Vivre en copropriété implique une proximité avec ses voisins… qui peut parfois devenir source de tensions. Bruits répétitifs, odeurs désagréables, utilisation abusive des parties communes : ces nuisances du quotidien peuvent vite nuire à la qualité de vie et à l’ambiance générale de l’immeuble.
Dans cet article, découvrez comment reconnaître un trouble de voisinage, prévenir les conflits et surtout connaître vos droits et les recours possibles en tant que copropriétaire. Un guide pratique pour favoriser le vivre-ensemble et maintenir une bonne entente.
Comprendre les troubles de voisinage en copropriété : que dit le Code civil ?
Dans la vie quotidienne, on parle souvent de trouble de voisinage pour désigner toute gêne liée à la cohabitation : bruit, odeurs, comportements dérangeants… mais sur le plan juridique, tous les désagréments ne constituent pas forcément un comportement fautif.
Le Code civil du Québec pose un principe essentiel : nul ne peut causer à autrui un trouble anormal dépassant les inconvénients normaux de la vie en société.
Autrement dit, pour qu’un trouble de voisinage soit reconnu comme un inconvénient anormal, deux conditions doivent être réunies :
- La nuisance doit être anormale ou excessive, que ce soit par son intensité, sa fréquence ou sa durée.
- La nuisance doit entraîner un préjudice concret pour la personne qui la subit, comme une perte de confort, des troubles du sommeil ou un stress important.
En copropriété, ce principe prend tout son sens. Les occupants partagent non seulement des murs mitoyens, mais aussi des espaces communs : escaliers, ascenseurs, stationnements, balcons, cours… Une proximité qui rend le respect des règles de bon voisinage essentiel, mais qui peut aussi être une source de tensions plus fréquentes.
Quels sont les troubles anormaux de voisinage les plus courants en copropriété ?
En copropriété, certaines nuisances sont des problématiques de voisinages récurrentes et peuvent rapidement perturber la vie collective. voici les plus courantes :
1. Les nuisances liées au bruit excessif
Bruits de pas, musique trop forte, fêtes tardives, travaux en dehors des horaires autorisés… Le bruit est l’une des principales sources de conflits entre voisins, surtout dans les immeubles mal insonorisés où chaque son devient vite intrusif.
2. Les nuisances olfactives
Odeurs de cuisine persistantes, fumée de cigarette ou de cannabis, déchets mal gérés… Les mauvaises odeurs peuvent envahir les parties communes ou les unités voisines et devenir très gênantes au quotidien.
3. L’usage abusif des parties communes
Entreposage d’objets dans les couloirs, stationnement gênant, encombrement du hall ou de la cage d’escalier, usage abusif des locaux… Les parties communes doivent rester accessibles et libres de toute occupation non autorisée. Leur détournement d’usage est souvent mal perçu et peut rapidement devenir un problème pour les autres copropriétaires.
4. Le non-respect du règlement de copropriété
Animaux non tenus en laisse, bruits excessifs, installation de caméra de surveillance non conforme, usage commercial dans un quartier résidentiel paisible… Lorsque les règles fixées par le règlement sont ignorées ou mal appliquées, les tensions ne tardent pas à apparaître.
Quel que soit le type de nuisance, le principe reste le même : chacun doit pouvoir profiter paisiblement de son unité, sans porter atteinte à la tranquillité des autres.
Droits, devoirs et limites des copropriétaires : le rôle de la déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est un document fondamental dans la vie en collectivité. Véritable charte de bon voisinage, il définit les libertés et les obligations de chaque personne afin d’assurer une cohabitation harmonieuse au sein de l’immeuble.
Ce règlement encadre aussi bien l’usage des parties privatives que celui des espaces communs, en précisant ce qui est autorisé, toléré ou strictement interdit. Par exemple :
- Les bruits audibles dans les logements peuvent être interdits après 22 h.
- Certains règlements interdisent la présence d’animaux de compagnie dans les parties communes.
- Des plages horaires spécifiques peuvent être imposées pour les travaux.
- Des règles strictes peuvent concerner l’entretien ou l’usage des couloirs, jardins ou ascenseurs.
Il faut savoir que la déclaration de copropriété a une valeur juridique contraignante. Tous les occupants de l’immeuble doivent s’y conformer. En cas de non-respect, le syndicat peut intervenir et des sanctions peuvent être envisagées pour les contrevenants.
Être un bon voisin : prévenir les conflits pour mieux vivre ensemble
En copropriété, mieux vaut prévenir les tensions que devoir gérer des litiges. La clé ? Communication, respect et implication collective. Voici les bonnes pratiques simples, mais efficaces, pour préserver une ambiance conviviale au sein de votre immeuble.
1. Favoriser une culture de respect et de responsabilité individuelle
Un cadre de vie harmonieux repose d’abord sur le respect mutuel. Rappeler régulièrement les règles de base permet de maintenir un climat serein. Un affichage dans les parties communes ou des messages envoyés par courriel peuvent suffire à sensibiliser les résidants.
Les assemblées de copropriétaires offrent aussi l’occasion de créer des liens, de favoriser les échanges et de désamorcer certains malentendus avant qu’ils ne deviennent des conflits.
2. Un conseil syndical impliqué : un véritable levier pour la vie collective
Le conseil syndical, communément appelé syndicat de copropriété, joue un rôle central dans la prévention des conflits. Il fait le lien entre les copropriétaires et les gestionnaires de l’immeuble et peut intervenir rapidement pour apaiser une situation avant qu’elle ne s’envenime.
