La négociation d’un bail commercial est une étape cruciale pour tout entrepreneur qui désire établir ou développer son activité. Après tout, le loyer représente parfois l’une des principales dépenses d’une entreprise. Il vaut mieux vous assurer de ne pas payer un prix trop élevé, au risque d’affecter la rentabilité de vos affaires.
Que vous soyez propriétaire d’un magasin, d’un restaurant ou d’un bureau, obtenir un bail avantageux apparait donc comme l’une des clés de la réussite potentielle de votre entreprise. Comment négocier un bail à votre avantage? Voici quelques astuces qui peuvent vous aider.
1. Renseignez-vous sur le marché avant toute négociation
Avant même d’entamer les négociations, il est impératif de vous renseigner sur le marché immobilier commercial du secteur dans lequel vous envisagez de louer un espace. Renseignez-vous notamment sur :
- Les taux de location moyens ;
- Les quartiers en demande ;
- Le type d’entreprise à proximité ;
- La disponibilité de locaux adaptés à vos besoins.
Avoir une bonne connaissance du marché vous donnera nécessairement un avantage de taille au moment de négocier votre bail commercial et les clauses qui l’accompagnent. Vous détiendrez alors des points de référence concrets pour mieux comparer votre offre et évaluer la proposition de bail reçue des propriétaires.
2. Évaluez les besoins spécifiques de votre entreprise
Pour bien choisir et négocier votre local commercial, encore faut-il que vous sachiez exactement ce dont vous avez besoin pour votre entreprise. Avant de rencontrer un propriétaire potentiel, déterminez précisément les caractéristiques recherchées, telles que :
- La superficie requise ;
- Les aménagements nécessaires ;
- Les besoins en termes d’accès ;
- Le stationnement ;
- La visibilité potentielle ;
- Etc.
Cette connaissance approfondie de vos besoins vous permettra de négocier en toute confiance, puisque vous saurez exactement ce que vous recherchez.
3. Renseignez-vous sur l’immeuble
Lorsqu’un endroit semble intéressant pour y installer votre compagnie, recueillez tout renseignement qui pourrait vous être utile pour vous aider à faire un choix et à négocier avec le propriétaire. Vérifiez entre autres :
- Si les activités de votre entreprise sont compatibles avec celles des locataires déjà présents dans l’immeuble. Y a-t-il de la concurrence? Votre entreprise pourrait-elle faire office de service complémentaire à celles déjà établies?
- Si l’achalandage de l’immeuble est convenable. Y a-t-il beaucoup de clients? Y aura-t-il suffisamment de stationnements pour vous?
- Si le secteur comporte un bon potentiel d’affaires. Que pensent les propriétaires des autres entreprises locales? Le quartier est-il en plein essor? En déclin?
- Si le propriétaire de l’immeuble a une bonne réputation ou non. Vous ne voudriez pas vous engager avec quelqu’un qui risque de vous rendre la tâche plus difficile qu’elle ne l’est déjà.
N’hésitez pas à demander l’option des locataires déjà présents pour vous faire une idée précise de la situation.
4. Prêtez attention aux termes du bail à signer
Les modalités du bail que vous signerez sont cruciales. Elles peuvent grandement impacter la réussite et la rentabilité de votre entreprise à moyen et long terme. Il est donc important que vous les étudiiez attentivement pour savoir si elles vous conviennent.
Portez une attention particulière au type de bail, à sa durée, de même qu’à ses clauses de renouvellement, de résiliation et de sortie anticipée.
Parce qu’il peut s’agir d’un sujet complexe, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel spécialisé en droit immobilier pour vous guider à travers les différents termes de votre bail.
Le type de bail
Le type de bail commercial que vous signerez aura un impact majeur sur les frais qui seront couverts et ceux que vous devrez payer. Apprenez donc à les distinguer :
- Le bail brut : vous payez un montant unique qui couvre le loyer de base et tous les frais accessoires.
- Le bail net : vous payez le loyer de base et l’une des dépenses parmi l’impôt foncier, les assurances ou les services publics.
