Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif commercial ou cherchez un local pour votre entreprise? Quelle que soit votre situation, vous devrez impérativement conclure votre accord avec un bail commercial. Saviez-vous que c’est un document qui se distingue considérablement du bail résidentiel?
Tout d’abord, il est important de savoir qu’il existe plusieurs types de baux commerciaux. Cet article vous présente justement ces différents documents et leurs caractéristiques respectives. Vous y découvrirez également les clauses essentielles d'un bail commercial qu'il ne faut pas négliger, vos droits et obligations, ainsi que quelques mesures de précaution.
Sans plus attendre, plongeons dans le coeur du sujet!
Les types de beaux commerciaux au Québec
Lorsqu’il s’agit du marché immobilier commercial, il existe plusieurs types de baux. On distingue effectivement 4 types de baux commerciaux :
Le bail brut
Bien simplement, le bail brut, c’est une formule dite « tout inclus ». Le montant que vous devrez débourser sera une somme mensuelle fixe qui ne fera pas l’objet de frais supplémentaires. C’est pour cette raison que les baux bruts sont habituellement plus dispendieux et sont touchés par de plus importantes augmentations annuelles.
Par exemple, vous débourserez 3 000 $ par mois. Cette somme servira à payer l’hypothèque, les frais d’entretien de l’immeuble, la prime d’assurance, les taxes municipales, etc.
Le bail net, double net ou triple net
Il n’y a pas de distinctions légales définies entre le bail net, double net ou triple net. Ce sont plutôt des appellations communes représentant la fraction des dépenses supplémentaires à votre loyer que vous aurez à payer.
Concrètement, plus le nom du bail contient de « nets », plus vous aurez à débourser.
Généralement, les dépenses que vous aurez à négocier lors de la rédaction du bail sont les suivantes :
- Les frais énergétiques (électricité, chauffage, climatisation) ;
- Les frais de gestion et d’exploitation de l’immeuble ;
- L’entretien ménager des locaux ;
- Les taxes foncières ;
- L’entretien paysager et le déneigement ;
- Les réparations à effectuer ;
- Les frais d’assurance ;
- Etc.
Le bail net inclut habituellement le loyer de base en plus d’une des dépenses ci-dessus, habituellement les taxes foncières.
D’un autre côté, le bail double net (ou net-net) contient, en plus du loyer de base, quelques dépenses supplémentaires telles que les taxes foncières et les frais d’assurances.
Pour terminer, le bail triple net (ou net-net-net) englobe le loyer de base ainsi que l’ensemble des dépenses supplémentaires : taxes foncières, assurances, réparations, entretien de l’immeuble, etc.
Bail commercial : quelles sont les principales clauses et caractéristiques?
Saviez-vous que lorsqu’il s’agit de baux commerciaux, le Tribunal administratif du logement n’a aucun pouvoir juridique ?
En effet, comme les normes concernant la location commerciale sont assez vastes, il n’existe pas de baux commerciaux dits typiques. C’est un document très flexible : toutes les clauses fixées sont négociables et personnalisables.
En tant que locataire, il est très important que vous soyez conscient de l’impact que certaines de ces clauses pourraient avoir sur votre entreprise. Pour cette raison, vous devez bien comprendre leurs implications ainsi que leurs limitations.
Voici quelques clauses essentielles qui se retrouvent habituellement dans le bail commercial.
La durée du bail : quelle est-elle?
C’est à vous et votre locateur de négocier l’échéance du bail. Vous pourriez opter pour une période de 5 ans, 10 ans, 15 ans…
De règle générale, considérant les importantes implications commerciales d’une entreprise, les baux ont une durée minimale de 5 ans.
La clause de renouvellement
Si vous pensez pouvoir faire prospérer votre entreprise au même endroit à long terme, vous pouvez également négocier une clause de renouvellement de bail. Celle-ci pourrait, par exemple, stipuler qu’à l’échéance de votre bail, celui-ci sera prolongé pour une période supplémentaire de 5 ans avec les mêmes termes, mais avec une renégociation du prix.
Le loyer, ses modalités de révision et d'augmentation
Le montant du loyer commercial est entièrement négociable entre le locateur et le locataire. Il est toutefois essentiel d’établir clairement les modalités de révision dans le bail afin d’éviter toute ambiguïté.
Il peut s’agir de clauses prévoyant :
- Des augmentations annuelles fixes, par exemple, une augmentation de 2 % chaque année).
- Un ajustement basé sur l’indice des prix à la consommation (IPC), une méthode qui permet de tenir compte de l’inflation, mais qui peut entraîner des fluctuations imprévues.
- Une révision périodique selon les conditions du marché locatif. Dans ce cas, les deux parties devront convenir des modalités pour évaluer le loyer, comme faire appel à un évaluateur indépendant.
Le dépôt de garantie
Les propriétaires d’immeubles commerciaux peuvent exiger un acompte de sécurité (ou dépôt de garantie) à leurs locataires. Le montant de ce type d’acompte équivaut habituellement à 1 à 3 mois de loyer.
Dans tous les cas, il est essentiel de comprendre et préciser les modalités liées à celui-ci :
- Cette somme vous sera-t-elle remboursée à la fin de votre bail ?
- Cet acompte sera-t-il utilisé rétroactivement pour payer les derniers mois de votre loyer ?
