Vous avez récemment acheté votre première maison? Vous planifiez d’acquérir une nouvelle résidence sous peu? Dans les deux cas, vous devrez vous acquitter d’une taxe municipale : la taxe de bienvenue. Mais savez-vous qu’il est possible, dans certains cas, d’éviter de payer cette taxe?
Quand la taxe de bienvenue doit-elle être payée? Comment son coût est-il calculé? Et, surtout, dans quelles situations une exemption ou un remboursement sont-ils possibles? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet dans les paragraphes suivants.
Droit de mutation ou taxe bienvenue?
La taxe de bienvenue, aussi appelée « droits de mutations immobilières », est un montant d’argent que tout propriétaire doit payer à sa municipalité lorsqu’il achète un immeuble ou un terrain sur son territoire. Cette taxe s’applique dans l’ensemble des villes du Québec.
Toutes les municipalités de la province doivent en effet percevoir un droit de mutation lorsqu’un bien immobilier transfert d’un propriétaire à un autre. Cette disposition s’applique en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale du Québec.
La taxe de bienvenue est payable en un seul versement, dans les 30 jours suivant l’envoi de la facture au nouveau propriétaire.
Si plusieurs personnes ont acquis communément l’immeuble, la responsabilité du paiement de cette taxe leur revient conjointement.
Qui doit payer les droits de mutation lors de l’achat d’une maison?
La taxe de bienvenue doit être payée par le nouveau propriétaire, c’est-à-dire celui qui achète ou reçoit la propriété concernée par le transfert.
Celui qui vend ou cède la propriété n’a donc pas de frais à payer à ce niveau.
Comment calculer la taxe de bienvenue au Québec?
La taxe à payer est calculée en fonction de la base d’imposition. Celle-ci correspond au montant le plus élevé parmi :
- La valeur marchande, c’est-à-dire le prix inscrit à l’acte de vente ou au contrat de transfert ;
- Le montant de l’évaluation municipale.
Une fois la base d'imposition établie, le taux de taxation est calculé ainsi :
- 0.5 % de la première tranche de 58 900 $ ;
- 1 % de la tranche qui excède 58 900 $ sans dépasser 294 600 $ ;
- 1.5 % de la tranche qui excède 294 600 $.
Notez cependant que les taux de taxation sont différents pour les villes de Québec et Montréal.
Pour Montréal, les taux d’imposition sont plutôt les suivants :
- 0.5 % de la première tranche de 58 900 $ ;
- 1 % de la tranche qui excède 58 900 $ sans dépasser 294 600 $ ;
- 1.5 % de la tranche qui excède 294 600 $ sans dépasser 552 300 $ ;
- 2 % de la tranche qui excède 552 300 $ sans dépasser 1 104 700 $ ;
- 2.5 % de la tranche qui excède 1 104 700 $ sans dépasser 2 136 500 $ ;
- 3.5 % de la tranche qui excède 2 136 500 $ sans dépasser 3 113 000 $ ;
- 4 % de la tranche qui excède 3 113 000 $.
Pour la ville de Québec, la taxe de bienvenue est calculée en fonction de ces taux :
- 0.5 % de la première tranche de 58 900 $ ;
- 1 % de la tranche qui excède 58 900 $ sans dépasser 294 600 $ ;
- 1.5 % de la tranche qui excède 294 600 $ sans dépasser 500 000 $ ;
- 2 % de la tranche qui excède 500 300 $ sans dépasser 1 000 000 $ ;
- 2.5 % de la tranche qui excède 1 000 000 $ sans dépasser 2 000 000 $ ;
- 3 % de la tranche qui excède 2 000 000 $.
Quels sont les cas d’exemption?
Le paiement des droits de mutation est obligatoire pour toute transaction de biens immobiliers sur le territoire d’une municipalité. Toutefois, certaines circonstances particulières permettent à un acheteur d’être exempté de payer la taxe de bienvenue. On parle alors d’exonération.
Lorsqu’une de ces circonstances particulières se présente, le notaire préparant l’acte de transfert doit inscrire une mention à ce propos dans le contrat. Au besoin, la ville peut demander des documents supplémentaires pour s’assurer de la légitimité de la demande d’exonération.
Voici les situations pour lesquelles un acquéreur peut être exonéré du droit de mutation.
