Qu’est-ce que le droit de préemption?

Saviez-vous que votre municipalité pourrait avoir le droit d’acheter votre propriété en priorité sur toute autre personne? C’est ce qu’on appelle le droit de préemption.

Depuis juin 2022, la Loi accorde aux municipalités le pouvoir d’assujettir certains immeubles sur leur territoire à un droit de préemption en leur faveur. Votre propriété pourrait donc être soumise à ce droit si la ville a inscrit un avis d’assujettissement en ce sens au registre foncier.

Vous aimeriez y voir plus clair? Voici les informations importantes à connaitre à ce sujet.

Droit de préemption : définition

Le droit de préemption est un droit de préférence. Il est parfois aussi associé à un droit de premier refus, dans le cas, par exemple, de la vente d’une quote-part d’une copropriété indivise, lorsqu’un copropriétaire a priorité sur un acheteur externe.

Le droit de préemption trouve sa source dans l’inscription au Registre foncier du Québec d’un droit sur un immeuble. Il est principalement exercé par les villes et municipalités de la province.

Le titulaire du droit de préemption possède l’avantage sur quiconque d’acquérir l’immeuble assujetti en priorité et aux mêmes conditions que celles présentées par un tiers. En d’autres termes, la municipalité peut décider d’égaler une offre d’achat soumise au vendeur du bien immobilier pour en devenir propriétaire.

Pourquoi une ville utiliserait-elle un tel droit? Parce qu’en procédant ainsi, elle s’assure d’acheter les immeubles ou les terrains représentant un intérêt pour la réalisation de projets au bénéfice de sa communauté, plutôt que de risquer que ceux-ci soient vendus à un particulier ou à tout autre acheteur externe.

Droit de préemption vs expropriation : quelles différences?

Lorsqu’une ville souhaite acquérir une propriété pour le développement de futurs projets, deux options s’offrent à elle :

• Le droit de préemption ;
• L’expropriation.

À la différence du droit de préemption, l’expropriation est beaucoup plus agressive et radicale. Celle-ci force la personne à quitter son logement contre son gré, alors que le droit de préemption nécessite d’attendre que le propriétaire de l’immeuble décide lui-même de vendre son bien.

De plus, l’expropriation requiert souvent des coûts importants pour obliger l’individu à quitter les lieux, alors que le droit de préemption permet à la ville d’acquérir la propriété au prix courant du marché.

Comment fonctionne le droit de préemption des municipalités?

Pour se prévaloir du droit de préemption, la municipalité doit d’abord respecter la procédure applicable. Celle-ci peut être décomposée en 4 étapes :

1. L’inscription de l’immeuble ;
2. L’avis d’assujettissement ;
3. L’avis d’intention ;
4. L’exercice du droit.

1. L’inscription de l’immeuble 

D’abord, la ville doit adopter la réglementation requise. Celle-ci devra déterminer le territoire sur lequel le droit de préemption pourra être exercé, ainsi que les fins pour lesquelles les immeubles visés pourront être acquis.

2. L’avis d’assujettissement 

Une fois la réglementation adoptée, la municipalité notifie les propriétaires des immeubles visés par un avis d’assujettissement et inscrit cet avis au registre foncier. Aucune action n’est requise de la part des propriétaires, jusqu’à ce qu’ils mettent leur propriété en vente.

Cette procédure est essentielle pour que la ville puisse exercer son droit de préemption. Elle nécessite une réflexion et un travail important, puisqu’un avis doit être émis pour chacune des propriétés ciblées.

L’avis publié doit également prévoir la période pendant laquelle le droit est en vigueur. La durée maximale permise par la Loi pour l’avis d’assujettissement est de 10 ans.

3. L’avis d’intention de vente

Lorsqu’un propriétaire dont l’immeuble est ciblé par un droit de préemption le met en vente et conclu une offre d’achat avec une tierce personne, il doit obligatoirement aviser la municipalité de son intention d’aliéner la propriété. Pour ce faire, il devra leur faire parvenir un formulaire mentionnant le prix, les modalités et les conditions de l’offre reçue.

Sachez toutefois que, si la vente est effectuée au bénéfice d’un organisme public ou d’une personne liée au propriétaire (ex. : un parent à son enfant, une entreprise à sa filiale, etc.), la municipalité ne pourra pas exercer son droit de préemption. L’avis d’assujettissement demeurera cependant inscrit au registre foncier en vue d’une future transaction.

4. L’exercice du droit

Une fois l’avis d’intention du propriétaire reçu, la ville dispose de 60 jours pour exercer ou non son droit de préemption. Au besoin, celle-ci peut demander au propriétaire des renseignements supplémentaires ou faire inspecter l’immeuble.

Voici alors les décisions qui pourraient en résulter :

1. La ville décide d’acheter l’immeuble. Elle dédommage alors l’acheteur intéressé pour les frais raisonnables qu’il a déboursés en lien avec sa promesse d’achat (ex. : frais d’inspection) et procède à l’acquisition de la propriété selon les modalités prévues.
2. La ville choisit de ne pas acheter l’immeuble. La vente a lieu entre le propriétaire et l’acheteur. La municipalité perd alors son droit de préemption et l’avis d’assujettissement est radié au registre foncier.
3. La ville ne fait pas part de son intention d’acheter ou non l’immeuble. Passé le délai de 60 jours, si la municipalité ne s’est pas manifestée, la transaction peut avoir lieu entre l’acheteur et le vendeur et la ville ne peut plus exercer son droit.

Quelle est la durée d’un droit de préemption immobilier au Québec?

Distinguons ici deux durées associées au droit de préemption : la période de validité du droit et le délai de prise de décision.

Comme mentionné précédemment, la Loi limite la durée de la validité du droit de préemption à un maximum de 10 ans. La période de validité doit être précisée dans l’avis d’assujettissement.

En ce qui concerne la durée de prise de décision, le titulaire du droit dispose d’un délai de 60 jours pour exercer ou non son droit de préemption. Passé ce délai, le droit ne pourra plus être exercé.

Sur ce point, précisions qu’un acheteur faisant une offre sur une propriété assujettie à un droit de préemption devrait prendre en compte ce délai de décision municipale de 60 jours lors de la rédaction de sa promesse d’achat.

Est-ce que le droit de préemption est obligatoire?

Si votre propriété est soumise à un droit de préemption, vous n’avez pas l’obligation de vendre tant que vous ne le souhaitez pas.

Toutefois, si vous mettez votre propriété sur le marché et que vous recevez une offre d’achat qui vous convient, vous avez l’obligation légale de faire parvenir à la municipalité un avis d’intention de vente avant d’accepter une offre. Autrement, la ville pourrait faire annuler la vente, puisque son droit de priorité aura été bafoué.  

Qui décide de ce droit? 

C’est la ville, lors de la mise en place de la réglementation adéquate, qui décidera quels immeubles et quels territoires seront assujettis à un droit de préemption. Elle devra ensuite aviser tous les propriétaires touchés de l’existence de ce droit.

Comment savoir si une propriété est assujettie à un droit de préemption?

Si vous êtes actuellement propriétaire, un avis d’assujettissement au droit de préemption vous sera envoyé pour vous informer de la décision de la ville.

Vous êtes un acheteur à la recherche d’une nouvelle propriété? Le vendeur devra vous divulguer l’existence d’un tel droit avant d’accepter l’offre d’achat. S’il omettait ou oubliait de vous divulguer cette information, le droit de préemption devrait tout de même être révélé lors des vérifications d’usage au registre foncier avant de conclure la transaction. 

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