Don d’équité : acheter la maison d’un parent sans mise de fonds

En raison de la hausse des prix du marché immobilier des dernières années, il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs d’accumuler le montant nécessaire pour leur mise de fonds. Ce fait est encore plus vrai pour les jeunes acquéreurs qui en sont à leur premier achat en immobilier. 

Il existe toutefois plusieurs alternatives à l’accumulation d’une mise de fonds telle qu’on la conçoit habituellement. C’est le cas du don d’équité, qui agit comme un levier important pour les membres d’une famille, souvent les enfants, qui veulent racheter la maison familiale.

C'est quoi, l'équité sur une maison?

Pour comprendre le don d'équité, il faut avant toute chose savoir en quoi consiste l'équité sur une maison. Celle-ci, aussi appelée valeur nette, peut tout simplement être décrite comme la valeur que vous détenez sur votre propriété.

Plus spécifiquement, l'équité correspond à la différence entre la valeur marchande et le solde hypothécaire. Plus le propriétaire a fait de paiements hypothécaires, plus l’hypothèque restant sur le bien immobilier est basse par rapport à la valeur marchande, plus l’équité disponible (ou valeur nette) est grande.

Qu’est-ce que le don d’équité?

Le don d’équité consiste essentiellement à céder à un enfant ou un proche parent une propriété détenue par un autre membre de la famille, à un prix réduit. Les parents souhaitant donner un coup de main financier à leur progéniture peuvent donc, en respectant certaines conditions, offrir une partie de l'équité qu'ils détiennent sur leur maison.

Le don d'équité peut remplacer, partiellement ou en totalité, la mise de fonds requise pour l'achat d'une propriété.  Il s’agit d’une pratique tout à fait légale qui permet au bénéficiaire du don d’acquérir la maison familiale sans aucun apport financier.

La réduction de coût offerte par rapport à la valeur marchande représentera le montant du don et remplacera la mise de fonds de l’acquéreur. Dans tous les cas, la valeur marchande de la propriété devra être évaluée par un professionnel pour valider le don d’équité.

Un don entre les membres d'une même famille

Considéré comme une mise de fonds traditionnelle, quoique plus rare que les économies personnelles, le don non remboursable doit absolument provenir d’un membre de la famille proche (père, mère, sœur, frère, grands-parents, etc.). Bien que le don soit une alternative qui peut aussi être utilisée pour acheter une nouvelle résidence, le don d’équité concerne spécifiquement le rachat d’une propriété déjà détenue par un membre de la famille.

Comment fonctionne le don d’équité au Québec?

Évidemment, le don d’équité ne fonctionne que si les parents (ou tout autre donneur) détiennent une valeur nette sur leur résidence.

Lors d’un don d’équité, la transaction de la propriété s’effectue à un coût moins élevé que la valeur marchande, quoiqu’elle soit basée sur celle-ci. La différence entre la valeur marchande et le prix de vente sera considérée comme le montant du don d’équité, don qui se transmet du vendeur vers l’acheteur. Celui-ci peut alors servir à titre de mise de fonds, sans que l’acheteur ait à sortir de l’argent de ses poches.

Un don d’équité peut être utilisé pour une résidence principale, une résidence secondaire, un immeuble locatif ou commercial et un terrain. La plupart du temps, il peut être appliqué en même temps que d’autres programmes d’aide financière offerts aux acheteurs, comme l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, le RAP, etc.

Les conditions des banques

Plusieurs règles encadrent toutefois le don d’équité. Pour la majorité des institutions financières, il doit impérativement s’effectuer entre des membres d’une même famille.

La valeur marchande doit également refléter le juste prix de la propriété : elle ne peut pas être gonflée artificiellement dans le but d’augmenter le montant du don. Afin de s’assurer de la valeur réelle de la demeure en question, les institutions financières mandatent généralement un évaluateur agréé pour obtenir une évaluation objective.

