Vous envisagez de devenir propriétaire prochainement? L’achat d’une maison est un projet excitant, mais il est normal d’avoir quelques appréhensions, surtout en ce qui concerne vos finances.
Vous vous demandez combien vous pouvez emprunter pour réaliser ce rêve? Si la réponse ne correspond pas à vos attentes, ne baissez pas les bras ! Plusieurs stratégies existent pour augmenter votre capacité d’emprunt hypothécaire et mettre toutes les chances de votre côté pour acheter la propriété de vos rêves.
Découvrez ici les solutions concrètes pour maximiser votre pouvoir d’achat immobilier.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?
La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une institution financière accepte de vous prêter pour l’achat d’une propriété. En d'autres termes, il s'agit de la somme maximale que vous pouvez obtenir pour votre prêt hypothécaire.
Ce montant est calculé en fonction de plusieurs facteurs, dont :
- Vos revenus ;
- Vos dépenses ;
- Votre taux d’endettement ;
- Votre dossier de crédit.
Déterminer votre capacité d’emprunt est l'une des premières étapes que vous devriez accomplir pour réaliser votre projet d'achat. La connaitre dès le départ vous permet d’orienter vos recherches vers des propriétés adaptées à votre budget et d’éviter de perdre du temps.
Comment votre capacité d’emprunt est-elle calculée?
Le calcul de votre capacité d’emprunt repose sur l’analyse de votre situation financière. Les banques se basent en effet sur plusieurs facteurs pour déterminer votre pouvoir d’achat immobilier.
1. Vos revenus
Votre revenu familial est l’un des principaux critères évalués pour déterminer votre capacité d’emprunt. Plus vos revenus sont élevés et stables, plus votre capacité d’emprunt augmente.
Parmi les différentes sources de revenus prises en compte dans le calcul de votre capacité de financement, on retrouve :
- Votre salaire ;
- Vos prestations de retraite ;
- Vos allocations de congé parental ou de maternité/paternité ;
- Les montants versés à titre de pension alimentaire et d'allocations familiales ;
- Vos allocations de chômage saisonnier ;
- Etc.
2. Votre taux d’endettement
La somme de vos dettes existantes a un impact significatif sur votre pouvoir d’achat. Plus vous avez de dettes, plus votre capacité d’emprunt est réduite.
Deux ratios sont importants à surveiller :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) : ce ratio mesure le montant que vous dépensez pour vous loger par rapport à votre revenu.
- L’amortissement total de la dette (ATD) : Ce ratio mesure la somme du montant que vous dépensez pour vous loger et de vos dépenses courantes par rapport à votre revenu.
Idéalement, il est recommandé de ne pas dépasser un ratio d'endettement de 39 % (pour le ratio ABD) et de 44 % (pour le ratio ATD). Si votre taux est plus élevé, les banques pourraient refuser de vous accorder l'emprunt demandé ou, du moins, réduire la somme qu'elles sont prêtes à vous prêter.
3. Votre dossier de crédit
Votre cote de crédit et votre historique de paiement sont des facteurs importants dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Les institutions financières se baseront sur ces critères pour déterminer si vous êtes un bon payeur et si elles peuvent vous accorder des fonds en toute confiance.
Un bon dossier de crédit améliore vos chances d’obtenir un prêt avantageux. En plus, c’est un levier important pour négocier un meilleur taux d’intérêt.
4. Votre mise de fonds
Plus votre mise de fonds représente un pourcentage élevé du prix d'achat, moins vous aurez besoin d’emprunter auprès de la banque. Celle-ci sera généralement plus encline à vous fournir les fonds demandés si elle voit que vous avez eu de bonnes habitudes d'épargne.
De plus, cela vous permet de diminuer vos mensualités hypothécaires, ce qui améliore directement votre capacité d’emprunt.
5. Les caractéristiques du prêt
Deux éléments essentiels influencent vos mensualités et, par conséquent, votre capacité d’emprunt :
- Le taux d’intérêt : un taux plus bas diminue vos paiements mensuels, libérant une plus grande part de votre revenu pour le remboursement de votre prêt.
