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Devenir propriétaire-occupant : une bonne idée ?

#Acheter un bien immobilier #Conseils pour experts en immobilier

Dernière mise à jour : 2023-01-30 14:39:17

Être propriétaire-occupant peut être la solution parfaite pour accéder plus facilement à la propriété. Mais, pour cela, vous ne devez pas investir dans n’importe quel type de plex.

Pourquoi ? Parce que du nombre de plex dépend :  

  • Votre tranquillité,  
  • La hauteur de la mise de fonds, 
  • La rentabilité de l’opération. 

Pour tout connaître sur le propriétaire-occupant, des avantages et inconvénients de cette forme d’investissement, jusqu’aux conditions à remplir pour reprendre un logement, apprenez tout ce que vous devez savoir dans cet article.  

Être propriétaire-occupant : qu’est-ce que ça veut dire ?  

Un propriétaire-occupant est un bailleur qui habite dans le même immeuble que ses locataires. On appelle ce type de biens un immeuble à revenus. Autrement dit, les loyers qui lui sont versés servent à payer une partie :  

  • Du prêt,  
  • Des charges,  
  • Des impôts,  
  • Des travaux d’entretien. 

Chercher à effectuer ce type d’investissement locatif ne se fait pas n’importe comment. Il convient de suivre quelques conseils pour conserver une vie relativement tranquille :  

  1. Choisissez la bonne taille d’immeuble, 
  2. Calculez votre rendement net-net,  
  3. Pensez à la rentabilité financière.  

Privilégiez les petits plex pour devenir propriétaire-occupant

1. Quelle taille d’immeuble à revenus pour être propriétaire occupant ?  

Un immeuble de 5 logements est un maximum. Pourquoi ? Parce qu’au-delà, vous prenez le risque de voir défiler chez vous certains de vos locataires à chaque petit ennui. Bien que vous essayiez de choisir quel type de personne va occuper vos appartements, vous ne savez jamais sur qui vous allez réellement tomber.  

Ainsi, multiplier le nombre d’appartements, c’est multiplier par autant le risque de voir vos locataires vous appeler ou débarquer chez vous à toute heure du jour et de la nuit. On fait le pari que vous devrez aussi faire la police des différends de voisinage.  

Faites l’achat d’un duplex ou d’un triplex 

Pour devenir propriétaire occupant, l’achat d’un duplex ou d’un triplex est l’idéal. Vous n’aurez alors qu’un ou deux locataires autour de vous. 

Toutefois, pour choisir la bonne formule, le nombre de logements n’est pas le seul point sur lequel vous devez porter votre attention.  

2. Quelle rentabilité pour un immeuble à revenus ?  

La rentabilité est le point essentiel d’un investissement. C’est cela qui va conditionner votre achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un autre plex. Pour le calculer, vous devez déterminer le rendement net net.  

Comment calculer la rentabilité d'un immeuble à revenu?

Qu’est-ce que le net-net et comment le calculer ?

Le rendement net net permet de calculer la rentabilité réelle de votre bien, car il est facile de dire que les loyers de vos locataires couvriront vos charges alors que, une fois le calcul fait, c’est parfois loin d’être le cas.   

Formule de calcul du rendement net-net se fait en deux parties :  

Partie A : 

Loyer annuel - charges et frais divers  

Les frais divers comprennent les taxes municipales, les taxes scolaires, les charges non récupérables, les frais de gestion, l’imposition des revenus immobiliers... 

Ce calcul permet de connaître le montant de votre rente annuelle, ou de vos dépenses.  

Partie B :  

Total de la partie A / prix d’acquisition du bien × 100 

Vous obtenez ici le taux de rendement annuel net-net. S’il est négatif, vous perdrez de l’argent chaque année. S’il est positif, vous percevez une rente.  

Ce résultat peut vous amener à privilégier différents types de plex, pour maximiser vos rendements net-net.  

3. Faut-il acheter un immeuble à revenus avec un net-net négatif ?  

Oui. Pour mieux apprécier la situation, il vous faut effectuer le même calcul en enlevant le montant du prêt, pour voir ce que vous rapportera le bien une fois payé. À cela, vous devez ajouter le gain en patrimoine, c’est-à-dire l’évolution possible du marché de l’immobilier. 

En effet, un bien immobilier gagne généralement en valeur avec l’augmentation du marché de l’immobilier. Cette évaluation, hautement spéculative, permet d’estimer ce qui s’appelle la rentabilité financière. Vous pouvez donc investir avec un net-net négatif.  

Il deviendra positif une fois le prêt payé, et vous bénéficierez normalement d’un beau gain en capital lors de la vente du duplex.  

Les avantages et les inconvénients de devenir propriétaire-occupant 

Avantages d’être propriétaire-occupant  Inconvénients d’être propriétaire-occupant 
  • Une partie de votre prêt est payé par vos revenus locatifs,  
  • Vous entretenez votre propre immeuble,  
  • La mise de fonds minimale de votre hypothèque n’est que de 5 à 10%, 
  • Votre accession à la propriété se trouve facilitée,  
  • Une partie des dépenses est déductible d’impôts. 

 

  • Vous devez vivre avec des voisins qui peuvent être bruyants,  
  • Vous devez leur assurer une jouissance paisible du bien,
  • Vous serez plus souvent sollicités par vos locataires.  

 

Les avantages parlent d’eux-mêmes, mais qu’en est-il des inconvénients ? Surtout celui de la paisible jouissance du bien. Lorsque vous êtes propriétaire d’un plex comprenant entre 2 et 5 appartements, vous pouvez aspirer à ce que les choses aillent comme vous l’entendez. 

