Vous avez décidé d’acheter une copropriété indivise? Parce que vous connaissez les autres copropriétaires, vous vous dites peut-être qu’une simple entente à l’amiable suffira pour assurer la bonne entente et la gestion de votre bien immobilier. Dans le cas d’un éventuel conflit, vous pourriez toutefois être confronté à de mauvaises surprises.
Bien qu’elle ne soit pas requise par la loi, la convention d’indivision offre de nombreux avantages aux copropriétaires qui la signent. Elle peut être considérée comme l’équivalent indivis de la déclaration de copropriété, un document obligatoire pour la transaction immobilière d’une copropriété divise.
Voici donc les aspects importants à connaître au sujet de la convention d’indivision, un document méconnu en immobilier.
La convention d’indivision : à quoi ça sert ?
La convention d’indivision, signée par au moins deux indivisaires, a pour but d’administrer le fonctionnement de la copropriété indivise et les rapports entre les différents copropriétaires. En fonction des éléments abordés dans le document, elle peut donc grandement ressembler à la déclaration de copropriété.
La convention d’indivision est facultative et ne crée pas l’indivision. Une copropriété peut donc être considérée comme indivise sans nécessiter la signature d’un document légal. La copropriété indivise est créée sans formalité, dès que plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même bien.
Bien qu’elle ne soit pas requise par la loi, la convention d’indivision demeure fortement recommandée. Elle simplifie non seulement la vie quotidienne des copropriétaires, mais elle permet aussi de faire valoir ses droits en cas de litige et de s’assurer que les futurs arrivants respecteront les modalités mises en place.
Quelles informations sont contenues dans la convention d'indivision ?
La convention d’indivision peut prendre plusieurs formes en fonction des éléments et informations diverses que les copropriétaires décident d’y inclure. Elle peut notamment avoir les objectifs suivants :
- Identifier l’immeuble ;
- Confirmer les quotes-parts détenues par chaque indivisaire ;
- Encadrer les relations entre les indivisaires pendant la durée de l’indivision ;
- Inclure une description des parties à usage exclusif d’un indivisaire (s’il y a lieu) ;
- Inclure les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété ;
- Contenir les règlements d’immeuble quant à la gestion et l’entretien des parties communes ;
- Indiquer les procédures de cotisations aux charges communes ;
- Mentionner le report du partage ou les règles de partage en cas de fin de l’indivision ;
- Mentionner la durée de l’indivision ;
- Contenir un droit de préemption (lors de la vente d'une quote-part, droit offert aux copropriétaires d’acquérir celle-ci en priorité).
Il n’y a pas de règle absolue quant à ce que doit contenir la convention d’indivision. Le contenu de la convention d’indivision peut être adapté en fonction des besoins des copropriétaires et de la situation de l’immeuble.
La convention d’indivision peut aussi mentionner les conséquences et les sanctions qui pourraient s’appliquer en cas de non-respect des clauses par un copropriétaire.
Quelle est la durée de validité de ce document ?
La durée de la convention d’indivision peut être déterminée par les copropriétaires, en fonction de leur besoin. Toutefois, ce type de document a une durée maximale de 30 ans.
En ce qui concerne le renouvellement, la convention d’indivision peut être modifiée et renouvelée en tout temps, avec le consentement de tous les propriétaires. Nul besoin d’attendre la fin de la validité du document.
Rédiger et publier la convention d’indivision : le rôle du notaire
La convention d’indivision doit obligatoirement être établie par écrit. Un simple accord oral ne suffit pas et n’a aucune valeur juridique en cas de litige.
Dans la plupart des cas, c’est un notaire qui procédera à la rédaction de la convention d’indivision et des différentes clauses incluses. Un document notarié est beaucoup plus difficile à contester en cas de litige. Il ne peut pas être falsifié ni perdu, puisque le notaire conservera l’original et pourra en tout temps émettre des copies à qui de droit. Vos intérêts et votre investissement seront donc protégés.
Un des rôles du notaire est d’agir à titre de conseiller juridique. Faire rédiger la convention d’indivision par ce professionnel, c’est donc s’assurer que vos intérêts, ainsi que ceux de tous les copropriétaires, seront respectés. Il pourra vous expliquer les lois s’appliquant à votre situation, vous conseiller sur les modalités à inclure dans la convention, proposer des solutions en cas de conflits, etc.
Le notaire procédera aussi à la publication de votre convention d’indivision au Registre foncier du Québec, ce qui la rendra opposable aux tiers. En d’autres mots, cette publication fait en sorte que les personnes qui n’auraient pas signé (de futurs acheteurs, par exemple) seront tenues de respecter la convention établie. Vous pourrez ainsi faire valoir vos droits.
Ce que dit le Code civil du Québec
Le Code civil du Québec encadre peu les obligations et les droits des copropriétaires en indivision. Ceux-ci disposent donc de beaucoup de liberté dans l’organisation et la gestion de leur copropriété. Certaines règles de base doivent tout de même être respectées, dont :
- Les parts des indivisaires sont présumées égales (sauf stipulation contraire dans la convention d’indivision).
- Chaque indivisaire a le droit de profiter et de se servir du bien immobilier, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires.
- Chaque indivisaire a, en fonction de sa quote-part, les droits et obligations d’un propriétaire exclusif (sauf stipulation contraire dans la convention d’indivision).
- Chaque propriétaire est tenu de participer aux charges communes en fonction de sa part (sauf stipulation contraire dans la convention d’indivision).
Selon la loi, le droit de l’indivisaire sur la propriété s’exerce en fonction de la quote-part qu’il détient de l’immeuble. Ainsi, s’il détient 30 % des parts de la propriété, il a par défaut l’obligation de contribuer à 30 % des frais et des coûts associés au maintien de l’immeuble. Cette proportion peut toutefois différer si des modalités à ce sujet sont prévues dans la convention d’indivision.
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