- Le bail supernet (double net) : vous payez le loyer de base, ainsi que les taxes foncières et les assurances.
- Le bail hypernet (triple net) : vous payez le loyer et l’ensemble des dépenses supplémentaires.
Le bail peut évidemment être personnalisé et contenir des clauses adaptées à votre situation et celle de votre propriétaire.
Les conditions de renouvellement du bail
Selon le cas, votre bail peut se renouveler chaque mois ou couvrir plusieurs années. Soyez certains de bien comprendre la fréquence et les conditions de votre renouvellement. N’hésitez pas à négocier avec votre bailleur pour obtenir des conditions de renouvellement qui vous convienne mieux, le cas échéant.
Les conditions de résiliation
Vérifiez sous quelles conditions chacune des parties peut résilier le bail. Votre propriétaire pourra-t-il vous mettre à la porte pour un seul loyer impayé? Devrez-vous payer une partie du loyer si vous choisissez de résilier le bail?
Il est important de prendre connaissance de ces clauses avant d’apposer votre signature au contrat. Vous éviterez ainsi de bien mauvaises surprises et pourrez négocier pour obtenir de meilleures conditions.
5. Négociez le montant du loyer et de son augmentation
La négociation du montant même du loyer est une étape clé. Négociez un loyer qui correspond à la réalité du marché. Vos recherches préalables vous aideront à cette étape.
Pour bien argumenter, soutenez votre offre en mettant en avant les avantages que votre entreprise apportera à la propriété et au quartier. Si le propriétaire résiste, discutez de la possibilité d’inclure des ajustements de loyer périodiques liés à l’indice des prix à la consommation.
6. Analysez les clauses relatives aux frais d’exploitation
Outre le loyer de base, assurez-vous de comprendre les coûts additionnels associés à l’espace que vous louerez. Examinez donc attentivement les charges communes et les frais accessoires à payer. Assurez-vous que le total de ces montants convienne à votre budget.
Négociez l’ensemble de ces clauses en vous assurant qu’elles soient transparentes et qu’elles respectent les lois en vigueur.
7. Tentez d’obtenir des incitatifs à la prise de bail
Certains propriétaires pourraient accepter de vous accorder des incitatifs pour vous convaincre de signer le bail, surtout si l’espace est inoccupé depuis un certain temps. Vous pourriez, par exemple, négocier un congé de loyer d’un ou deux mois ou demander au propriétaire s’il accepte de payer une partie de vos rénovations.
Vous pourriez aussi demander à votre bailleur d’ajouter une clause de non-concurrence, qui l’obligera à obtenir votre consentement avant de louer un espace à une autre entreprise semblable à la vôtre.
8. Négociez les améliorations locatives
Il peut être nécessaire d’apporter des modifications à l’espace loué pour qu’il réponde aux besoins spécifiques de votre entreprise. Celles-ci peuvent comprendre des rénovations mineures ou des modifications structurelles.
Assurez-vous que les détails de l’ensemble de ces améliorations sont clairement spécifiés dans le bail, incluant les responsabilités qui vous incombent et les coûts. D’un autre côté, assurez-vous également que le zonage vous permet d’effectuer les améliorations locatives souhaitées.
9. Prévoyez les possibilités de croissance de votre entreprise
Vous souhaitez certainement que votre entreprise se développe au fil du temps. Cela dit, prévoyez déjà ce qui arriverait en cas d’expansion. L’espace loué vous permettrait-il d’agrandir vos activités? Il s’agit d’un point important à considérer avant de choisir votre emplacement.
Discutez de cette possibilité avec le propriétaire et prévoyez dans le bail des termes clairs pour une telle situation.
10. Prenez le temps avant de signer votre bail
Même si vous pensez avoir trouvé l’espace idéal pour votre entreprise, ne signez pas le bail trop rapidement. Prenez le temps de l’examiner attentivement pour vérifier tous les points évoqués ci-haut et pouvoir obtenir des conditions qui vous sont avantageuses.
Avec une bonne dose de préparation, de négociation et de persuasion, vous réussirez certainement à conclure un accord qui favorisera la croissance et la prospérité de votre entreprise.
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