Sauf que vous devez réussir à vous faire à l’idée que les logements loués ne sont plus tout à fait les vôtres, et que l’ambiance de l’immeuble peut ne pas être celle à laquelle vous aspirez.  

Pourtant, quoi qu’il en soit, vous devrez être capable d’assurer à vos locataires une jouissance paisible du bien, sans leur imposer votre façon de vivre. Tous les propriétaires-occupants n’en sont pas capables.  

Par conséquent, avant d’envisager d’acheter un immeuble à revenus, demandez-vous si vous êtes dans ce cas.  

Pour vous aider à vous faire une idée, découvrez les principaux droits et obligations d’un locateur

Quelle mise de fonds pour un propriétaire-occupant ?

Entre 5% et 10% au lieu de 20%. Nous l’avons déjà mentionné dans les avantages qu’il y a à devenir propriétaire-occupant d’un plex. Mais, ce qu’il faut ajouter, c’est que votre mise de fonds peut provenir de :  

  • Votre épargne,  
  • Vos placements,  
  • Votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER),  
  • Un don d’argent.   

Quand est-ce que ma mise de fonds n’est que de 5% ?  

Votre mise de fonds n’est que de 5% sous deux conditions cumulatives :  

  • L’immeuble ne contient que 1 à 2 logements,  
  • Sa valeur est inférieure à 500 000$. 

Prenons maintenant l’exemple d’un immeuble de 1 à 2 logements, dont le prix d’achat est supérieur à 500 000$. Une ventilation de la mise de fonds va être mise en place :  

  • 5% sur 500 000$,  
  • 10% sur le reste. 

La mise de fonds pour contracter un prêt dépendra du nombre de logements dans votre immeuble

Quand est-ce que ma mise de fonds sera de 10% ?  

Si l’immeuble à revenus que vous achetez comprend 3 à 4 logements, votre mise de fonds devra être au moins égale à 10% de la valeur du bien.  

Pareil pour tout montant supérieur à 500 000$, comme nous venons de le voir.  

Quelles sont mes obligations lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% ? 

Pour toute mise de fonds inférieure à 20%, la souscription d’une assurance prêt hypothécaire est obligatoire, soit auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit auprès de la Sagen.  

Vous devez savoir que cette prime d’assurance peut s’élever à 4.5% du montant total de votre prêt. Il convient donc de bien calculer que l’effort financier à mener pour atteindre les 20% de mise de fonds n’est pas plus intéressant que la souscription d’une assurance hypothécaire.  

Reprendre un logement pour devenir propriétaire occupant : ce qu’il faut savoir

Le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux. C’est-à-dire qu’il est libre d’occuper le logement qu’il loue dès lors qu’il respecte l’ensemble des conditions stipulées dans le contrat de bail.  

Cependant, vous pouvez mettre fin à ce droit au maintien dans les lieux, si :  

  • Vous êtes propriétaire de l’immeuble,  
  • Vous êtes propriétaire indivis du bien avec votre conjoint,  
  • Vous êtes propriétaire indivis nanti d’un titre de propriété antérieur au 10 novembre 1987 (moins de 4 logements) ou au 11 juin 1987 (5 logements ou plus). 

À la condition que vous respectiez une procédure stricte. 

Vous devez respecter certains délais pour reprendre un logement

Quels délais pour l’avis de reprise d’un logement ?  

3 situations doivent être distinguées, en fonction de la durée du bail :  

  • Le bail de plus de 6 mois,  
  • Le bail de moins de 6 mois,  
  • Le bail à durée indéterminée.  

1. Bail de plus de 6 mois 

Pour un bail de plus de 6 mois, le délai pour envoyer l’avis est de 6 mois avant la fin du bail. À partir de la réception de cet avis, le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour répondre. 

Attention : si le locataire ne fournit aucune réponse dans un délai d’un mois, vous devez considérer qu’il a refusé votre demande de quitter le logement.  

Une fois ce mois échut, ou de son refus, vous disposez d’un délai de 1 mois pour saisir le tribunal administratif du logement.  

2. Bail de moins de 6 mois 

Pour un bail de moins de 6 mois, vous devez envoyer l’avis de reprise du logement à votre locataire au moins 1 mois avant la fin du bail.  

Celui-ci dispose ensuite d’un délai de 1 mois pour vous répondre. Encore une fois, sans réponse de sa part, vous devez considérer qu’il a refusé de quitter le logement. Comme précédemment, une fois sa réponse reçue, ou le délai de réponse échut, vous disposez de 1 mois pour porter l’affaire devant le tribunal administratif du logement.  

3. Bail à durée indéterminée  

Vous devez envoyer l’avis à votre locataire au moins 6 mois avant la date de reprise du logement. Le locataire dispose alors d’un délai de 1 mois pour répondre. En cas de refus, ou sans réponse de sa part, vous devez saisir le tribunal administratif du logement dans un délai de 1 mois.  

Quand est-ce que la reprise d’un logement est impossible ?  

La reprise d’un logement est impossible si les conditions cumulatives suivantes s’appliquent : 

  • Le locataire est âgé de plus 70 ans,  
  • Il occupe le logement depuis plus de 10 ans,  
  • Son revenu ne lui permet pas de bénéficier d’un logement à loyer modique,  
  • Le propriétaire souhaitant la reprise n’est pas âgé de plus de 70 ans.  

Photo de couverture : Freepik.com (wirestock) 

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