Les améliorations locatives, qu'elles soient réalisées dans le cadre d'une location résidentielle ou commerciale, soulèvent souvent des questions importantes à la fois pour les locataires et les propriétaires.
Qu'est-ce qui est considéré comme une amélioration locative? Qui est responsable des travaux? Qu’arrive-t-il en fin de bail? On vous présente les informations essentielles à connaitre à ce sujet.
Qu'est-ce qu'une amélioration locative? Définition
Une amélioration locative comprend tout ajout, modification, rénovation ou installation apportés à un logement ou un local commercial. Elle a pour but de le moderniser, d’améliorer sa fonctionnalité ou d’en augmenter la valeur.
Les améliorations locatives peuvent être réalisées par le locataire ou le propriétaire des lieux loués. Leur nature et leur responsabilité varient selon le contexte et les modalités inscrites au bail.
Quelques exemples
L'amélioration locative est un concept large, qui englobe de nombreux types de travaux simples ou plus complexes. En voici quelques exemples :
- Peinture des murs ;
- Aménagement d'un jardin ;
- Installation d'un système d'alarme ;
- Installation d'un système d'éclairage ;
- Pose de nouveaux comptoirs ou de nouvelles armoires de cuisine ;
- Réfection de la salle de bain ;
- Ajout de cloison ;
- Changement du revêtement de sol (pose de tapis, installation d'un nouveau plancher) ;
- Construction d'une terrasse.
Les améliorations locatives résidentielles
Les améliorations locatives d'un logement résidentiel sont encadrées par la Loi et le Tribunal administratif du logement. Les locataires et les propriétaires sont tenus de respecter leurs droits et obligations respectives.
Les droits et obligations des locataires
Le locataire est responsable de l'entretien quotidien et les petites réparations des lieux. Ces dernières peuvent comprendre des tâches simples telles que :
- Changer les ampoules ;
- Faire des retouches de peinture ;
- Boucher les petits trous dans les murs.
En ce qui concerne les travaux plus sérieux ou les modifications majeures, le locataire doit obtenir l’autorisation de son propriétaire, à moins que le bail l'y autorise. Certaines clauses du contrat pourraient en effet permettre, interdire ou restreindre certaines modifications.
Il n'est donc pas permis de changer les armoires, poser un nouveau plancher ou démolir un mur sans avoir préalablement obtenu la permission du locateur.
De plus, à la fin du bail, la loi oblige à restituer le logement dans son état initial. En d'autres termes, les améliorations effectuées devront être enlevées pour remettre le logement dans l'état dans lequel il a été reçu. Le locataire n'est toutefois pas responsable de l’usure normale du logement ou d’une détérioration ou défectuosité qui n’est pas de sa faute.
Les droits et obligations des propriétaires
De son côté, le propriétaire s'occupe des rénovations essentielles, par exemple celles touchant à la plomberie, à l'électricité ou à la structure du bâtiment. Il a le droit d'apporter des améliorations ou de faire des réparations majeures touchant l'un de ses logements, et ce, même en cours de bail.
Il doit toutefois respecter certaines formalités :
- Les conditions d'exécution des travaux doivent être raisonnables ;
- Il ne peut pas changer la forme ou la destination du logement loué ;
- Il doit prévenir son locataire de la réalisation des travaux dans les délais prévus par la loi.
Lorsque les travaux d'amélioration ne nécessitent aucune évacuation ou que celle-ci ne dépasse pas une semaine, le propriétaire doit envoyer un avis au locataire 10 jours avant le début des travaux. Au contraire, si le locataire doit quitter le logement pour une durée de plus d'une semaine, l'avis doit être donné au moins 3 mois avant l'évacuation.
À la fin des travaux, le propriétaire doit remettre au locataire un logement en bon état de propreté.
En ce qui concerne les améliorations locatives proposées par le locataire, il a le droit d'accepter, de négocier ou de refuser les propositions.
Quels impacts sur le coût du loyer?
Un propriétaire qui réalise des rénovations dans un logement n'a pas le droit d'augmenter le loyer d'un bail en cours. À la fin des travaux, le prix du loyer payé par le locataire reste donc le même.
Le propriétaire n'est autorisé à demander une augmentation de loyer ou à modifier d'autres conditions du bail qu'au moment du renouvellement du contrat. Il devra alors donner les avis requis conformément à la loi.
