Le succès d'une transaction immobilière repose en partie sur la capacité à fixer le juste prix de vente pour sa propriété. C'est pourquoi il ne faut jamais établir le prix de vente en fonction de la valeur de l'évaluation municipale. Il faut plutôt se fier à la valeur marchande de la maison.
Cet article vous explique en détail la différence entre la valeur marchande et l'évaluation municipale, les raisons de ne jamais établir le prix de vente d’une propriété en fonction de sa valeur foncière, ainsi que l'importance de s’appuyer sur une estimation professionnelle est indispensable pour réussir votre transaction immobilière.
L'évaluation municipale : qu'est-ce que c'est?
Il faut l'avouer : il n'est pas toujours facile d'estimer avec précision la valeur réelle d'un bien immobilier. Pour tenter de déterminer le prix de vente de leur maison, plusieurs propriétaires sont tentés de se fier au montant issu de l’évaluation municipale.
Il s’agit toutefois d’une erreur, car l’évaluation municipale et la valeur marchande d’une propriété ne sont pas équivalentes! Bien que l'estimation de la valeur marchande et de la valeur foncière d'un bien immobilier se base sur des techniques semblables, elles ont des buts bien différents.
Un outil pour calculer les taxes foncières
Comme son nom le laisse entendre, l’évaluation municipale est effectuée par la municipalité dans laquelle se situe votre propriété. Elle a pour unique but d’aider la municipalité à établir le montant des taxes foncières que les propriétaires devront payer au cours de l’année.
Elle est calculée selon une méthode standardisée qui ne prend en compte que certains critères généraux. Elle ne reflète pas :
- Les particularités spécifiques de votre demeure ;
- Les améliorations et rénovations récentes que vous avez effectuées ;
- Les fluctuations réelles du marché (particulièrement lorsque le marché est très actif).
Cette estimation est donc principalement un outil administratif, plutôt qu’une référence fiable pour évaluer la valeur réelle d’une propriété sur le marché.
Une analyse par blocs de propriétés
Lors de l'évaluation foncière, des évaluateurs agréés sont employés par la ville pour effectuer une évaluation de masse des propriétés. La valeur est calculée en bloc d’habitations comparables, c'est-à-dire que le prix de votre habitation est estimé en fonction des biens similaires à proximité.
L'évaluation de la valeur foncière municipale n’est donc pas effectuée de manière précise pour chacune des demeures concernées. Elle ne sert qu’à obtenir une approximation de la valeur des propriétés et non pas à obtenir le véritable prix du marché de chacune.
Une valeur inexacte et obsolète
L’évaluation municipale est valide à partir du 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, et n’est refaite que tous les 3 ans. Elle ne suit pas les instabilités et les conditions du marché immobilier en cours, puisqu’elle est fixée pour une période de plusieurs mois.
Elle n'est donc pas représentative du prix réel que vous pourriez obtenir pour votre propriété si vous décidiez de la vendre. D'ailleurs, elle sera généralement inférieure à la valeur marchande, puisque le marché immobilier aura évolué entre temps. Voilà une raison de plus de ne pas la prendre en considération au moment de fixer le prix de vente de votre maison!
La valeur marchande : le meilleur indicateur pour fixer le prix de vente
La valeur marchande correspond au prix réel que les acheteurs sont prêts à payer sur le marché au moment de la vente. Elle est une donnée dynamique qui reflète la réalité économique du moment, permettant ainsi de fixer un prix de vente compétitif et attractif.
Une estimation sur mesure
La valeur marchande est attribuée spécifiquement à votre propriété. Elle est déterminée par un professionnel qui prend en considération l’ensemble des aspects de la demeure, c’est-à-dire :
- L’état intérieur et extérieur de la maison ;
- L'année de construction de la propriété ;
- La superficie du terrain et son emplacement ;
- Les tendances du marché et l’offre et la demande locales ;
- Les ventes récentes de propriétés comparables.
Parce qu'elle prend en considération de nombreux facteurs pouvant affecter le prix de votre demeure, elle est beaucoup plus précise et pertinente que l’évaluation municipale dans le contexte d'une transaction immobilière.
Une représentation réelle du marché immobilier
Contrairement à l’évaluation municipale, elle n’est pas un montant fixe. Elle fluctue constamment, notamment selon l’offre et la demande du marché immobilier. C'est pourquoi elle ne demeure valide que pour un temps limité (généralement quelques mois, selon l'état du marché), après quoi elle doit être recalculée.
En règle générale, elle est supérieure à la valeur établie par l’évaluation municipale, bien que, dans certaines circonstances (ex. : ralentissement du marché, dégradation de votre propriété, etc.), elle pourrait également être moindre.
Comment déterminer la juste valeur marchande d'une maison?
Pour établir un prix juste et compétitif pour votre propriété, certaines méthodes sont à prioriser. Voici les options qui s'offrent à vous, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.
1. Se fier à l'évaluation municipale : une mauvaise idée
Maintenant que vous savez faire la distinction entre la valeur municipale et marchande, vous êtes sans doute en mesure de comprendre pourquoi l’évaluation municipale ne devrait pas être une référence pour fixer le prix de vente de votre propriété.
