Faut-il acheter avant de vendre? Ou vendre sa maison avant d’en acheter une nouvelle? Comme plusieurs propriétaires, vous vous posez peut-être ces questions, et c'est tout à fait normal.
Cependant, il faut savoir qu'il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à ce dilemme. L’important est de bien vous organiser en mettant autant d’effort dans la vente de votre maison actuelle que dans l’achat de la nouvelle.
Le processus peut être assez complexe et stressant. C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier pour l’achat, mais également pour la vente de votre bien. Vous êtes ainsi assuré de ne pas cumuler le stress de ces deux grands projets, qui peuvent affecter autant votre vie professionnelle que personnelle.
Vos questions sont nombreuses sur la conciliation de l'achat et la vente d’une propriété? Vous vous demandez ce qu'il adviendra de la gestion de votre hypothèque actuelle? Lisez notre article pour en apprendre plus à ce sujet.
Concilier vente et achat d'une maison : un processus complexe
L’achat ou la vente d’une propriété représente déjà un processus long et fastidieux. Si en plus de cela vous devez réaliser ces deux projets en même temps, attendez-vous à ce que ça soit très compliqué à gérer!
Avant de vous lancer corps et âme dans votre projet immobilier, le mieux serait encore de prendre la température ambiante en vous informant sur l’état du marché dans votre secteur.
Une estimation de votre bien immobilier pourrait être un bon début, de manière à définir le prix que votre maison pourrait vous rapporter. Certaines agences immobilières offrent une estimation gratuite des biens à vendre, alors renseignez-vous auprès d’un courtier immobilier.
La deuxième chose à faire serait de consulter les annonces immobilières pour déterminer s’il y a des maisons qui correspondent à vos critères et à quel prix.
Dans le meilleur des mondes, chaque propriétaire procède à la vente et à l’achat de sa nouvelle maison de manière simultanée, sans délai entre les deux opérations. Mais la réalité est tout autre!
Dans la majorité des cas, les gens achètent avant de vendre ou vendent avant d’acheter. On se demande alors : quelle est la meilleure façon de procéder?
Comment vendre sa maison avant d'en acheter une nouvelle?
Avant de prendre une décision, le mieux est encore d’analyser la situation de manière stratégique. Si, dans votre secteur, les propriétés du même genre sont assez nombreuses à être en vente, alors il serait plus sage de vendre avant d’acheter une nouvelle propriété.
On dénombre alors 3 principaux avantages :
- Vous n’avez pas à vous presser dans la vente de votre propriété. Vous pouvez vous permettre d’attendre d’avoir trouvé un acheteur vous proposant un prix intéressant ;
- Il vous sera plus facile d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire après la vente ;
- Vous avez plus de chances d’avoir une offre d’achat acceptée sans « la mention conditionnelle à la vente de votre propriété ».
Le principal inconvénient de ce scénario réside certainement dans le risque de vous retrouver « sans abri » si vous ne trouvez pas une nouvelle maison dans les temps. S’ajoutent à cela les frais d’entreposage si vous louez un local pour entreposer vos biens en attendant d’avoir trouvé une nouvelle demeure.
Comment acheter une maison, puis vendre la sienne?
Si votre secteur résidentiel est très convoité et que les délais de vente sont assez courts, vous pouvez vous permettre le luxe d’acheter avant d’avoir trouvé preneur pour votre propriété actuelle.
Dans ce cas, il est indispensable que votre offre d’achat soit conditionnelle à la vente de votre maison actuelle. Cette mention vous évitera de vous retrouver dans une fâcheuse situation financière si, pour une raison ou pour une autre, vous ne parvenez pas à vendre votre bien immobilier.
La principale difficulté que vous pourriez rencontrer serait d'essuyer un refus de la part de votre banque de vous accorder un financement hypothécaire pour une nouvelle maison, alors que vous n’avez pas fini de payer votre prêt actuel. Il est alors important de vous informer sur cet aspect auprès de votre établissement prêteur avant même d’enclencher les démarches.
Achat et vente simultanés : 4 conseils pour gérer votre hypothèque
Une question intéressante que n’importe quel propriétaire serait en droit de se poser est : que se passe-t-il lorsque je décide de vendre ma maison avant d’avoir fini de payer mon hypothèque? Ai-je réellement le droit de le faire? La réponse est oui, bien évidemment!
De nos jours, rares sont les personnes qui restent toute une vie dans une même propriété. Étant donné que la période d’amortissement d’une hypothèque varie généralement entre 20 et 25 ans, beaucoup de personnes sont amenées à vendre avant la fin de cette période.
Mais dans ce cas, quelles sont les options qui pourraient vous être offertes? Voici les 4 solutions qui vont s’offrir à vous:
- Rembourser le montant restant de votre hypothèque ;
- Transférer votre hypothèque sur la nouvelle maison ;
- Utiliser un prêt-relais ;
- Permettre à l’acheteur de votre propriété de reprendre votre hypothèque.
