Devenir propriétaire-occupant : une bonne idée ?

Être propriétaire-occupant peut être la solution parfaite pour accéder plus facilement à la propriété. Mais, pour cela, vous ne devez pas investir dans n’importe quel type de plex.

Pourquoi ? Parce que du nombre d'unités dépend :

• Votre tranquillité ;
• La hauteur de la mise de fonds ;
• La rentabilité de l’opération.

Pour tout connaître sur le statut de propriétaire-occupant, des avantages et inconvénients de cette forme d’investissement jusqu’aux conditions à remplir pour reprendre un logement, lisez la suite de cet article.

Être propriétaire-occupant : qu’est-ce que ça veut dire ?

Un propriétaire-occupant est un bailleur qui habite dans le même immeuble que ses locataires. On appelle ce type de biens un immeuble à revenus. Les loyers qui lui sont versés servent à payer une partie :

• Du prêt ;
• Des charges ;
• Des impôts ;
• Des travaux d’entretien.

Chercher à effectuer ce type d’investissement locatif ne se fait pas n’importe comment. Il convient de suivre quelques conseils pour conserver une vie relativement tranquille :

1. Choisissez la bonne taille d’immeuble.
2. Calculez votre rendement net-net.
3. Pensez à la rentabilité financière.

Quelle taille d’immeuble à revenus pour être propriétaire occupant ? 

Un immeuble de 5 logements est un maximum. Pourquoi ? Parce qu’au-delà, vous prenez le risque de voir défiler chez vous certains de vos locataires à chaque petit ennui.

Bien que vous essayiez de choisir quel type de personne va occuper vos appartements, vous ne savez jamais sur qui vous allez réellement tomber. Ainsi, multiplier le nombre d’appartements, c’est multiplier par autant le risque de voir vos locataires vous appeler ou débarquer chez vous à toute heure du jour et de la nuit.

On fait le pari que vous devrez aussi faire la police des litiges de voisinage.

Privilégiez l’achat d’un duplex ou d’un triplex 

Pour devenir propriétaire occupant, l’achat d’un duplex ou d’un triplex est l’idéal. Vous n’aurez alors qu’un ou deux locataires autour de vous.

Toutefois, pour choisir la bonne formule, le nombre de logements n’est pas le seul point sur lequel vous devez porter votre attention.

Quelle rentabilité pour un immeuble à revenus ? 

La rentabilité est le point essentiel d’un investissement. C’est cela qui va conditionner votre achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un autre plex.

Pour la calculer, vous devez déterminer le rendement net net.

Qu’est-ce que le net-net et comment le calculer ?

Le rendement net net permet de calculer la rentabilité réelle de votre bien. Il est facile de dire que les loyers de vos locataires couvriront vos charges alors que, une fois le calcul fait, c’est parfois loin d’être le cas.

La formule de calcul du rendement net-net se fait comme suit :

(Loyer annuel - charges et frais divers) / prix d’acquisition du bien × 100

La première partie de ce calcul (Loyer annuel - charges et frais divers) permet de connaître le montant de votre rente annuelle ou de vos dépenses. Les frais divers comprennent :

• Les taxes municipales ;
• Les taxes scolaires ;
• Les charges non récupérables ;
• Les frais de gestion ;
• L’imposition des revenus immobiliers ;
• Etc.

Le total calculé vous permet d'obtenir le taux de rendement annuel net-net. S’il est négatif, vous perdrez de l’argent chaque année. S’il est positif, vous percevez une rente.

Ce résultat peut vous amener à privilégier différents types de plex, afin de maximiser vos rendements net-net.

Faut-il acheter un immeuble à revenus avec un net-net négatif ? 

Oui, c'est tout à fait possible. Pour mieux apprécier la situation, il vous faut effectuer le même calcul en enlevant le montant du prêt, pour voir ce que vous rapportera le bien une fois payé.

À cela, vous devez également ajouter le gain basé sur l’évolution possible du marché de l’immobilier. 

En effet, un bien immobilier gagne généralement en valeur avec l’augmentation du marché de l’immobilier. Cette évaluation, hautement spéculative, permet d’estimer ce qui s’appelle la rentabilité financière.

Vous pouvez donc investir avec un net-net négatif. Il deviendra positif une fois le prêt payé et vous bénéficierez normalement d’un beau gain en capital lors de la vente.

Les avantages et les inconvénients de devenir propriétaire-occupant

Les avantages parlent d’eux-mêmes, mais qu’en est-il des inconvénients ? En particulier celui concernant la paisible jouissance du bien.

Lorsque vous êtes propriétaire d’un plex comprenant entre 2 et 5 appartements, vous pouvez aspirer à ce que les choses aillent comme vous l’entendez. Sauf que vous devez réussir à vous faire à l’idée que les logements loués ne sont plus tout à fait les vôtres, et que l’ambiance de l’immeuble peut ne pas être celle à laquelle vous aspirez.

Pourtant, quoi qu’il en soit, vous devrez être capable d’assurer à vos locataires une jouissance paisible du bien, sans leur imposer votre façon de vivre. Tous les propriétaires-occupants n’en sont pas capables.

Par conséquent, avant d’envisager d’acheter un immeuble à revenus, demandez-vous si vous êtes dans ce cas.