À ce moment, si d'importants travaux ont été réalisés, il se pourrait que l'augmentation demandée soit plus importante que la hausse annuelle recommandée par le Tribunal administratif du logement. Toutefois, un locataire a toujours le droit de refuser et contester l'augmentation demandée s'il la trouve déraisonnable.
Les améliorations locatives commerciales
Dans le contexte commercial, les améliorations locatives sont généralement régies par les clauses du bail et les négociations spécifiques entre les parties impliquées.
Qui doit rénover un local commercial?
La responsabilité des rénovations à effectuer dans un local commercial dépend des termes du bail. Celui-ci peut par exemple prévoir que le propriétaire est responsable des travaux structurels du bâtiment (ex. : toiture, systèmes majeurs) et que le locataire s'occupe des aménagements spécifiques à son activité (ex. : cloisons, décoration, équipements spécialisés).
Dans plusieurs cas, les locataires ont la possibilité d'apporter des améliorations à leurs frais. Les propriétaires savent que ceux-ci peuvent contribuer à augmenter la valeur de leur propriété commerciale et sont généralement ouverts à la négociation.
Dans d'autres situations, certains propriétaires choisissent aussi d'assurer la gestion et le paiement des améliorations qui doivent être apportées. On désigne alors ces travaux en tant qu'améliorations clé en main.
Dans tous les cas, il est important de vérifier votre bail pour savoir ce qui s'applique dans votre situation spécifique.
De potentiels incitatifs financiers
Dans le secteur commercial, certains propriétaires offrent parfois des incitatifs à leurs locataires pour les encourager à apporter des améliorations locatives à leur local. C'est particulièrement le cas dans les secteurs compétitifs.
Un propriétaire peut ainsi offrir des allocations pour aménagement (ou allocations pour améliorations locatives) pour couvrir certains coûts des travaux. Elles représentent généralement un montant par pied carré d'espace loué.
D'autres choisissent plutôt d'offrir un congé de loyer ou une réduction des paiements pour compenser une partie des coûts investis par le locataire.
Négociation et vérification du bail
De nombreuses clauses peuvent être négociées dans le bail commercial, dont font partie les améliorations locatives. Avant de signer un nouveau contrat, assurez-vous donc que toutes les parties impliquées comprennent :
- Les responsabilités respectives en matière de rénovations ;
- Les conditions en cas de résiliation ou de fin de bail.
Si vous connaissez déjà les modifications que vous voulez apporter au local, discutez-en directement avec le propriétaire pour avoir son consentement avant de signer le bail. Vous aurez alors plus de certitude que ce dernier est adapté à vos ambitions.
Quel est le sort des travaux réalisés par le locataire en fin de bail?
Quelle que soit l'ampleur des travaux et des dépenses effectués par le locataire pour les améliorations locatives, lorsqu'il quitte le logement, ce sont toujours les mêmes règles qui s'appliquent.
Selon la loi, le locataire doit remettre le logement dans l'état initial. Normalement, les améliorations, modifications et constructions doivent être enlevées. Les murs devront donc être repeints de la couleur originale, les anciens luminaires devront être réinstallés s'ils avaient été changés, etc.
D'autres scénarios sont toutefois possibles :
- Le locataire peut proposer au propriétaire de conserver les améliorations effectuées et de lui rembourser leur valeur.
- Le propriétaire peut forcer le locataire à enlever les améliorations et payer pour remettre les lieux en état, lorsqu'elles ne peuvent pas s'enlever sans risquer d'endommager le logement.
- Si les améliorations sont impossibles à enlever, le propriétaire peut conserver les améliorations, sans compenser le locataire.
En ce qui concerne les améliorations locatives commerciales, le locataire doit s'assurer que le bail spécifie clairement s’il peut retirer ses installations ou si elles restent sur place.
En cas de conflit
Les améliorations locatives réalisées dans un logement ou un local commercial sont souvent la cause de litiges entre locataires et propriétaires.
Pour résoudre le problème, la conciliation ou la médiation peuvent être deux solutions envisagées avant de vous tourner vers les tribunaux.
Lorsque le conflit concerne la location résidentielle, un locataire ou un locateur peut aussi exercer ses recours auprès du Tribunal administratif du logement pour faire valoir ses droits.
Dans tous les cas, documenter les améliorations réalisées avec des photos et des ententes écrites vous permettra d'éviter les malentendus ou de mieux soutenir votre cause en cas de litige.
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