Vous avez récemment acheté votre première maison ou vous prévoyez d’acquérir une nouvelle propriété sous peu ? Dans les deux cas, une taxe municipale s’applique lors du transfert de propriété : la taxe de bienvenue. Bien qu’elle soit obligatoire dans la majorité des transactions immobilières, certaines situations permettent toutefois d’en être exempté.
À quel moment la taxe de bienvenue doit-elle être payée ? Comment son montant est-il calculé ? Et surtout, dans quel cas une exemption ou un remboursement peuvent-ils s’appliquer ? Ce guide fait le point sur les règles en vigueur au Québec afin de mieux comprendre cette taxe et d’identifier les situations particulières à connaître.
En bref
- La taxe de bienvenue est obligatoire lors de l’achat d’une propriété au Québec et doit être payée par le nouvel acquéreur à la municipalité.
- Son montant est calculé selon la valeur la plus élevée entre le prix de vente et l’évaluation municipale, avec des taux progressifs qui varient selon la ville.
- Certaines situations prévues par la loi permettent une exemption, notamment les transferts entre parents en ligne directe, entre conjoints, ou dans des cas très précis comme un bien de moins de 5 000 $.
- Même en cas d’exemption, une municipalité peut exiger un droit supplétif pouvant aller jusqu’à 200$.
- Des programmes municipaux, comme à Montréal, ou dans d’autres villes, peuvent permettre un remboursement partiel de la taxe ; il est toujours recommandé de vérifier auprès de sa municipalité.
Qu’est-ce que la taxe de bienvenue ?
La taxe de bienvenue, aussi appelée droits de mutations immobilières, est une somme que tout acheteur doit verser à sa municipalité lors de l’acquisition d’un immeuble ou d’un terrain. Elle s’applique dans l’ensemble des municipalités du Québec. En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, les villes sont tenues de percevoir ce droit chaque fois qu’un bien immobilier est transféré d’un propriétaire à un autre.
La taxe de bienvenue est payable en un seul versement, généralement dans les 30 jours suivant l’envoi de la facture au nouveau propriétaire. Lorsque l’immeuble est acquis par plus d’une personne, la responsabilité du paiement revient conjointement à l’ensemble des acquéreurs.
Transaction immobilière : qui doit payer les droits de mutation ?
La taxe de bienvenue est payée par le nouveau propriétaire de l’immeuble, c’est-à-dire de la personne qui acquiert ou reçoit la propriété lors du transfert. Le vendeur ou la personne qui cède la propriété n’a aucuns frais à assumer relativement aux droits de mutation.
Comment calculer la taxe de bienvenue au Québec ?
La taxe de bienvenue est calculée à partir de la base d’imposition, qui correspond au montant le plus élevé entre :
- Le prix de vente inscrit à l’acte de vente (valeur marchande) ;
- La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale.
Une fois cette base déterminée, la municipalité applique des taux progressifs par tranches de valeur. Dans la majorité des municipalités du Québec, les taux sont les suivants :
- 0.5 % de la première tranche de 61 500 $ ;
- 1 % sur la portion excédant 61 500 $ jusqu’à 307 800 $ ;
- 1.5 % sur la portion excédant 307 800 $.
Notez cependant que les taux de taxation sont différents pour les villes de Québec et Montréal.
À Montréal, la taxe de bienvenue est calculée selon les tranches suivantes :
- 0,5 % sur la première tranche de 61 500 $ ;
- 1 % sur la portion excédant 61 500 $, jusqu’à 307 800 $ ;
- 1,5 % sur la portion excédant 307 800 $, jusqu’à 552 300 $ ;
- 2 % sur la portion excédant 552 300 $, jusqu’à 1 104 700 $ ;
- 2,5 % sur la portion excédant 1 104 700 $, jusqu’à 2 136 500 $ ;
- 3,5 % sur la portion excédant 2 136 500 $, jusqu’à 3 113 000 $ ;
- 4 % sur la portion excédant 3 113 000 $.
Quant à elle, la Ville de Québec applique les taux suivants :
- 0,5 % sur la première tranche de 61 500 $ ;
- 1 % sur la portion excédant 61 500 $, jusqu’à 307 800 $ ;
- 1,5 % sur la portion excédant 307 800 $, jusqu’à 500 000 $ ;
- 2 % sur la portion excédant 500 000 $, jusqu’à 1 000 000 $ ;
- 2,5 % sur la portion excédant 1 000 000 $, jusqu’à 2 000 000 $ ;
- 3 % sur la portion excédant 2 000 000 $.
Quels sont les cas d’exemption ?
Le paiement des droits de mutation est obligatoire lors de toute transaction immobilière. Toutefois, certaines situations prévues par la loi permettent à un acheteur d’être exempté de payer la taxe de bienvenue. On parle alors d’exonération.
Lorsqu’une telle situation s’applique, le notaire responsable de l’acte de transfert doit en faire mention au contrat. La municipalité peut également demander des documents supplémentaires afin de vérifier l’admissibilité à l’exonération.
Voici les 4 principales situations dans lesquelles un nouveau propriétaire peut être exonéré du droit de mutation.
1. Le transfert d’un bien entre les membres d’une même famille
La Loi sur la fiscalité municipale prévoit une exemption des droits de mutation lorsqu’un immeuble est transféré entre membres d’une même famille. Cette exemption vise principalement les transferts effectués dans un contexte familial, sans objectif spéculatif.