Pour vous aider à vous faire une idée, découvrez les principaux droits et obligations d’un locateur.

Quelle mise de fonds pour un propriétaire-occupant ?

Un propriétaire-occupant peut fournir une plus petite mise de fonds qu'un propriétaire non occupant. On parle ici d'entre 5 % et 15 %, selon le nombres d'unités du bâtiment, plutôt que 20 %.

Votre mise de fonds peut provenir de :

• Votre épargne ;
• Vos placements ;
• Votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ;
• Un don d’argent.

Quand la mise de fonds n’est-elle que de 5 % ? 

Votre mise de fonds n’est que de 5 % sous deux conditions cumulatives :

• L’immeuble contient de 1 à 2 logements ;
• Sa valeur est inférieure à 500 000$.

Si l'immeuble de 1 à 2 logements a un prix d’achat supérieur à 500 000$, une ventilation de la mise de fonds va être mise en place :

• 5 % sur 500 000$ ;
• 10 % sur le reste.

Quand est-elle de 10 % ? 

Si l’immeuble à revenus que vous achetez comprend 3 à 4 logements, votre mise de fonds devra être au moins égale à 10% de la valeur du bien.

Pareil pour tout montant supérieur à 500 000$, comme nous venons de le voir.

Et de 15 % ? 

Lorsque l'immeuble visé dispose de 5 unités ou plus, la mise de fonds minimale requise est de 15 % de la valeur de la propriété, que vous soyez propriétaire-occupant ou non. 

Les obligations de la SCHL lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %

Pour toute mise de fonds inférieure à 20 %, la souscription d’une assurance prêt hypothécaire est obligatoire, soit auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit auprès de Sagen.

Vous devez savoir que cette prime d’assurance peut s’élever à 4.5 % du montant total de votre prêt. Il convient donc de bien calculer que l’effort financier à mener pour atteindre les 20 % de mise de fonds n’est pas plus intéressant que la souscription d’une assurance hypothécaire.

Reprendre un logement d'un locataire en tant que propriétaire-occupant

Le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux. C’est-à-dire qu’il est libre d’occuper le logement qu’il loue dès lors qu’il respecte l’ensemble des conditions stipulées dans le contrat de bail.

Cependant, vous pouvez mettre fin à ce droit au maintien dans les lieux, si :

• Vous êtes propriétaire de l’immeuble ;
• Vous êtes propriétaire indivis du bien avec votre conjoint ;
• Vous êtes propriétaire indivis nanti d’un titre de propriété antérieur au 10 novembre 1987 (moins de 4 logements) ou au 11 juin 1987 (5 logements ou plus).

Vous devez tout de même respecter une procédure stricte.

Quels délais pour l’avis de reprise d’un logement ?

3 situations doivent être distinguées, en fonction de la durée du bail :

• Le bail de plus de 6 mois ;
• Le bail de moins de 6 mois ;
• Le bail à durée indéterminée.

1. Bail de plus de 6 mois

Pour un bail de plus de 6 mois, le délai pour envoyer l’avis est de 6 mois avant la fin du bail. À partir de la réception de cet avis, le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour répondre.

Attention : si le locataire ne fournit aucune réponse dans un délai d’un mois, vous devez considérer qu’il a refusé votre demande de quitter le logement.

Une fois ce mois échut, ou de son refus, vous disposez d’un délai de 1 mois pour saisir le tribunal administratif du logement.

2. Bail de moins de 6 mois

Pour un bail de moins de 6 mois, vous devez envoyer l’avis de reprise du logement à votre locataire au moins 1 mois avant la fin du bail.

Celui-ci dispose ensuite d’un délai de 1 mois pour vous répondre. Encore une fois, sans réponse de sa part, vous devez considérer qu’il a refusé de quitter le logement.

Comme précédemment, une fois sa réponse reçue, ou le délai de réponse échut, vous disposez de 1 mois pour porter l’affaire devant le tribunal administratif du logement.

3. Bail à durée indéterminée

Vous devez envoyer l’avis à votre locataire au moins 6 mois avant la date de reprise du logement. Le locataire dispose alors d’un délai de 1 mois pour répondre. En cas de refus, ou sans réponse de sa part, vous devez porter votre cause au Tribunal administratif du logement dans un délai de 1 mois.

Puis-je louer à un membre de ma famille ?

Il peut être possible pour un propriétaire de reprendre un logement de son immeuble pour y loger sa famille proche, que ce soit ses enfants, ses parents ou un autre membre de la famille dont il est le principal soutien. 

Quand est-ce que la reprise d’un logement est impossible ?

La reprise d’un logement est impossible si les conditions suivantes s’appliquent :

• Le locataire est âgé de plus 70 ans ;
• Il occupe le logement depuis plus de 10 ans ;
• Son revenu le rend admissible à un logement à loyer modique.

Assurance pour propriétaire-occupant

Le fait d'être propriétaire-occupant affecte aussi vos besoins en matière d'assurance habitation. La couverture souscrite ne sera effectivement pas la même si vous n'habitez pas l'immeuble. 

L'assurance pour propriétaires-occupants couvre les habitations comptant jusqu'à 6 logements. Elle comprend une protection pour :

• Les biens de l'assuré ;
• Les frais de subsistance supplémentaires ;
• La responsabilité civile. 

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