Il y a plusieurs méthodes pour investir dans le marché immobilier. L’une des façons les plus répandues est probablement d'acquérir un immeuble locatif résidentiel. Bien que ce soit une façon plutôt populaire de poser le pied dans le monde de l’immobilier, ce n’est pas la seule, la plus simple, ni nécessairement la plus rentable.
En effet, il est également possible d’investir en achetant un immeuble locatif commercial. Bien certainement, ce projet comporte des avantages et des désagréments différents que l’achat d’un immeuble locatif résidentiel peut entraîner. Voyez donc tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans un immeuble commercial.
Un immeuble commercial : qu’est-ce que c’est ?
Lorsque l’on traite d’immobilier commercial, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Sur le marché, il existe trois grandes catégories d’immeubles commerciaux :
- Les immeubles industriels tels que les entrepôts et les usines ;
- Les immeubles de bureaux qui contiennent des locaux d’entreprises et des bureaux de professionnels.
- Les commerces qui, eux, regroupent les boutiques, les restaurants, les cabinets de santé, etc.
Immeuble à usage mixte
Il est également possible d’acheter un immeuble à usage mixte. Comme le laisse savoir son appellation, ce type d’immeuble est, simultanément, utilisé à diverses fins.
En effet, un immeuble à usage mixte peut, par exemple, comporter une boutique au premier étage et des logements résidentiels aux deuxième et troisième étages. Il pourrait également s’agir d’un bâtiment comprenant un supermarché et un cabinet de dentiste au premier étage ainsi que des bureaux aux étages supérieurs.
Achat d’un immeuble locatif commercial : quelques avantages
Bien certainement, en tant que propriétaire, effectuer la location de logements résidentiels versus la location d’espaces commerciaux recèle des enjeux tout à fait différents. Voici les plus grands avantages d’effectuer la location d’espaces commerciaux.
La stabilité des locataires
La location d’espace commercial, contrairement à la location résidentielle, prodigue au propriétaire une plus grande stabilité du côté des locataires. En effet, un locataire ayant comme but de faire prospérer son entreprise désirera s'installer dans un local commercial sur du long terme.
Il est donc d’usage que les baux commerciaux soient de longue durée, puisqu'ils sont généralement signés pour des périodes de 5 ans, voire 10 ans. Dans cette optique, cela procure un important sens de stabilité aux propriétaires, puisqu'ils n'ont pas à trouver de nouveaux locataires toutes les années.
La flexibilité des baux commerciaux
Les baux commerciaux contiennent des conditions négociables et flexibles. En effet, les propriétaires et futurs locataires peuvent discuter, négocier et personnaliser le contrat de location comme bon leur semble. Ils peuvent donc modifier ou créer certaines conditions, ou encore ajouter ou supprimer des clauses personnalisées, etc.
Effectivement, puisque les baux commerciaux ne sont pas encadrés par la Régie du logement, contrairement aux baux résidentiels, ils sont beaucoup plus malléables et flexibles. C’est également pour cette raison que le prix du loyer ne se fixe pas de la même manière que celui d'un logement. Voyons les 3 types de baux principaux que l’on retrouve en location commerciale :
Le bail net
Avec un bail net, le locataire payera le prix de son loyer en plus de s'acquitter de la taxe foncière de l’immeuble. Entre les trois types de baux, c’est celui-ci qui est le moins commun puisque c’est le moins avantageux pour les propriétaires.
Le double bail net
Le locataire qui signe un double bail net devra payer son loyer, les taxes foncières de l’immeuble ainsi que la prime d’assurance habitation. Ce type de bail est vraisemblablement le plus généralisé dans le monde de l’immobilier commercial.
Le bail triple net
Le bail triple net, communément nommé bail net net net, attribue la responsabilité des coûts du loyer, de la taxe foncière, de la prime d’assurance habitation, ainsi que des frais d’entretien et de réparation au locataire. Ce type de bail est, sans l'ombre d'un doute, celui qui comprend le moins de risque pour le propriétaire, puisqu’absolument tous les frais sont assumés par son locataire. De plus, le bail net-net-net est habituellement mis en place pour une location de très longue durée (plus de 10 ans).
Dans le cas d’un bail triple net, certains propriétaires ont recours à un bail à caution. C’est un bail qui ne peut être rompu avant sa date de fin. En effet, c’est une façon pour le propriétaire de se protéger contre un locataire qui pourrait tenter de partir prématurément de son espace commercial lorsqu’il ne désire plus assumer les frais coûteux de l’entretien et des réparations du local.
Veuillez noter que si plusieurs entreprises occupent un seul et même immeuble commercial, les frais tels que la taxe foncière ainsi que la prime d’assurance habitation seront séparés uniformément entre les locataires (ou selon la superficie que chaque entreprise occupe dans l’immeuble). Si ces entreprises ont signé des baux triples nets, ils s’occuperont chacun des frais d’entretiens et de réparation de leur propre espace.
Cependant, même si être propriétaire d’un immeuble locatif commercial comprend plusieurs avantages, son financement, lui, peut toutefois s’avérer plus complexe. En effet, la difficulté à obtenir un financement pour un immeuble commercial est liée à l'importante proportion de risques et d’incertitudes que comporte un projet d'acquisition comme celui-ci.
C'est pour cette raison que vous aurez potentiellement besoin d’une mise de fonds beaucoup plus considérable en comparaison à celle requise pour d'autres projets immobiliers. En effet, les banques accordent habituellement un financement, pour les immeubles commerciaux, d'environ 75 % à 100 % du prix de vente.
Acheter un immeuble commercial pour son entreprise
Dans certains cas, vous pourriez également être une entreprise qui désire investir dans un immeuble ou un espace commercial. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération et ceux-ci peuvent influencer votre décision à acheter ou non. Afin de guider votre choix, voici quelques questions que vous devriez vous poser :
- Quelles sont les répercussions que pourrait entraîner l'achat d'un espace commercial sur votre entreprise ?
- Votre entreprise est-elle encore trop jeune pour prendre des décisions sur le long terme ?
- Si votre entreprise connaît un grand succès, est-ce que l’immeuble que vous aurez acheté conviendra encore à vos besoins ?
- Est-ce que vous comptez vous établir au même endroit pour les 5, voire les 10 prochaines années ?
Vous avez de la difficulté à faire le choix entre la location et l’achat d’un espace commercial pour votre entreprise ? Pour vous guider dans cette décision considérable, consultez notre article Immobilier : acheter ou louer un espace commercial ?
Un courtier immobilier commercial : une nécessité
L’acquisition d’un immeuble commercial est un achat substantiel. Effectuer une erreur lors de la recherche ou de la négociation de ce type d'immeuble, ou encore lors de la signature des baux avec vos locataires, peut vous coûter très cher.
C’est pourquoi il est essentiel de faire affaire avec un courtier immobilier pour votre achat immobilier commercial. Un courtier immobilier saura vous guider, non seulement lors des procédures complexes de l’achat, mais également pour l’évaluation de vos besoins afin de dénicher l’immeuble parfait pour vous.
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