Au-delà de son rôle de médiateur, le conseil syndical peut aussi mettre en place des actions concrètes pour renforcer la cohésion entre voisins et encourager les bonnes pratiques au quotidien :
- Diffuser une guide de bon voisinage ;
- Envoyer des rappels saisonniers sur les comportements à adopter (barbecue, travaux, entretien hivernal, etc.).
- Organiser des moments conviviaux comme des assemblées informelles, des fêtes de voisinage ou des rencontres d’accueil pour les nouveaux copropriétaires.
Des gestes simples, mais qui contribuent fortement à instaurer un climat de confiance et à faire de la copropriété un lieu de vie agréable pour tous.
3. Penser collectivement, vivre sereinement
Un immeuble propre, bien entretenu et où les résidents communiquent entre eux est naturellement plus agréable à vivre. Le bon sens et la bienveillance sont souvent les meilleurs moyens d’éviter les problèmes de voisinage. En cultivant un esprit de coopération et de respect, chacun contribue à une vie en copropriété plus harmonieuse.
Comment gérer un trouble anormal de voisinage : de la diplomatie à la jurisprudence
En copropriété, la gestion d’un trouble de voisinage doit suivre une approche progressive, qui privilégie toujours la conciliation avant d’envisager des démarches plus formelles. L’objectif : rétablir la tranquillité sans envenimer la situation.
1. Premier réflexe : engager le dialogue
Avant toute chose, il est conseillé de parler directement au voisin concerné. Dans bien des cas, il n’a tout simplement pas conscience de la gêne qu’il cause.
Un échange calme et respectueux suffit souvent à désamorcer la situation. Que ce soit en discutant de vive voix, en laissant un petit mot dans la boîte aux lettres ou en envoyant un message courtois, l’idée est de favoriser la communication plutôt que l’affrontement.
2. Si le dialogue ne suffit pas : faire une plainte au syndicat de copropriété
Si la nuisance continue malgré votre tentative de dialogue, l’étape suivante consiste à informer le syndicat de copropriété du problème. Le syndicat peut alors :
- Rappeler collectivement les règles du règlement de copropriété à tous les résidents ;
- Adresser un avertissement formel au voisin concerné ;
- Soumettre une proposition de résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, si une mesure plus large s’impose.
3. Faire appel à un tiers : médiation ou conciliation au Québec
Avant de se tourner vers les tribunaux, il est souvent préférable d’explorer les solutions de règlement amiable. Au Québec, deux options principales s’offrent à vous :
- La médiation, encadrée par un médiateur accrédité, qui accompagne les parties pour trouver un terrain d’entente.
- La conciliation, parfois proposée gratuitement, notamment devant la Division des petites créances ou le Tribunal administratif du logement (dans le cas où un locataire est impliqué, par exemple si un copropriétaire loue son unité en violation du règlement).
Ces recours sont généralement plus rapides, moins coûteux et moins éprouvants qu’une démarche judiciaire. Ils permettent souvent de résoudre le conflit dans un cadre plus souple et confidentiel.
4. L’envoi d’une mise en demeure : une demande officielle pour cesser les troubles
Si le trouble persiste malgré les tentatives de dialogue, l’intervention du syndicat et les recours amiables, il peut être nécessaire d’envoyer une mise en demeure à votre voisin.
Il s’agit d’un document formel, souvent rédigé par un avocat, par lequel vous demandez officiellement à la personne fautive de cesser les nuisances dans un délai donné. Cette dernière démarche marque une étape importante. En effet, l’envoi d’une mise en demeure démontre votre sérieux et constitue une preuve supplémentaire en cas de poursuite judiciaire.
5. Faire appel à un avocat : engager une procédure judiciaire
Quand les autres tentatives ont échoué, il reste la voie judiciaire. Avec l’aide d’un avocat, vous avez la possibilité de porter l’affaire devant la Cour du Québec. Le juge peut alors :
- Ordonner la cessation du trouble ;
- Accorder des dommages-intérêts ;
- Imposer des mesures contraignantes en cas de récidive.
Abus du droit de propriété : comment prouver un trouble de voisinage ?
Il est essentiel de constituer un dossier solide, incluant :
- Des preuves tangibles du trouble causé par votre voisin (photos, vidéos, enregistrements, constats, témoignages, etc.) ;
- La trace écrite des démarches déjà entreprises (courriels, lettres, conseils juridiques reçus, mise en demeure, échanges avec le syndicat, etc.).
Quel est le tribunal compétent pour gérer un trouble de voisinage au Québec ?
Le tribunal compétent varie selon la nature du litige et les personnes impliquées. Voici les principales options au Québec :
- La Division des petites créances de la Cour du Québec : C’est la voie la plus simple pour les réclamations de 15 000 $ ou moins. Aucun avocat n’est requis, ce qui en fait une solution accessible pour les troubles mineurs, mais persistants avec les voisins.
- La Chambre civile de la Cour du Québec : Elle prend le relais pour les litiges plus complexes ou dont le montant dépasse 15 000 $, sans atteindre 100 000 $. Elle est appropriée pour des situations où les nuisances ont causé un préjudice important.
- Le Tribunal administratif du logement (TAL) : Ce tribunal intervient si le litige implique un locataire, par exemple, en cas de sous-location interdite ou de non-respect du règlement de l’immeuble. Le TAL peut également traiter les cas de troubles de jouissance ou de harcèlement entre voisins.
- La Cour supérieure du Québec : Elle est saisie pour les dossiers de plus de 100 000 $ ou pour des recours d’injonction, notamment quand un copropriétaire voisin cause des troubles graves et répétés. Elle peut aussi être compétente pour les recours collectifs ou les litiges d’envergure touchant l’ensemble de la copropriété.
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