Transfert de ligne directe entre les membres d’une famille
Un acheteur peut être exempté de la taxe lorsque le transfert d’un bien immobilier a lieu dans les conditions suivantes :
- Entre les membres d’une même famille ; et
- En ligne directe ascendante ou descendante, c’est-à-dire :
- D’un enfant à un parent ou grand-parent ;
- D’un parent à un enfant ou petit-enfant.
Ainsi, si un grand-père donne sa maison à sa petite-fille, il n’y a aucun droit de mutation à payer. Même chose pour une mère qui rachèterait la maison de son fils.
Qu’en est-il du transfert entre frères et sœurs?
Malgré le lien familial qui les unit, le transfert d’un immeuble ou d’un terrain entre frères et sœurs ne donne pas droit à une exemption de taxes, puisqu’il ne s’agit pas d’un transfert en ligne directe. On parle plutôt de « ligne collatérale ».
Qu’arrive-t-il alors dans le cas d’un frère qui, après être devenu copropriétaire avec sa sœur – à la suite d’une succession par exemple –, souhaiterait devenir l’unique propriétaire de la maison? Lorsque celui-ci rachètera la part manquante, il devra payer des droits de mutation sur la moitié de la propriété auparavant détenue par sa sœur. Il ne paiera pas de taxe sur la partie qui lui appartenait déjà.
Transfert entre conjoints
Le transfert d’une maison entre conjoints est une autre situation parmi les plus communes pouvant mener à l’exemption de la taxe de bienvenue. Cela se produit notamment au moment de la séparation des conjoints, lorsqu’un des partenaires rachète les parts de l’autre pour conserver la résidence familiale.
L’exonération peut avoir lieu tant pour les conjoints mariés ou unis civilement que les conjoints de fait. Certains critères doivent toutefois être respectés :
- Pour les conjoints de fait :
- Ils doivent avoir vécu ensemble pendant plus de 12 mois avant le transfert ;
- Le transfert de propriété doit se faire dans les 12 mois suivants la séparation.
- Pour les conjoints mariés, le transfert doit avoir lieu avant la date du divorce, faute de quoi les droits de mutation devront être payés.
Certaines municipalités autorisent également l’exonération si le transfert est fait dans les 30 jours suivant la date du jugement du divorce.
Transfert d’une valeur inférieure à 5 000 $
La loi prévoit qu'il peut y avoir une exonération des droits de mutation quand la base d'imposition du bien transféré est de moins de 5 000 $.
Dans cette situation, c'est rarement un bâtiment entier qui changera de propriétaire, puisqu'il est peu probable de détenir un bien immobilier inférieur à ce montant. Un exemple plus réaliste serait celui d'un morceau de terrain qui serait transféré en cas d'empiètement.
Transfert entre une personne morale et physique
Une autre situation qui permet d'être exempté de la taxe de bienvenue concerne le transfert entre une personne et une compagnie détenue par cette même personne. Pour avoir droit à l'exemption, celle-ci doit toutefois détenir plus de 90 % des actions, ainsi qu'un droit de vote dans l'entreprise.
Cette situation est toutefois moins commune que les précédentes.
Comment se faire rembourser la taxe de bienvenue?
Outre les cas d'exemption de paiement, vous pourriez aussi être admissible à un remboursement des droits de mutation.
Si vous habitez Montréal, informez-vous auprès du Programme d'appui à l'acquisition résidentielle pour savoir si vous êtes admissible à l'aide financière.
Le droit supplétif
Chaque fois qu'un bien immobilier change de propriétaire, la municipalité doit mettre à jour son rôle d'évaluation. En cas d'exonération de la taxe de bienvenue, la ville est autorisée, en guise de compensation, à adopter un règlement pour percevoir un droit supplétif d'un montant maximal de 200 $.
Vous pourriez donc devoir vous acquitter de cette somme malgré l'exemption. Pour plus de certitude, vérifiez auprès de votre municipalité si un tel règlement est en vigueur au moment du transfert de propriété.
La loi permet également aux villes d'imposer des pénalités en cas de transferts successifs, lorsque ceux-ci ont été réalisés dans le but d'éviter de payer le droit de mutation. Un délai de détention de 2 ans est habituellement requis entre chacun des transferts pour éviter les pénalités.
L'ensemble de ces exemptions vous laisse perplexe? N'hésitez pas à consulter des experts du domaine immobilier pour obtenir réponses à vos questions. Un notaire spécialisé dans les transactions immobilières peut notamment vous aider à y voir plus clair.
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