Celle-ci ne prend pas en compte le marché immobilier au moment où vous décidez de vendre. Elle n’est pas à jour, et c'est pourquoi déterminer le prix de vente de votre maison selon l’évaluation municipale risque de le fausser. Dans la majorité des cas, le montant fixé sera sous-estimé et vous perdrez de l’argent, mais il pourrait aussi être surestimé, ce qui dissuaderait les acheteurs potentiels. Cela ne peut qu’être à votre désavantage.
2. Estimer la valeur marchande par soi-même
La valeur marchande est l’estimation la plus appropriée pour définir le prix de vente de votre demeure. Elle se rapproche le plus de la valeur réelle de votre propriété, car elle tient compte du marché immobilier à la date précise de la mise en vente. Un prix convenablement défini vous assurera un bon déroulement de votre transaction immobilière.
Vous pourriez évidemment être tenté de l'estimer par vous-même, mais il ne s'agit pas d'une bonne approche. En effet, bien que certaines ressources en ligne, comme les outils d'estimation automatisés ou les plateformes comparant les ventes dans votre quartier, puissent fournir une idée approximative de la valeur de votre maison, elles restent limitées.
En essayant de fixer le prix vous-même, vous risquez de négliger des facteurs cruciaux ou de vous baser sur des informations inexactes. Cette méthode, bien qu’économique, pourrait engendrer des pertes de temps et d’argent.
3. Faire évaluer sa maison par un professionnel
Il vaut toujours mieux faire appel à un professionnel du milieu, que ce soit un courtier immobilier ou un évaluateur agréé, pour connaitre le coût de votre propriété sur le marché et établir le prix de vente de votre maison. C'est la solution la plus fiable pour connaitre la valeur marchande de votre maison. En effet, seul un expert de l’immobilier peut évaluer de manière précise la valeur marchande de votre maison.
Opter pour l'évaluation de votre propriété par un expert en immobilier vous assure d'obtenir une estimation juste et personnalisée de la valeur de votre résidence, mais aussi un gain de temps et une transaction immobilière en toute sérénité.
Courtier immobilier ou évaluateur agréé : qui mandater pour évaluer votre propriété?
Selon la situation ou la raison pour laquelle vous souhaitez connaitre la valeur de votre demeure, vous pouvez faire appel à deux spécialistes distincts : le courtier immobilier ou l’évaluateur agréé.
Vous n’êtes pas certain de savoir avec quel professionnel vous devriez faire affaire? Lisez ce qui suit pour vous aider à faire votre choix.
Évaluateur agréé : l'expert en évaluation immobilière
Évidemment, l’évaluateur agréé est l’expert à qui nous pensons immédiatement quand vient le temps de procéder à l’évaluation d’une propriété. Il détient une formation exhaustive en évaluation immobilière et a donc les capacités nécessaires pour déterminer précisément la valeur marchande de votre maison, de votre condo ou de tout autre bien immobilier.
En visitant votre demeure et en appliquant plusieurs méthodes d’évaluation, il est en mesure de produire un rapport détaillé justifiant le prix établi pour la propriété. Ce rapport est un document précieux pour prouver aux acheteurs potentiels que le prix de vente demandé est réaliste et qu’il correspond à la réalité du marché actuel.
Quel est le prix de l'évaluateur agréé au Québec?
Notez que si vous souhaitez engager cet expert, vous devrez prévoir un montant d’environ 650 $ pour une maison unifamiliale. Le coût de l'évaluation pourrait aussi être plus élevé selon votre type de propriété (un plex par exemple), votre région, ainsi que l'expérience de l'évaluateur que vous engagez.
Courtier immobilier : un allié pour vendre votre maison
Si vous faites déjà affaire avec un courtier immobilier (ou que vous prévoyez le faire prochainement), sachez que cet expert a également les compétences nécessaires pour faire l’évaluation de la valeur marchande de votre maison. En plus, ses services d'évaluation sont offerts gratuitement, puisqu’il est rémunéré avec une commission lors de la conclusion de la vente.
Pour déterminer la valeur marchande, le courtier se base sur des statistiques immobilières. Il s’appuie sur les propriétés comparables, les ventes précédentes effectuées dans le quartier, etc. Bien que moins soutenue que celle de l’évaluateur agréé – car elle n’aboutit pas à la production d’un rapport –, il est en mesure de faire une estimation juste de votre propriété pour vous permettre de fixer le meilleur prix de vente.
Comment maximiser la valeur marchande de votre maison?
Les rénovations et travaux d'amélioration peuvent avoir un impact sur la valeur marchande d’une propriété. Une maison fraîchement rénovée au goût du jour a de fortes chances de voir sa valeur augmenter. L’inverse est aussi vrai : si aucun changement n’a été effectué depuis des années, la valeur marchande risque de diminuer.
Toutefois, ce ne sont pas tous les travaux qui ont le même potentiel pour augmenter la valeur marchande de votre habitation. N'hésitez pas à vous renseigner pour connaitre les rénovations les plus rentables à effectuer avant de mettre votre résidence en vente.
Vous voulez savoir combien vaut votre maison?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver évaluateur agréé ou un courtier immobilier pour une évaluation de la valeur marchande de votre propriété. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
