Alors que le processus pour acheter une maison est généralement très semblable d'une transaction à une autre, il existe également une façon moins commune de devenir propriétaire : faire l'acquisition d'une propriété dans une vente aux enchères.
Toutefois, une démarche non traditionnelle ne signifie pas qu'elle se fait sans règlements, au contraire! Même si la vente aux enchères d'une maison est peu répandue et peu connue des citoyens, plusieurs mesures sont mises en place pour encadrer la pratique.
Voici ce que vous devez savoir sur le sujet.
Pourquoi une maison est-elle vendue aux enchères?
Au Québec, depuis 1830, les différentes municipalités de la province ont le pouvoir de mettre une propriété (ou un terrain) en vente aux enchères. Bien que ce soit un pouvoir qui ait été octroyé il y a très longtemps, celui-ci a perduré et s’est adapté avec le temps.
De nos jours, les villes québécoises peuvent placer une propriété aux enchères si son propriétaire ne s’acquitte pas de ses taxes. C’est ce que nous appelons une vente pour taxes, qui comprend :
- Le non-paiement des taxes municipales ;
- Des taxes scolaires ;
- De la taxe de bienvenue ;
- Etc.
En cas de défaut de paiement, un propriétaire peut voir sa demeure être mise en vente aux enchères municipales.
Il est également important de noter qu’une municipalité peut mettre une propriété aux enchères pour un solde impayé de seulement quelques centaines de dollars. Bien que certains comptes en souffrances puissent indiquer plusieurs milliers de dollars, voir centaines de milliers, la majorité des saisies sont effectuées pour des soldes non payés de moins de 5 000 $.
Procéder ainsi est la façon la plus simple pour les municipalités de forcer les contrevenants à payer leur dû, car entamer des procédures judiciaires devant les tribunaux est beaucoup plus complexe et dispendieux.
Même si cette procédure peut sembler déraisonnable, elle fonctionne, puisque la plupart des propriétaires concernés s’acquittent de leur dette avant la journée de la vente aux enchères.
Comment se déroule une vente aux enchères municipale au Québec?
Une procédure complexe comportant plusieurs étapes doit être effectuée avant qu'une propriété soit officiellement mise en vente aux enchères. De nombreuses opportunités sont laissées au propriétaire pour qu'il s'acquitte de son solde impayé avant de procéder à la saisie.
Bien que les démarches et les échéances diffèrent légèrement d’une municipalité à une autre, les fondements restent les mêmes. Le processus se déroule généralement ainsi :
- Une municipalité constate un solde impayé sur le compte d’une propriété.
- Quelques mois après la date limite de paiement, elle envoie au propriétaire deux états de compte.
- Si la dette affichée au compte n’est toujours pas acquittée, la municipalité envoie au propriétaire un avertissement sous la forme d’un avis de taxes impayées.
- Si le compte demeure en souffrance, la municipalité envoie au propriétaire une mise en demeure pour le notifier de la vente pour taxe de la propriété, environ 6 mois avant la vente aux enchères.
- Si la municipalité ne reçoit toujours pas de paiement, elle envoie un avertissement final au propriétaire.
- Quelque temps avant la vente aux enchères, la propriété est affichée dans une publication faite dans un journal local, ainsi que sur le site Internet de la municipalité.
Quand une maison est-elle vendue aux enchères publiques?
Les ventes aux enchères organisées par les diverses municipalités de la province sont conduites une seule fois par an, généralement en automne. C'est donc à ce moment que les acheteurs intéressés peuvent se manifester.
Il faut savoir qu'une propriété peut être retirée de la liste de vente lorsque le solde total dû est payé, et ce, jusqu’au matin même de la vente aux enchères. Il n'y a donc aucune garantie que la propriété mise en vente sera bel et bien vendue à ce moment!
Comment faire pour acheter une maison aux enchères?
Être un potentiel acheteur aux enchères, c’est toute une expérience!
L'individu intéressé doit s'informer préalablement sur la propriété mise en vente en regardant les annonces publiées sur le site de la municipalité et dans le journal local. L’acquéreur est tenu d’effectuer toutes les recherches et les vérifications qu’il juge nécessaires.
Puisque la procédure d’une vente aux enchères est différente de celle d’une vente traditionnelle, l’acquéreur ne peut pas visiter la propriété avant d’en faire son achat. De plus, aucune inspection préachat ne peut être conduite et l'acheteur doit en faire l’acquisition sans aucune garantie.
Le matin de la vente aux enchères, l’acquéreur doit aller s’inscrire, auprès des organisateurs, pour l’achat de la propriété désirée. Cependant, rien n’est assuré. La propriété peut être retirée de la liste de vente quelques heures seulement avant le début des enchères si le propriétaire s’acquitte de son solde impayé.
Si la propriété est encore sur la liste lorsque la vente débute, la guerre d’enchères commence. La propriété est octroyée au plus offrant. Celui-ci doit s’acquitter de la somme totale dès l’achat. S’il ne peut le faire, la propriété sera immédiatement remise en vente.
C’est pour cette raison que l’acquéreur doit avoir fait toutes les démarches financières au préalable. Bien que ce soit une façon plutôt unique de faire l’acquisition d’une propriété, les banques offrent tout de même des prêts hypothécaires pour le faire.
Acheteur et ancien propriétaire : quels sont leurs droits lors d'une vente pour taxes?
En procédant à l’acquisition d’une propriété par le biais d’une vente aux enchères, il faut savoir que le nouvel acquéreur fait face à certaines restrictions. Lors de l’achat, ce dernier acquiert un droit précaire, et non un droit incontestable. C’est-à-dire qu’il est le propriétaire, mais pas encore officiellement.
En effet, l’ancien propriétaire peut, dans l’année suivant la vente aux enchères, refaire l’achat de sa propriété en exerçant son droit de retrait. Pour ce faire, il doit débourser le montant payé par l’acquéreur pour la propriété, la TPS et la TVQ, ainsi qu’un 10 % supplémentaire.
Si l’ancien propriétaire ne se manifeste pas dans l’année qui suit la vente aux enchères, le nouvel acquéreur devient l’heureux propriétaire de la propriété achetée, et ce, pour de bon.
C’est pour cette raison qu’il n’est pas d’usage pour un acquéreur d’effectuer des rénovations sur sa nouvelle propriété pendant la première année, puisque la somme déboursée pour les rénovations ne pourra être réclamée à l’ancien propriétaire si celui-ci exerce son droit de retrait.
Dans tous les cas, l’acquéreur n’a pas le droit de retirer les bâtiments existants ou de couper des arbres sur le terrain.
Envie de découvrir d'autres manières non traditionnelles de devenir propriétaire? Acheter une reprise de finance ou devenir propriétaire à l’aveugle pourrait vous intéresser. Mais attention : ces projets ne sont pas sans risques!
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