Acheter une première propriété : les implications financières

Après des années de location, vous avez finalement décidé de franchir le cap de l’acquisition. Acheter sa première propriété est un projet d’ampleur et il n’est pas toujours aisé d’identifier les étapes pour le mener à bien. Trouver le bien immobilier à acheter n’est finalement que la partie émergée de l’iceberg. Des frais connexes aux mesures incitatives, il y a différentes choses à savoir et à prévoir pour éviter les déconvenues.  

Avant d’acheter une première maison: ce que vous devez faire

Difficile de faire l’acquisition d’une propriété sans passer par sa banque pour obtenir un prêt hypothécaire. Il est donc primordial de comprendre les principaux termes que vous serez amenés à rencontrer dans votre relation avec les institutions financières tout au long de votre parcours d’acquisition.

Au moment de lancer votre projet immobilier, un élément important pour choisir votre institution financière sera le taux d’intérêt. Il peut être fixe ou variable. Un taux fixe restera identique tout au long de la durée de votre prêt. Le taux variable, quant à lui, sera susceptible de varier à la hausse ou à la baisse selon les fluctuations du marché.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez disposer d’une mise de fonds de 5 % minimum. Vous devrez également disposer de la somme nécessaire pour payer les frais de notaire et les autres frais connexes.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous aurez l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Il s’agit d’une assurance qui protège les prêteurs contre les défauts de paiement. Elle est calculée en fonction de la valeur du prêt et le montant de la mise de fonds. L’assurance du prêt peut être souscrite auprès d’un organisme externe à votre banque.

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La préautorisation hypothécaire sera également une étape importante dans l’avancée de votre projet. Elle vous permettra d’avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt et d’adapter votre recherche de propriété. Les modalités hypothécaires négociées sont fixées pour 90 jours. Joindre une préautorisation de prêt à votre offre d’achat contribue à prouver votre fiabilité aux vendeurs et peut accélérer l’acceptation de votre offre. Elle peut aussi vous servir dans le cadre de négociations avec d’autres institutions financières.

Enfin, depuis 2018, le test de résistance bancaire sert à déterminer si les acheteurs seraient capables de résister à des conditions économiques plus difficiles. Il consiste à simuler le ratio d’endettement en cas de hausse du taux d’emprunt, l’objectif étant d’éviter le surendettement. Ce test est généralement réalisé au moment de la préautorisation hypothécaire.

Au-delà du prix de vente de la propriété

Vous disposez d’épargne pour la mise de fonds. Vous avez obtenu une préautorisation de votre banque. Vous voilà fin prêt pour démarrer vos recherches en fonction du budget dont vous disposez. Mais attention, le prix de vente de la maison n’est pas le seul facteur financier dont vous devez tenir compte pour faire votre choix.

Les frais connexes à l’acquisition

En effet, il est important de prendre en considération le montant de divers frais liés à l’achat dans le calcul de votre budget. Parmi ceux-ci, vous retrouverez notamment :

• L’évaluation de la valeur marchande : Évaluation permettant de déterminer la valeur d’une propriété sur le marché et de s’assurer de payer le juste prix.
• L’inspection préachat : Examen préalable à l’achat réalisé à la demande de l’acheteur afin d’avoir une meilleure vision de l’état de la propriété et ainsi limiter les risques de mauvaises surprises (rénovations à prévoir, frais à venir).
• Les frais de notaire : Un notaire est un officier public habilité à enregistrer légalement des documents à caractère authentique. Il sera responsable de la rédaction de l’acte de vente et vous remettra votre titre de propriété.
• Les taxes de vente (TVQ et TPS) : Elles s’appliquent sur l’achat d’une maison neuve ou d’un immeuble ayant une partie commerciale (exonération ou remboursement partiel possible sous conditions).
• La taxe de bienvenue ou droit de mutation : Il s'agit d'une taxe versée à la municipalité par l’acquéreur dans les semaines qui suivent un transfert de propriété selon sa valeur (sauf en cas d’exonération).

