Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?

Apprendre que la maison qu’on désire acquérir est soumise à une servitude peut d’abord s’avérer angoissant. La servitude peut paraître très compliquée et rebuter plusieurs acheteurs, d’autant plus qu’elle peut limiter les droits de jouir de la propriété. Dans la plupart des cas, elle est pourtant essentielle au bon voisinage.

Si vous êtes confronté à une servitude, consulter un notaire vous permettra d’avoir une meilleure compréhension des obligations auxquelles vous devrez vous conformer.

Celui-ci pourra même faire les vérifications nécessaires avant que vous vous portiez acquéreur du bien immobilier, afin de savoir si la résidence est affectée ou non par une servitude. Il est également l’expert à consulter si vous souhaitez établir une nouvelle servitude à la suite d’une entente mutuelle avec votre voisin.

La servitude : c’est quoi ?

La servitude est une contrainte imposée à une propriété au profit d’un autre bien immobilier, d’un propriétaire ou d’un service. Celle-ci oblige le propriétaire de la résidence affectée à supporter certaines utilisations ou à s’abstenir d’exercer certains droits (ex. : ne pas construire à proximité de la servitude).

Une servitude peut être établie par contrat, par testament ou par effet de la loi. Elle ne peut en aucun cas être le résultat d’un simple usage, même si cet usage se prolonge sur une longue période. Une fois créée, la servitude est publiée au Registre foncier du Québec pour la rendre valide auprès de tous les futurs propriétaires.

Si la servitude n’est pas publiée, les prochains acquéreurs n’auront pas à respecter les engagements prévus. Elle ne sera applicable qu’entre les partis ayant signé le contrat.

Une servitude n’est pas un droit de propriété. Elle n’est donc pas illustrée sur le plan cadastral, mais elle est détaillée dans la description technique d’arpentage, comme il en sera question un peu plus loin dans cet article.

Il existe différents types de servitude, dont la servitude réelle et la servitude personnelle.

La servitude réelle

La servitude réelle est sans doute la plus connue et la plus utilisée. Elle est généralement une charge imposée sur une propriété, appelée « le fonds servant », en faveur d’une autre appartenant à un propriétaire différent, appelée « le fonds dominant ». Il se peut toutefois que le fonds dominant soit un service, une municipalité ou une société publique comme Hydro-Québec.

La servitude réelle est habituellement permanente, sauf si le contrat l’établissant mentionne le moment précis où elle doit prendre fin. Elle peut également se terminer dans certaines circonstances qui rendraient la servitude désuète, comme il en sera question dans la section « Comment peut-on mettre fin à une servitude ? » un peu plus loin dans cet article. 

Parmi les servitudes réelles, on retrouve la servitude de passage, la servitude de vue, la servitude de drainage, la servitude d’utilité publique et la servitude d’empiètement.

La servitude de passage

La servitude de passage est sans aucun doute l’une des plus connues. Associée au droit de passage, elle permet au fonds dominant d’avoir accès à la propriété du fonds servant, notamment pour que le premier puisse se rendre à la voie publique.

La servitude de vue

Au Québec, il est illégal qu’une fenêtre se trouve à moins d’un mètre cinquante de la limite d’une propriété. Il se pourrait toutefois que dans certaines circonstances une servitude de vue soit accordée pour permettre cette situation habituellement proscrite.

La servitude de drainage

Ce type de servitude est plus particulièrement utilisé en territoire agricole afin de permettre l’évacuation des eaux de surface.

La servitude d’empiètement

Un empiètement peut être régularisé au moyen d’une servitude. Par exemple, si le terrain de votre voisin ne lui permet pas de stationner sa voiture, vous pourriez signer un contrat de servitude l’autorisant à empiéter d’un mètre sur votre terrain pour lui permettre d’avoir un stationnement.

La servitude d’utilité publique

Ce type de servitude peut être à l’usage de la municipalité, des sociétés publiques telles qu’Hydro-Québec ou des compagnies de câblodistribution comme Bell ou Vidéotron. Elle peut, par exemple, exiger que le propriétaire laisse un libre accès aux équipements se trouvant à proximité ou sur le terrain.

La servitude personnelle

Contrairement à la servitude réelle, la servitude personnelle est une charge imposée en faveur d’une personne et non pas d’un immeuble ou d’un service public. Ce type de contrat est nécessairement temporaire, puisque le décès de l’individu bénéficiaire met fin à la servitude.

Comme pour toute servitude, celle-ci doit être respectée par les futurs propriétaires si elle est publiée au Registre foncier du Québec. Ainsi, si Marie affecte son terrain d’une servitude de passage en faveur de Philippe lui-même plutôt que de sa propriété, Philippe aura l’autorisation de passer sur le terrain de Marie en fonction des termes déterminés dans le contrat publié. Dans l’éventualité où Marie vendrait sa maison, le droit de Philippe devra être maintenu par les prochains acheteurs.

Bien que les définitions mentionnées semblent différencier sans problème les deux types de servitude, il est parfois beaucoup plus complexe de distinguer une servitude personnelle d’une servitude réelle. L’intention des partis impliqués et la lecture des contrats peuvent influencer l’interprétation de la servitude. Dans les cas plus ambigus, un tribunal peut être appelé à trancher.

Comment peut-on mettre fin à une servitude ?

Une servitude peut prendre fin dans certaines conditions prévues par la loi. Outre le décès du bénéficiaire, dans le cas d’une servitude personnelle, les situations suivantes permettent elles aussi de mettre fin aux obligations légales :

• Une seule personne devient propriétaire des deux propriétés assujetties à la servitude, que ce soit par un achat ou par un héritage ;
• Un acte de renonciation ou de résiliation de la servitude est publié au Registre foncier du Québec ;
• La date d’échéance prévue lors de la création du contrat est arrivée ;
• Un des partis affectés rachète la servitude en fonction du prix fixé par une entente mutuelle ou par un tribunal ;
• La servitude n’est pas utilisée pendant une période de 10 ans, sauf en cas d’exception prévue par la loi.

La description technique lors de la création d’une servitude

La description technique est un document composé d’un plan et d’un rapport. Fournie par un arpenteur-géomètre, elle décrit de manière détaillée une parcelle de terrain. Elle permet ainsi de connaitre précisément la superficie de la parcelle, les limites du bien-fonds par rapport à ceux des terrains voisins, les limites de zonage agricole et les éventuelles servitudes affectant la propriété.

La description technique est utilisée lors de la création d’une servitude, afin de noter l’emplacement de ladite servitude. Elle peut aussi être utilisée dans une transaction immobilière pour informer l’acheteur potentiel de la présence d’une servitude sur le bien qu’il désire acquérir. Parce qu’elle est enregistrée au registre foncier, elle est facile à repérer et à consulter pour l’individu intéressé.

Une servitude peut avoir un impact majeur sur une propriété. Il faut donc que les documents en validant l’existence et les contraintes soient créés par des professionnels tels que l’arpenteur, dans le cadre de la description technique, et le notaire pour la rédaction et la publication du contrat.

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