est contenu dans la convention d’indivision, puisque ce dernier le remplace.
Les formulaires pour vendre en indivision
Vous faites affaire avec un courtier pour votre projet de vente? Les formulaires qu’il utilisera pour mener à bien votre transaction seront propres à ce type de copropriété. Il est d’ailleurs possible d’en avoir un aperçu :
- Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision
- Promesse d’achat – Copropriété par indivision
Vendre une copropriété indivise : un projet complexe
Bien qu’il soit réputé que chaque indivisaire peut vendre sa part de la copropriété, la réalité n’est pas toujours aussi simple. Cela s’explique notamment en raison des nombreuses clauses et droits des autres copropriétaires qui doivent être respectés. Il importe donc de vérifier d’emblée la présence de telles contraintes avant de vous lancer dans votre projet de vente.
Mais cela s’explique également par le fait que peu d’acheteurs sont intéressés à acquérir ce type de bien. Ainsi, à moins que vos copropriétaires souhaitent racheter votre part, il pourrait être ardu de mener à bien votre projet de vente.
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