Quelle est la différence entre la copropriété divise et indivise?

Acquérir une copropriété est un projet qui vous intéresse? Un des premiers éléments à considérer lorsque vient le temps d’investir dans ce type de bien immobilier est de déterminer quel type de copropriété vous intéresse : divise ou indivise?

Ces deux types de copropriété possèdent des caractéristiques qui leur sont propres. Chacun d’entre eux vous donne également certains droits, mais aussi certaines obligations dont vous devez comprendre les implications. Il est important de savoir les distinguer lorsque vient le temps de choisir votre future résidence, afin de vous assurer que le type choisi répond bel et bien à vos besoins et vos préférences.

La copropriété divise, alias le condo

Lorsqu’on parle de copropriété de manière générale, la plupart des gens pensent immédiatement à la copropriété divise. Il s’agit sans aucun doute du type de copropriété le plus connu, celui qui correspond habituellement aux fameux condos.

Une copropriété divise est, comme son nom l’indique, un immeuble qui a été divisé en plusieurs parties dont certaines sont privatives et d’autres sont communes.

Parties privatives et communes

Acquérir une copropriété divise, c’est acheter une partie privative de l’immeuble (fraction), un appartement qui sera à votre usage exclusif. Votre appartement aura donc son propre numéro de lot (identification cadastrale) et vous aurez également vos propres comptes de taxes municipales et scolaires.

Il vous sera également possible de vendre votre appartement ou de faire quelques changements mineurs sans avoir besoin de l’approbation des autres copropriétaires, tant et aussi longtemps que ces modifications ne touchent pas à la structure de l’immeuble et qu’elles respectent les règles de cohabitation en place.

En plus de votre partie privative, l’achat d’une copropriété divise comprend aussi le partage des diverses parties communes de l’immeuble sous la forme d’une quote-part (%). Celles-ci servent à l’usage de tous les copropriétaires (ou à certains d’entre eux dans le cas d’une partie commune à usage restreint). Elles sont déterminées dans la déclaration de copropriété et comprennent habituellement les cours, les balcons, les escaliers, les ascenseurs, les corridors, etc.

Certaines parties généralement communes peuvent toutefois être considérées comme privées si la déclaration de copropriété le stipule ainsi. Par exemple, les stationnements et les espaces de rangement peuvent être considérés comme privés, un balcon peut être à l’usage exclusif du propriétaire de l’appartement attenant, etc.

Déclaration et syndicat de copropriété

Deux particularités importantes de la copropriété divise sont :

• La présence d’un syndicat de copropriété, qui veille notamment à l’administration des parties communes ;
• L'utilisation d'une déclaration de copropriété, un document législatif faisant office de contrat entre les divers copropriétaires de l’immeuble.

Ce document, publié au registre foncier, établit les règles d’administration et de cohabitation de la propriété. Il contient tous les droits et les obligations liés à la copropriété. Il favorise ainsi l’entente mutuelle et les bonnes relations parmi les copropriétaires, qui doivent respecter les clauses qui y sont inscrites.

Un propriétaire qui ne respecterait pas l’une ou l’autre des obligations mentionnées pourrait s’exposer à des conséquences allant du simple avertissement à l’injonction. Il s'agit donc d'un contrat à prendre au sérieux!

La déclaration de copropriété est composée de trois parties distinctes :

• L’acte constitutif de copropriété ;
• Le règlement de l’immeuble ;
• L’état descriptif des fractions.

Fonds de prévoyance et d'auto assurance

Depuis 1994, la loi oblige les syndicats de copropriété à mettre en place un fonds de prévoyance en cas d’imprévus. Le but de ce fonds est d’anticiper le financement de certains travaux que pourraient nécessiter les parties communes de l’immeuble. Il s’agit d’une somme d’argent représentant un minimum de 5 % des charges communes payées par les copropriétaires de l’immeuble. Une copropriété prudente allouera toutefois une proportion plus grande à son fonds de prévoyance.

Depuis avril 2022, les copropriétés divises doivent également constituer un fonds d'auto assurance, qui agit à titre de réserve monétaire pour le paiement des franchises d'assurance en cas de sinistre. Les sommes accumulées sont la propriété du syndicat et le conseil d'administration doit évaluer annuellement la contribution minimale des copropriétaires à ce fonds, lors de l'adoption du budget annuel.

Consultez notre article Tout savoir sur les frais de condo pour en savoir plus.

La copropriété indivise : une notion très large

Contrairement à la copropriété divise, la copropriété indivise n’est pas séparée matériellement en plusieurs parties distinctes (privatives et communes). Si vous décidez d’acheter ce type d’habitation, vous ferez l’acquisition d’un pourcentage d’un immeuble en entier. Vous aurez donc, avec les autres copropriétaires, un droit de propriété sur l’immeuble en entier.

Dans le cas d’une copropriété indivise, un seul numéro de lot est attribué à l’ensemble de la propriété. Les taxes scolaires et municipales sont communes à l’ensemble des copropriétaires qui doivent en assumer les coûts, en plus des différentes charges de l’immeuble, en fonction de la proportion qu’ils détiennent de la propriété.

Exemples d'indivision

La notion de copropriété indivise est très large et peut comprendre plusieurs situations.

