Vous êtes-vous déjà demandé ce qui pourrait arriver à votre maison en cas de défaut de paiement sur votre hypothèque? Bien que cette perspective soit peu réjouissante, il est important de connaitre les différentes situations qui pourraient s'appliquer pour être mieux informé, le cas échéant.
Dans cet article, on vous présente les types de recours hypothécaires qu'un créancier peut exercer, la manière dont il doit s'y prendre, ainsi que vos recours possibles si vous faites face à l'une de ces situations.
Quels sont les droits d'un créancier hypothécaire?
Vous avez obtenu du financement pour l'achat de votre propriété? Votre maison est alors grevée d'une hypothèque? Celle-ci donne des droits à votre créancier, c'est-à-dire votre prêteur hypothécaire, en cas de manquement à vos obligations.
Si vous ne respectez pas les termes de votre contrat (vous ne faites pas les paiements de votre prêt hypothécaire, par exemple), le créancier peut utiliser ses droits sur le bien utilisé en garantie. Il peut alors entamer des procédures judiciaires pour saisir votre maison et réclamer ce qui lui est dû.
En vertu de l'hypothèque, un créancier peut :
- Faire vendre la propriété en justice ;
- Vendre le bien par ses propres moyens ;
- Prendre la maison en guise de paiement ;
- Prendre possession de l'immeuble dans le but de l'administrer.
Un créancier peut également entreprendre une action personnelle envers son débiteur, mais il ne s'agit pas d'un recours hypothécaire en soi.
Les 4 recours hypothécaires du créancier
Il existe quatre recours hypothécaires parmi lesquels le créancier peut choisir. La vente sous contrôle de justice et la prise en paiement sont les deux choix de recours les plus utilisés.
Voici une explication plus détaillée de chacun d'entre eux.
Vente sous contrôle de justice
La vente sous contrôle de justice, ou vente judiciaire, consiste à recourir à une ordonnance du tribunal pour vendre la propriété saisie. Un juge précise alors les modalités liées à la transaction, dont :
- Les conditions de la vente ;
- La personne responsable de la vente ;
- Les modalités de la vente (gré à gré, appel d’offres ou enchères) ;
- Le prix de vente, dans certains cas.
La vente sous contrôle de justice s'effectue généralement sous la supervision d'un huissier ou de tout autre officier de justice désigné par le juge. Dans tous les cas, il s'agit d'une personne indépendante et détenant les compétences nécessaires pour assurer la transaction.
Vente par le créancier
Il est aussi possible qu'un créancier procède à la vente du bien par lui-même et se serve du montant de la vente pour recouvrer sa dette. Cette option n'est toutefois réservée qu'aux hypothèques sur les biens d'une entreprise et le bien en question doit avoir été délaissé par le débiteur.
La vente doit s'effectuer sans retard inutile, à un prix commercialement raisonnable et dans le meilleur intérêt du débiteur. Elle peut s'effectuer de gré à gré, par appels d'offres ou aux enchères.
Prise en paiement
Une autre option qui s'offre au créancier est la prise en paiement. Lors de celle-ci, votre prêteur hypothécaire reprend votre maison comme paiement de la totalité de la dette. Il devient alors le propriétaire du bien à compter de l'inscription du préavis d'exercice hypothécaire, ce qui éteint l'obligation et efface la dette.
Si vous ne délaissez pas volontairement votre maison, votre créancier aura besoin de l'autorisation d'un juge avant de procéder à la prise en paiement.
De plus, si vous avez d'autres créanciers, ceux-ci pourraient exiger la vente du bien plutôt que la prise en paiement, puisque cette option libère la propriété des hypothèques subséquentes, excepté l'hypothèque légale de construction, qui a un rang préférentiel.
Prise de possession à des fins d'administration
La dernière option qui s'offre à un créancier est de prendre possession du bien hypothéqué, de façon temporaire, afin de l'administrer.
Le bien peut être administré directement par le créancier ou par l'entremise d'un tiers. La personne responsable de l'administration aura le plein contrôle jusqu'à la fin de l'application de ce pouvoir, c'est-à-dire lorsque la dette du débiteur aura été réglée.
Comme pour la vente par le créancier, ce recours ne s'applique qu'aux hypothèques sur les biens d'une entreprise. En raison de ces limitations, la prise de possession à des fins d'administration est un recours moins utilisé que les précédents.
Quand un prêteur peut-il exercer ses recours?
Bien qu'il dispose de certains droits sur votre propriété hypothéquée, votre prêteur ne peut pas agir comme bon lui semble. Avant de pouvoir entamer un recours hypothécaire, un créancier doit respecter certaines conditions pour que les démarches soient admissibles aux yeux de la loi.