La lettre de don

Une lettre de don signée par le donateur peut être requise par l’institution financière avant d’accepter la demande. De plus, la promesse d’achat doit clairement stipuler la valeur marchande établie, ainsi que le prix de vente choisi en fonction du montant du don.

Comment est calculé le montant du don d’équité ?

Comme mentionné précédemment, le montant du don correspond à la différence entre la valeur réelle du bien et le prix de vente établi. 

Ainsi, si la valeur marchande de la maison est évaluée à 350 000 $ et que la transaction se chiffre à 315 000 $, le montant du don sera de 35 000 $. Cela représente une mise de fonds de 10 % de la valeur de la propriété, ce qui permet à l’acheteur d’obtenir un prêt sans avoir à débourser un sou de sa poche.

Dans le cas où le don serait supérieur à 20 % de la valeur de la maison, soit plus de 70 000 $ dans le cas de notre exemple, l’acquéreur pourra également être dispensé d’adhérer à une assurance prêt hypothécaire.

Il n’y a aucune obligation quant au montant du don à offrir. Le montant choisi pourrait ne représenter que 5 % de la valeur de la propriété ou toute autre somme négociée entre les membres de la famille.

Il est d’ailleurs possible pour l’acheteur de ne pas se contenter du don pour sa mise de fonds. Il peut par exemple décider de la bonifier avec ses économies personnelles.

Don d'un parent à un enfant : l’importance de la juste valeur marchande

Comme pour toute transaction immobilière, la vente d’un bien immobilier entre des personnes d’une même famille sera considérée comme ayant été faite à la juste valeur marchande de la propriété. Cette juste valeur marchande représente le prix le plus élevé qui peut être obtenu dans un marché libre, entre un acheteur et un vendeur agissant de façon informée, éclairée et indépendamment l’un de l’autre.

Même si le don d’équité prévoit que la maison familiale sera vendue « à rabais » afin qu’un certain montant puisse servir de mise de fonds, la transaction doit s’appuyer sur la juste valeur marchande de la propriété. Le vendeur ne peut en aucun cas gonfler la valeur de sa résidence ou en sous-évaluer le prix pour tenter d’avantager l’un ou l’autre des partis impliqués, faute de quoi les deux partis pourraient subir des pénalités fiscales.

Il est d’ailleurs une mauvaise idée de baser la transaction sur la valeur de l’évaluation municipale, car celle-ci risque fortement de ne pas refléter la valeur réelle de la demeure. 

Afin de connaitre la valeur marchande de la résidence familiale, la meilleure solution consiste à faire appel à un évaluateur agréé membre de l’OEAQ. Il saura déterminer avec précision la valeur actuelle de la propriété sur le marché. Vous pourrez par la suite discuter en famille, en toute connaissance de cause, du montant que vous souhaitez allouer au don d’équité.

L'impact fiscal et financier du don

En plus de permettre d’acquérir une maison sans mise de fonds, acheter la résidence d’un proche parent permet d’être exonéré de la taxe de bienvenue. En effet, lors du transfert d’une propriété entre des générations de lignes directes, comme un parent et un enfant, le nouveau propriétaire n’a pas à payer de droits de mutation. Il s’agit d’une occasion de faire de belles économies !

En ce qui concerne l'imposition, le fisc considère la différence entre le prix de vente et la valeur marchande réelle comme un don aux yeux de l'impôt. Il n'y aura donc pas de pénalité fiscale à cet effet. De plus, le gain en capital réalisé lors de la vente ne sera pas imposé s'il s'agit d'une résidence principale. 

Le cas d'une résidence secondaire

Contrairement à une résidence principale, la vente d'une résidence secondaire n'est pas exemptée d'impôts sur le gain en capital. Ainsi, bien que le don lui-même ne pose pas de pénalité fiscale, les parents vendant leur demeure secondaire à leur enfant devront payer les impôts sur le gain en capital réalisé.

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