- La durée d’amortissement : une période de remboursement plus longue permet de réduire le montant de vos mensualités, ce qui augmente votre capacité d’emprunt.
Une calculatrice pour vous aider
Vous vous demandez combien vous pourriez emprunter pour réaliser votre projet immobilier? Simplifiez-vous la tâche avec notre calculatrice de capacité d’emprunt.
En seulement quelques étapes, obtenez une estimation claire et réaliste de votre pouvoir d’achat.
Comment augmenter et optimiser son pouvoir d'emprunt en immobilier?
Votre capacité d'emprunt actuelle ne répond pas à vos besoins? Ne vous inquiétez pas : il existe des solutions concrètes pour l’améliorer et augmenter votre pouvoir d’achat immobilier.
1. Réduisez votre taux d’endettement
Moins vous avez de dettes, plus votre capacité d’emprunt augmente. Si vous avez accumulé plusieurs dettes ou des sommes importantes, vous avez donc tout intérêt à réduire votre niveau d'endettement avant de demander un prêt hypothécaire.
Il existe plusieurs façons de payer vos dettes plus rapidement. Dans la majorité des cas, il sera plus avantageux de vous concentrer sur le remboursement des dettes à taux élevés, tels que les soldes de cartes de crédit ou des prêts à court terme.
Si vous ne savez pas par où commencer, vous pourriez envisager de consolider l'ensemble de vos dus à l'aide d'un seul prêt à faible taux d'intérêt.
2. Diminuez vos dépenses
Réduire vos dépenses mensuelles courantes vous permettra d'améliorer votre portrait financier global aux yeux de votre banque et de réduire le risque associé à votre dossier.
En plus, vous serez en mesure d’épargner davantage, ce qui démontre de saines habitudes financières et une gestion efficace de votre argent. C’est un facteur qui pèse dans la balance lors du calcul de votre capacité d’emprunt.
3. Améliorez votre dossier de crédit
Un bon dossier de crédit est un atout important lors de la négociation des termes et des conditions d’un prêt hypothécaire. En améliorant votre pointage, vous pourrez bénéficier d'un taux d'intérêt avantageux, ce qui impactera directement le montant de vos paiements mensuels et, par le fait même, votre capacité d'emprunt.
Pour améliorer votre cote de crédit, assurez-vous de :
- Payer vos factures à temps ;
- Diminuer l'utilisation du crédit ;
- Surveiller régulièrement l'évolution de votre dossier.
4. Augmentez le montant de votre mise de fonds
Augmenter le montant de votre mise de fonds peut avoir un impact positif sur votre capacité d’emprunt. En effet, en investissant davantage dans votre mise de fonds, vous réduisez le montant total emprunté ainsi que le montant des mensualités qui en découlent.
Cela peut non seulement rendre votre prêt hypothécaire plus abordable à long terme, mais aussi améliorer votre profil d’emprunteur aux yeux de votre banque. C’est une option intéressante qui mérite d’être prise en considération.
5. Prolongez votre période d’amortissement
Choisir une période d’amortissement plus longue (ex. : 25 ans au lieu de 20 ans) permet de réduire le montant de vos mensualités, ce qui augmente votre capacité d’emprunt.
Il est toutefois important de noter qu’allonger votre période d’amortissement peut également entraîner un coût total d’intérêts plus élevé sur la durée de vie de votre prêt hypothécaire. Il est donc essentiel d’attentivement considérer toutes les facettes de cette décision avant de faire part de votre décision à votre établissement financier.
Et si votre capacité d’emprunt reste insuffisante?
Malgré vos efforts, votre capacité d’emprunt demeure limitée et insuffisante pour acheter la résidence principale de vos rêves? Vous pourriez devoir réévaluer à la baisse le budget que vous aviez prévu pour votre achat immobilier.
Opter pour une maison dont le prix est plus bas signifie un emprunt plus modeste, donc des versements hypothécaires mensuels moins élevés. C’est une bonne solution qui améliore vos chances de vous qualifier pour un prêt hypothécaire auprès de votre banque et vous laisse une marge de manœuvre financière plus importante pour couvrir les divers frais liés à la vie de propriétaire.
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