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Audrey Duquette
Audrey
Duquette

(Rédactrice)
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Copropriété : quoi savoir sur les projets de loi 16 et 141

Dernière modification: 2021/08/20 | Temps de lecture approximatif 5 mins

Parmi tous les projets de lois et règlements au Québec, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver, en particulier lorsque la loi subit plusieurs modifications importantes. En immobilier, les projets de loi 16 et 141 suscitent notamment beaucoup de confusion chez plusieurs individus.

La confusion persistante au sujet de ces deux projets de loi peut entre autres être expliquée par le fait que certaines de leurs dispositions sont entrées en vigueur dès leur adoption, il y a déjà plusieurs mois, alors que d’autres sont entrées en vigueur récemment ou le seront ultérieurement, en fonction de la décision du gouvernement.

Ces deux projets de loi ont des répercussions majeures pour les copropriétaires et les syndicats de copropriété. Il est donc important de les apprivoiser et de comprendre les changements qu’ils impliquent. Cet article est un court résumé de quelques-unes des mesures adoptées.

Maillet et livre ouvert

Projet de loi 16 et 141 : que sont-ils ?

Si ces deux projets de loi sont au cœur de plusieurs discussions à l’heure actuelle, c’est que certaines de leurs dispositions sont récemment entrées en vigueur, soit le 15 avril 2021. Les deux projets avaient toutefois été adoptés par le gouvernement bien avant cette date.

Le projet de loi 141, adopté le 13 juin 2018, met l’accent sur les assurances des copropriétés divises. Il implique de nombreux changements, dont la mise en place d’un fonds d’auto assurance, l’obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile pour les copropriétaires, la création d’unités de référence et la nécessité d’évaluer la valeur de reconstruction.

Le projet de loi 16 a quant à lui été adopté le 5 décembre 2019 et peut être vu comme un ajout à l’encadrement des syndicats de copropriété déjà visé par le projet de loi 141. Ses dispositions touchent notamment la déclaration de copropriété, le registre de propriété, les obligations du conseil d’administration et les assemblées de copropriétaires. L’une de ses mesures vise plus spécifiquement à rendre obligatoire la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien.

Les impacts des projets de loi 16 et 141 sur les copropriétés et leurs syndicats

Homme qui analyse des données

Évaluation obligatoire de la valeur de reconstruction de l’immeuble

Depuis le 15 avril 2021, les syndicats dont la couverture d’assurance arrive à échéance sont obligés de souscrire à une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété plutôt que la valeur à neuf, comme c’était auparavant le cas. Ce changement a pour but d’éviter toute ambiguïté qui pouvait découler des termes « valeur à neuf ».

Dorénavant, tout syndicat de copropriété devra faire évaluer régulièrement la valeur de reconstruction de l’immeuble par un professionnel. Cette évaluation doit impérativement être effectuée par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Cette évaluation servira au syndicat de copropriété à contracter une assurance appropriée qui lui permettra de reconstruire le bâtiment en cas de sinistre. Selon la loi, elle devra être refaite sans faute tous les cinq ans. Le syndicat dispose donc d’une période de cinq années suivant la date de la dernière évaluation pour en faire réaliser une nouvelle et ainsi, garder les renseignements et la couverture d’assurance de l’immeuble à jour.

En bref, cette nouvelle réglementation stipule que :

  • Le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire à une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l’immeuble ;
  • Le syndicat doit obligatoirement engager un évaluateur agréé, membre en règle de l’OEAQ, pour réaliser l’évaluation ;
  • Une copie du rapport d’évaluation devra être remise à l’assureur de l’immeuble ;
  • Chacune des mises à jour devra être transmise à l’assureur dans le but d’indexer le coût de reconstruction de l’immeuble à sa valeur réelle.

Alors qu’un courtier immobilier est généralement un professionnel habilité à évaluer la valeur marchande d’une propriété, lors de la vente de celle-ci par exemple, il est important de noter que seul un évaluateur agréé est autorisé à accomplir l’évaluation de valeur de reconstruction prévue la loi.

Réunion de travail

La couverture d’assurance du syndicat de copropriété

La nouvelle version de l’article 1073 du Code civil du Québec impose également à tous les syndicats de copropriété, depuis le 15 avril 2021, de souscrire à une assurance qui couvre « de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement ». Dorénavant, les contrats d’assurance devront indiquer de manière explicite les risques qui sont exclus dans la police d’assurance ou dans un avenant.

De plus, alors que le syndicat devait déjà souscrire à une assurance responsabilité civile pour couvrir sa responsabilité envers les tiers, les membres du conseil d’administration, le gérant, le président et le secrétaire du conseil doivent désormais être couverts par cette assurance. 

La création d’un fonds d’auto assurance

L’obligation pour les syndicats de copropriété de créer un fonds d’auto assurance est une autre mesure importante qui affectera prochainement les copropriétés partout au Québec. Ce règlement n’est toutefois pas encore officiellement en place : il rentrera en vigueur le 15 avril 2022. Les syndicats et les copropriétaires ont donc encore une année pour s’organiser et constituer le fonds nécessaire.

Le fonds d’auto assurance est lié aux couvertures d’assurance d’une copropriété (assurance du bâtiment, assurance responsabilité du syndicat, etc.). Il est destiné au paiement des franchises que le syndicat de la copropriété doit acquitter à la suite d’un sinistre. Le fonds pourra également servir à la réparation d’un préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, mais seulement si l'indemnité d’assurance ou le fonds de prévoyance ne peut y subvenir.

Le montant du fonds d’auto assurance, qui devra être en liquidités et disponible à court terme, devra égaliser la franchise la plus élevée parmi les couvertures d’assurance souscrites par le syndicat (excluant les franchises pour tremblements de terre et inondations).

Pot plein de monnaie renversé

Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance

Si certaines des mesures contenues dans les projets de loi 16 et 141 ont pris effet récemment ou rentreront en vigueur lors de la prochaine année, certaines d’entre elles n’ont, à ce jour, aucune date prévue pour leur adoption. C’est le cas des dispositions visant à contraindre le syndicat à effectuer une étude du fonds de prévoyance et à fournir un carnet d’entretien.

Tel que décrit à l’article 1070 du Code civil du Québec, le registre de la copropriété, qui contient déjà la déclaration de copropriété, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble et les certificats de localisation du bâtiment (si disponibles), devra éventuellement contenir le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Le carnet d’entretien devra notamment décrire l’entretien fait dans le bâtiment et celui à faire. Il devra être tenu à jour et réviser de façon régulière par le conseil d’administration de la copropriété.

À l’heure actuelle, le conseil d’administration d’une copropriété n’est pas tenu de produire l’étude du fonds de prévoyance ni le carnet d’entretien. Il devra toutefois s’y atteler lorsque le règlement les concernant rentrera officiellement en vigueur, afin que les copropriétaires puissent les consulter au besoin. Il pourrait d’ailleurs être une bonne idée de commencer à mettre ces mesures en pratique le plus tôt possible, afin de prendre de l’avance et d’être mieux préparé aux changements à venir.

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