Il est important de savoir que l’exemption s’applique uniquement aux transferts effectués en ligne directe ascendante ou descendante, soit :
- D’un parent à un enfant ;
- D’un parent à un petit-enfant ;
- D’un enfant à un parent ou à un grands-parents.
Est-ce que le transfert entre frères et sœurs est admissible ?
Non. Malgré le lien familial, un transfert entre frères et sœurs n’ouvre pas droit à une exemption des droits de mutation. En droit fiscal, ce type de relation est considéré comme une ligne collatérale, et non une ligne directe.
2. Le transfert entre conjoints
Le transfert d’une propriété entre conjoints constitue l’un des cas d’exemption les plus fréquents de la taxe de bienvenue. Cette situation survient notamment lors d’une séparation, lorsqu’un des conjoints rachète la part de l’autre afin de conserver la résidence familiale.
L’exemption des droits de mutation peut s’appliquer autant aux conjoints mariés ou unis civilement qu’aux conjoints de fait, à condition que certains critères précis soient respectés.
Pour les conjoints de fait
Pour bénéficier de l’exonération, les conditions suivantes doivent être réunies :
- Les conjoints doivent avoir vécu ensemble pendant au moins 12 mois avant le transfert de propriété ;
- Le transfert doit être effectué dans les 12 mois suivant la séparation.
Pour les conjoints mariés ou unis civilement
Dans le cas des conjoints mariés ou unis civilement, le transfert de la propriété doit généralement avoir lieu avant le jugement officiel de divorce ou de dissolution de l’union civile. À défaut, les droits de mutation pourraient être exigibles.
Certaines municipalités acceptent toutefois l’exonération lorsque le transfert est réalisé dans un court délai suivant le jugement, souvent dans les 30 jours, mais cette tolérance varie d’une ville à l’autre.
3. Le transfert d’une propriété d’une valeur inférieure à 5 000 $
La loi prévoit une exonération des droits de mutation lorsque la base d’imposition du bien transféré est inférieure à 5000 $. Dans ce cas précis, la taxe de bienvenue n’est pas exigible.
En pratique, cette situation concerne rarement le transfert d’un immeuble complet, puisqu’il est peu probable qu’une propriété résidentielle ait une valeur aussi faible. Elle s’applique plutôt à des cas très précis, comme le transfert d’un morceau de terrain, notamment lors d’un empiètement ou d’un ajustement cadastral.
4. Le transfert entre une personne morale et physique
Une exonération des droits de mutation peut également s’appliquer lors du transfert d’un immeuble entre une personne physique et une personne morale, lorsque cette dernière est détenue majoritairement par la même personne.
Pour être admissible à l’exemption, la personne doit détenir au moins 90 % des actions comportant un droit de vote de la société au moment du transfert. Cette règle vise principalement les situations où un propriétaire transfère un immeuble à une compagnie qu’il contrôle, ou inversement.
Est-il possible d’obtenir un remboursement de la taxe de bienvenue ?
En plus des cas d’exemption prévus par la loi, certaines situations peuvent permettre d’obtenir un remboursement partiel ou total des droits de mutation après l’achat d’une propriété.
C’est notamment le cas de Montréal qui a mis en place le Programme d’appui à l’acquisition résidentielle permettant à certains ménages admissibles d’obtenir un remboursement partiel de la taxe de bienvenue.
D’autres villes au Québec peuvent également offrir des programmes semblables ou des mesures ponctuelles visant à réduire le fardeau financier lié à l’achat d’une propriété. Il est donc recommandé de vérifier directement auprès de votre municipalité afin de savoir si un programme de remboursement ou d’aide financière s’applique à votre situation.
Qu’est-ce que le droit supplétif ?
Lorsqu’un immeuble change de propriétaire, la municipalité doit procéder à la mise à jour de son rôle d’évaluation foncière. Même en cas d’exonération des droits de mutation, la loi permet à la municipalité d’imposer, à titre compensatoire, un droit supplétif pouvant atteindre un maximum de 200 $.
Ainsi, il est possible qu’un montant demeure payable malgré l’exemption de la taxe de bienvenue. Pour éviter toute surprise, il est recommandé de vérifier directement auprès de la municipalité concernée si un tel droit est applicable au moment du transfert de propriété.
FAQ — Taxe de bienvenue
Quand reçoit-on la facture de la taxe de bienvenue ?
La facture est généralement envoyée par la municipalité quelques semaines après l’inscription de l’acte de vente au registre foncier. Le délai peut varier d’une ville à l’autre.
Quand payer la taxe de bienvenue ?
La taxe de bienvenue doit habituellement être payée dans les 30 jours suivant la date d’émission de la facture. Des intérêts ou pénalités peuvent s’appliquer en cas de retard.
Peut-on payer la taxe de bienvenue en plusieurs versements ?
Dans la majorité des cas, la taxe doit être payée en un seul versement. Toutefois, certaines municipalités offrent des modalités de paiement échelonné. Il est donc recommandé de vérifier directement auprès de la municipalité concernée.
La taxe de bienvenue est-elle déductible d’impôt au Québec ?
Non. La taxe de bienvenue n’est pas déductible d’impôt. Elle fait toutefois partie du coût d’acquisition de la propriété et peut être prise en compte dans le calcul du gain en capital lors d’une revente future.
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