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Les taxes annuelles à prévoir

En plus des frais directement associés à l’acte d’achat, vous devez garder à l’esprit le fait que posséder une propriété implique des taxes que vous ne payez pas en tant que locataire. Il s’agit des taxes foncières (taxes municipales et taxe scolaire), versées annuellement selon la valeur de la propriété.

Les taxes municipales sont versées à la municipalité pour contribuer au financement des dépenses liées aux services fournis (services d’eau, d’égout, de voirie, de traitement des déchets, d’éclairage, de déneigement…). La taxe scolaire sert plutôt au financement de la commission scolaire du territoire sur lequel se trouve la propriété.

Ces taxes n'auront pas d'impact sur votre budget pour l’acquisition de votre maison, sauf si le vendeur s’est déjà acquitté de ces taxes pour l’année en cours. Auquel cas, vous devrez lui verser un remboursement au prorata. Vous êtes en effet redevable de ces taxes à compter de la date de la vente.

Limiter l’impact budgétaire de son projet d’achat

Rassurez-vous, si nous avons jusqu’ici parlé uniquement des frais à prendre en compte, sachez qu’il existe également des dispositifs qui pourront avoir un impact positif sur votre budget et vous aider à concrétiser votre rêve.

Des mesures favorables à l’acquisition

Les gouvernements fédéral et provincial mettent à disposition des ménages des aides financières favorisant l’acquisition de leur première propriété. En voici quelques-unes: 

Des aides financières pour sa première propriété

Deux mesures phares pour faciliter l’accès à la propriété :

• L’IAPP (Incitatif à l’achat d’une première propriété) : Prêt sans intérêt permettant de financer de 5 à 10 % du projet, accessible aux acheteurs dont le revenu familial ne dépasse pas 120 000 $.
• Le RAP (Régime d’accession à la propriété) : Cette mesure offre la possibilité de retirer 35 000 $ (70 000 $ pour un couple) de son REER, sans impôts ni intérêt. Le remboursement doit démarrer dans les 2 ans qui suivent et peut s’étaler sur 15 ans.

Acheter sa propriété : les avantages fiscaux

Sous certaines conditions, vous pourriez potentiellement bénéficier d’avantages fiscaux :

• Un crédit d’impôt non remboursable, jusqu’à 1 375 $ (750 $ au niveau provincial et 625 $ au fédéral). Pour être admissible au crédit d’impôt, votre achat doit concerner l’achat de votre résidence principale et vous ne devez pas avoir été propriétaire dans les quatre années précédentes. Il est recommandé de vérifier votre éligibilité avec votre comptable.
• Un congé de taxes municipales et de taxe de bienvenue peut s’appliquer dans certaines municipalités sur une période variable de 1 à 5 ans.

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Rénovations à prévoir : découvrez les programmes régionaux

Le gouvernement du Québec propose également différents programmes à ne pas négliger si des travaux de rénovation sont à prévoir.

Vous retrouverez notamment des aides financières permettant le remplacement des systèmes de chauffage et des chauffe-eaux fonctionnant à l’énergie fossile par des systèmes électriques ou utilisant des énergies renouvelables (Chauffez vert) et plus globalement pour la transition énergétique (Rénoclimat).

Le programme RénoRégion permet aux propriétaires occupants à revenu faible ou modeste des milieux ruraux de certaines régions administratives d’obtenir une subvention pouvant atteindre 95 % du coût retenu (jusqu’à 12 000 $) pour corriger des défectuosités majeures.

Enfin, un crédit d’impôt remboursable pour la mise aux normes des installations d’assainissement des eaux usées est disponible jusqu’en 2022 à une hauteur maximale de 5 500 $.

2022 : une bonne année pour un projet immobilier ?

Avoir à l’esprit l’ensemble des frais et des aides financières à prendre en considération vous aidera à définir un projet d’achat réaliste en fonction de votre budget. Cependant, la crise du logement est également un élément à ne pas négliger. La pénurie de logements à vendre et la hausse des prix pourraient vous contraindre à reporter l’acquisition de votre première propriété.

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