- Cet acompte vous sera-t-il remboursé graduellement au cours de votre bail ?
- Cet acompte servira-t-il à payer les coûts de réparation à la suite de la dégradation de l’état du local ?
Par ailleurs, le locateur pourrait également exiger une garantie bancaire ou un cautionnement personnel. Avant d’accepter ce type de modalité, il est bien important de comprendre les impacts que cela pourrait avoir sur vos finances, autant professionnelles que personnelles.
La répartition des charges
Le type de bail signé (net, double net ou triple net) affectera nécessairement les dépenses qui seront à votre charge. Leur répartition constitue d'ailleurs souvent une source de négociation importante.
Avant de signer votre bail commercial, assurez-vous que le document précise de manière explicite :
- Les dépenses payées par le locataire ;
- Les charges payées par le locateur ;
- Les modalités de répartition (ex. : si plusieurs locataires partagent l’immeuble, les charges peuvent être réparties au prorata de la superficie louée).
Les améliorations locatives
Selon la nature de votre entreprise et le type de local que vous dénicherez, vous apporterez forcément quelques améliorations, rénovations et modifications à ce dernier. C'est ce qu'on appelle des améliorations locatives.
Généralement, les locataires ont la possibilité d’apporter des améliorations à leurs frais. Cependant, ils doivent s’assurer de se conformer aux restrictions mises en place par le propriétaire. Il est donc bien important d’être sur la même page que celui-ci, et ce, avant même la signature du bail.
Par ailleurs, à l’échéance de votre bail, vous devrez habituellement remettre le local dans son état d’origine. Toutefois, vous pourriez négocier cette clause de façon à pouvoir laisser les améliorations apportées, et même possiblement recevoir une compensation pour celles-ci.
Il est essentiel de noter que si vous devez remettre votre local dans son état d’origine, vous pourriez devoir débourser plusieurs centaines ou milliers de dollars pour le faire. C’est un aspect très important à considérer lors de la signature de votre bail.
L'utilisation du local et les activités autorisées
Avant de signer un bail commercial, vous devez vous assurer de vérifier quelles sont les activités qui peuvent être pratiquées au sein de l’immeuble. La limitation de certaines activités pourrait restreindre l’éventuelle expansion de votre entreprise.
Par exemple :
Vous êtes une entreprise de fabrication de vêtements écoresponsables et vous vendez vos produits exclusivement par le biais de votre site Internet. Cependant, dans les prochaines années, vous envisagez d’ouvrir votre local au public.
Lors de la signature du bail, assurez-vous que les modalités du bail vous permettront d’accueillir des clients et non seulement utiliser le local à des fins de production. Autrement, vous pourriez devoir changer de local ou en louer un supplémentaire.
Quels sont les droits et obligations de chaque partie?
Le locataire et le locateur ont tous deux des droits et des obligations à respecter tout au long de leur contrat.
Le locateur doit notamment :
- Fournir un local conforme à l’usage prévu dans le bail ;
- Respecter le droit de jouissance paisible du locataire.
En contrepartie, il a le droit de :
- Réaliser des inspections raisonnables pour s’assurer du respect des clauses du bail ;
- Résilier le bail en cas de non-paiement ou de non-respect des obligations par le locataire.
De son côté, le locataire doit :
- Payer le loyer selon les modalités convenues ;
- Maintenir le local en bon état et respecter les règles d’usage ;
- Obtenir les permis nécessaires pour les activités exercées dans le local.
Il peut également profiter pleinement du local loué pour les usages stipulés dans le bail.
Est-ce qu'un propriétaire peut casser un bail commercial?
Un propriétaire peut en effet mettre fin au bail avant la date d'échéance prévue, sous certaines conditions :
- Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le locateur peut demander au tribunal de mettre fin au bail ;
- Si le propriétaire vend l'immeuble où se trouve le local, le nouveau propriétaire peut généralement mettre fin au contrat, selon la situation.
Quelques mesures de protection
Le bail commercial vous engage sur de nombreuses années. Pour ne pas être confronté à de mauvaises surprises, il peut être utile de réaliser certaines mesures préventives.
La publication au Registre foncier : pourquoi faire enregistrer votre bail?
Saviez-vous que la publication de votre bail auprès du Registre foncier du Québec pourrait vous éviter bien des soucis ?
En effet, bien que vous ayez un contrat avec une durée de location définie, si votre locateur actuel ne publie pas votre bail, vous pourriez vous retrouver dans une situation vous obligeant à quitter le local plus tôt que prévu.
Par exemple, dans l’éventualité de la vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire pourrait vous demander de quitter l’emplacement avant l’échéance de votre contrat. Cependant, si le bail a été publié au Registre foncier, celui-ci ne pourra pas vous pousser à partir prématurément.
Le droit d’exclusivité
Avez-vous pensé à négocier une clause concernant un droit d’exclusivité dans votre bail commercial ? Vous éviterez ainsi de vous retrouver avec des concurrents indésirables à proximité.
Vous êtes une boucherie dans un marché public et vous désirez vous assurer qu’aucune compétition directe ne pourra s’y installer ? Lors de la négociation de votre bail, assurez-vous que cela soit stipulé dans votre contrat. Pour éviter toute confusion, soyez le plus précis possible.
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