1. Rembourser son hypothèque avant terme
Cette première option dépendra de l'équité que vous avez accumulée depuis que vous avez commencé à payer votre hypothèque.
L’équité, c’est quoi? Il s’agit de la valeur de la maison qui vous appartient.
Si par exemple votre maison vaut 350 000 $ et qu’il ne vous reste plus que 20 000 $ à payer, c’est que vous avez accumulé une équité de 330 000 $. Il est plus facile de négocier un remboursement avant terme avec son prêteur s’il ne reste plus qu’une petite somme à payer.
Dans le cas où vous envisagez de rembourser votre maison avant terme et que votre avoir foncier est très bas, le mieux serait certainement de reporter votre projet de vente afin de prendre le temps de vous organiser. En effet, des pénalités s'appliquent lors d’un remboursement avant terme et elles sont très élevées.
Dans le but de payer votre hypothèque plus vite que prévu vous pourriez:
- Augmenter la fréquence de vos paiements ;
- Augmenter le montant de vos versements hypothécaires ;
- Exercer des options de remboursement anticipé (après avoir épluché les recours possibles en consultant le contrat de votre hypothèque).
Dans le cas où vous auriez décidé de vendre dans les 4 prochaines années, il serait pertinent de contacter votre prêteur dès maintenant, afin de discuter d’un arrangement pour le remboursement de votre hypothèque.
Vous pourriez ainsi modifier votre calendrier des versements ou même négocier un renouvellement hypothécaire de manière à ne pas payer de pénalités ou de les réduire au maximum.
2. Transférer son hypothèque à l'autre maison
Certains contrats hypothécaires disposent d'une option de transférabilité, qui vous offre la possibilité de transférer votre hypothèque actuelle sur votre nouvelle maison. Pour cette raison, il est important de lire les conditions de votre prêt hypothécaire avant d’y souscrire !
Un prêt transférable permet de déplacer le solde de votre hypothèque vers une nouvelle propriété, en conservant le même prêteur, le même taux d'intérêt et la durée restante du terme. Et ce, sans payer de pénalité de remboursement anticipé. Certains frais bancaires et administratifs pourraient tout de même vous être facturés.
Lors du transfert d'une hypothèque, le ratio prêt-valeur de la nouvelle propriété doit respecter les critères du prêteur, qui pourrait exiger une évaluation pour s'en assurer.
Notez que la plupart des prêts hypothécaires variables ne sont pas transférables.
3. Utiliser le prêt-relais
Le prêt-relais est une solution temporaire et à court terme qui vous permet de faire la transition entre l'achat d'une nouvelle propriété et la vente de votre maison actuelle. Il est généralement d'une durée de 120 jours, mais il peut parfois être aussi long que 12 mois ou aussi court que 90 jours.
Ce type de financement est particulièrement utilisé lorsque le marché immobilier est en surchauffe et que les acheteurs doivent agir rapidement.
Attention : si la vente de votre maison échoue, vous pourriez vous retrouver avec deux prêts hypothécaires, soit votre hypothèque initiale et le prêt-relais. Assurez-vous donc de bien peser le pour et le contre avant d'opter pour cette solution.
4. Proposer à l’acheteur de reprendre votre hypothèque
On parle alors d'assumation hypothécaire ou d'accord de prise en charge.
Il est assez rare que les propriétaires utilisent cette option, car le taux d’une ancienne hypothèque sera généralement plus avantageux que le taux d’une hypothèque récente (les taux étant en augmentation constante avec des hypothèques de plus en plus dispendieuses).
Toutefois, il est possible que le vendeur choisisse cette solution pour l’une de ces 3 raisons :
- Le vendeur doit vendre au plus vite et compte sur cet avantage pour maximiser sa proposition de vente ;
- Le vendeur éprouve des difficultés à trouver preneur pour sa maison et décide d’utiliser cette option pour intéresser les acheteurs potentiels ;
- Le vendeur ne veut pas réduire son prix de vente et compte sur cet avantage pour motiver son acheteur à payer le prix demandé.
Quels sont les risques de ce type de financement?
La première chose à savoir est que votre prêteur peut tout à fait refuser de faire le transfert de l’hypothèque si votre acheteur ne satisfait pas à ses exigences. Et même s’il acceptait, des frais juridiques et administratifs peuvent s’appliquer, d’où l’intérêt de se renseigner convenablement avant de proposer cette option à votre acheteur.
Vous pourriez aussi demeurer responsable du prêt hypothécaire si l’acheteur arrête de payer l’hypothèque. Assurez-vous donc préalablement de n’avoir aucune responsabilité en ce sens avant la signature du contrat et d’en avoir la preuve par écrit afin de garder l’esprit tranquille pendant les années suivant le transfert.
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