Il doit d'abord attendre l'expiration du délai imposé par le Code civil du Québec. En vertu des articles 2749 et 2751, les délais prévus pour chaque situation sont les suivants :
- Bien immeuble : 60 jours
- Bien meuble (contrat entre un commerçant et un consommateur) : 30 jours
- Bien meuble (autres contrats) : 20 jours
Le créancier devra également respecter sa priorité pour réclamer ce qui lui est dû. Par exemple, un créancier de premier rang aura priorité sur un créancier de second rang pour l'exercice de son droit. Il sera dédommagé en priorité.
Le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire
Avant d'entamer un recours contre le débiteur, un créancier doit d'abord déposer un préavis d'exercice du droit hypothécaire auprès du Bureau de la publicité des droits. Ce préavis d'exercice devra dénoncer les défauts du débiteur et devra contenir toutes les informations suivantes :
- Nature du droit hypothécaire ;
- Description du bien concerné par l'hypothèque ;
- Dénonciation des obligations non respectées par le débiteur ;
- Montant de la créance, en capital et intérêts ;
- Rappel des droits du débiteur ;
- Demande au débiteur de délaisser son bien ;
- Délai prévu, selon le type de bien hypothéqué.
En plus du préavis, le créancier devra prouver qu'il a bel et bien averti le débiteur préalablement et que celui-ci n'a pas honoré sa part du contrat.
Délaissement volontaire vs forcé
Lorsqu'un préavis d'exercice est inscrit au Bureau de la publicité des droits, vous avez la possibilité de délaisser votre bien – en l'occurrence, votre propriété – au créancier. Ce délaissement peut être :
- Volontaire ;
- Forcé.
Il est important de bien distinguer les deux, puisque chacun a ses particularités et s'applique différemment.
Le délaissement volontaire
Le délaissement volontaire est certainement l'option la plus facile, à la fois pour vous et votre créancier, puisqu'il ne nécessite pas l'intervention des tribunaux. Celui-ci s'effectue en quelques étapes simples :
- Le délaissement est fait avant l'expiration du délai se trouvant le préavis d'exercice, c'est-à-dire 60 jours pour une maison, un immeuble ou un terrain.
- Le débiteur abandonne son bien de façon volontaire et permet à son créancier d'en prendre possession.
- Le consentement est donné idéalement par écrit, afin de garder une trace de l'entente.
- Le délaissement écrit est signé par le débiteur et accepté par le créancier.
Le délaissement forcé
Si vous ne transmettez pas volontairement votre propriété à votre créancier ou que le délai prévu dans le préavis d'exercice est expiré, ce dernier peut entreprendre les démarches pour un délaissement forcé.
Dans ce type de situation, le créancier doit préalablement recevoir l'autorisation d'un juge disposant des compétences en la matière. Pour ce faire, il devra prouver :
- La présence réelle de la créance ;
- Le manquement du débiteur à son contrat ;
- Le refus du débiteur de réaliser un délaissement volontaire du bien hypothéqué ;
- L'absence d'une cause valable d'opposition.
Délaissement forcé avant l'expiration du délai
En vertu du Code civil du Québec, certaines situations exceptionnelles permettent à un créancier d'exercer un délaissement forcé avant d'atteindre l'expiration du délai inscrit au préavis. C'est notamment le cas lorsque :
- Le recouvrement de la dette peut être mis en péril sans cette mesure ;
- Le bien peut dépérir ou diminuer rapidement de valeur.
Plusieurs autres formalités doivent également être respectées pour pouvoir effectuer un délaissement forcé avant l'expiration du délai.
Quels sont les recours d'un propriétaire contre un préavis d'exercice?
Vous avez reçu un préavis d'exercice ou craignez en recevoir un prochainement? Contrairement à ce que vous pouvez croire, vous n'êtes pas démuni face à la situation. Il existe certaines solutions qui pourraient vous permettre de garder votre maison.
D'abord, vous pouvez corriger le défaut mentionné dans l'avis dans le délai alloué. Par exemple, si vous avez quelques mensualités hypothécaires en retard, vous pouvez rembourser la totalité des sommes dues. Vous pourriez aussi devoir payer certains frais engagés par le créancier lors de ses démarches.
Il est aussi possible de négocier avec votre prêteur pour tenter de trouver une entente à l'amiable. Vous pourriez ainsi éviter la saisie.
Finalement, vous avez le droit de demander un avis juridique et de contester le recours du créancier s'il n'est pas conforme aux règles établies dans votre contrat hypothécaire.
Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé. Celui-ci pourra vous fournir des conseils juridiques, vous accompagner dans vos démarches et vous assurer de respecter toutes les formalités requises par la situation.
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