L’exemple classique qui permet de mieux comprendre le fonctionnement des copropriétés indivises est celui d’un couple qui achète une nouvelle résidence. En cosignant les documents, les conjoints deviennent copropriétaires de l’immeuble. Les parts détenues par chacun seront présumées égales (50 % chacun dans cet exemple-ci), sauf si l’acte de vente stipule autrement.

Une copropriété indivise peut également découler d’une succession, lorsque plusieurs personnes héritent d’un immeuble. Celles-ci deviennent alors propriétaires d’un pourcentage de l’immeuble, en fonction de leur lien de parenté (tel que prévue par la loi) ou des spécifications du testament.

Trois amis qui achèteraient un triplex ensemble seraient également considérés comme des copropriétaires indivis, parfois aussi nommés indivisaires.

La convention d’indivision pour les copropriétaires

Alors que la déclaration de copropriété est obligatoire pour les copropriétés divises, les copropriétés indivises ne sont pas obligatoirement soumises à un contrat notarié. La convention d’indivision est facultative, mais demeure fortement recommandée, car elle offre de nombreux avantages aux copropriétaires.

La convention d’indivision permet notamment d’administrer les droits des différents occupants de l'immeuble et la gestion du bâtiment. Elle permet par exemple de :

• Déterminer si les copropriétaires peuvent, au moment de la revente de leur part, la céder à n’importe qui ou s’ils doivent d’abord l’offrir aux autres propriétaires ;
• Reporter le droit de partage de l'indivision ;
• Établir les sections de l’immeuble qui seraient à usage exclusif de l’un ou l’autre des propriétaires.

Si aucune précision n'a été apportée sur ce dernier point, aucun indivisaire ne pourra revendiquer un droit exclusif sur la partie de l’immeuble qu’il occupe.

Bien que la convention d’indivision soit effective dès qu’elle est signée par les copropriétaires devant un notaire, il est tout de même recommandé de la publier au Registre foncier du Québec. Cela fait en sorte que tous les futurs acheteurs seront tenus de la respecter.

La convention d’indivision peut être renouvelée en tout temps, mais elle a une durée maximale de 30 ans. Lorsque tous les copropriétaires signent ce document légal, ils créent ce qu’on appelle parfois une « copropriété indivise organisée ».

Les complications possibles de ce type de copropriété

Actuellement, le Code civil du Québec encadre peu les obligations et les droits des copropriétaires indivis. Il peut donc en ressurgir de nombreuses situations conflictuelles. Certaines d’entre elles peuvent, heureusement, être évitées en signant une convention d’indivision en bonne et due forme.

Comme nous l'avons mentionné précédemment, vous ne pourrez pas revendiquer un droit exclusif d’occuper une partie de l’immeuble sans cette convention. Veillez donc à mettre par écrit quelle partie de l’immeuble peut être utilisée par qui afin d’éviter les possibles conflits.

En ce qui concerne les autres complications possibles, notez qu’acheter une copropriété indivise (avec une autre personne que son conjoint) peut rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire.

En effet, bien que le Code civil permette à chaque copropriétaire d’obtenir une hypothèque distincte qui n’engagerait que lui-même, les institutions financières peuvent exiger l’intervention de tous les copropriétaires indivis pour accorder un financement hypothécaire. Cela fait en sorte que tous les copropriétaires seront conjointement responsables de cet emprunt. Vous pourriez ainsi subir des contrecoups majeurs en cas de défaut de paiement de l’un ou l’autre de vos copropriétaires.

Toutefois, si vous disposez d’une convention d’indivision publiée prévoyant entre autres des mesures de protection pour garantir les paiements des diverses obligations, certaines institutions financières peuvent vous offrir des prêts hypothécaires « à responsabilité limitée ». Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, seule la quote-part du copropriétaire concerné peut être saisie par le créancier et que les autres copropriétaires n’ont pas à assumer la dette.

La vente de votre partie de la copropriété indivise peut également s’avérer laborieuse : même si la convention d’indivision précise que vous pouvez vendre à n’importe qui, sachez que peu d’acheteurs sont intéressés à acquérir une part indivise d’un immeuble.

Notez finalement que, contrairement à une copropriété divise, les copropriétaires indivis n’ont aucune obligation de cotiser à un fonds de prévoyance ou un fonds d'auto assurance, ce qui pourrait poser problème si une réparation majeure doit être effectuée de toute urgence ou si un sinistre important survenait.

Comment passer d'une propriété indivise à une copropriété divise?

Lorsque les copropriétaires le souhaitent, ils peuvent transformer une copropriété indivise en copropriété divise.

Pour ce faire, une demande doit être déposée au Tribunal administratif du logement, accompagnée de la somme à payer selon le nombre de logements impliqués. Le Tribunal convoquera les demandeurs à une audience, afin que ceux-ci présentent les preuves et les circonstances motivant leur décision de convertir leur mode de copropriété. 

Une fois leur demande approuvée, les copropriétaires disposent d'un an pour faire inscrire leur déclaration de copropriété au Bureau de la publicité des droits. Le document doit être accompagné de la décision du Tribunal autorisant la conversion. Passé ce délai, l'autorisation n'aura plus d'effet.

Pour en apprendre plus sur les démarches à effectuer, consultez cette page du Tribunal administratif du logement. 

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