Comment acheter un bloc appartements?

Vous aimeriez investir en immobilier? Le marché locatif vous intéresse particulièrement? L’achat d’un bloc appartements peut représenter un excellent investissement à long terme, en plus de devenir une source de revenus supplémentaires. 

Comme tout projet d’acquisition d’immeuble, acheter un bloc appartements ne se fait toutefois pas sans préparation préalable. Plusieurs aspects doivent être pris en considération avant de vous lancer, particulièrement ceux du financement et de la rentabilité.

Envie d’en savoir plus? On vous explique les points importants à retenir sur le sujet.

C’est quoi, un bloc appartements?

D’abord, en quoi consiste un « bloc appartements »? Il s’agit tout simplement d’un immeuble résidentiel comprenant plusieurs appartements locatifs. Il est possible, pour le propriétaire, d’en tirer des revenus de location en louant chacune des unités à des locataires.

Bien qu’il soit utilisé dans cet article, il ne s’agit toutefois pas du terme à privilégier.

Bloc appartements, multilogement ou immeuble à revenus?

Couramment employée au Québec et au Canada, l’expression « bloc appartement » est en fait un calque de l’anglais « appartment block ». En français, les termes « immeuble d’habitation » ou « immeuble résidentiel » doivent ainsi être privilégiés. Il est parfois aussi question de « multilogement », « immeuble à revenus » ou « plex ».

Toutes ces expressions réfèrent donc essentiellement au même concept. Elles seront ainsi employées en alternance dans les paragraphes qui suivent.

Combien coûte un bloc appartements au Québec?

Si l’achat de ce type d’immeuble vous intéresse, sachez que les prix peuvent varier considérablement en fonction de divers facteurs, tels que :

• La région ;
• Le secteur ;
• La taille de l’immeuble ;
• Le nombre de logements compris ;
• L’année de construction ;
• L’état du bâtiment ;
• Les commodités offertes ;
• Les revenus potentiels ;
• Etc.

Ainsi, un immeuble sera généralement plus dispendieux s’il est en bon état, situé dans une grande ville et dans un quartier bien localisé.

En général, les prix peuvent facilement aller de quelques centaines de milliers de dollars à plusieurs millions de dollars. Pour obtenir une estimation plus précise en fonction du type d’immeuble visé et de son emplacement, il est préférable de consulter directement un courtier immobilier local ou de parcourir les annonces immobilières disponibles.

Comment financer un plex?

Le processus et les règles de financement de votre immeuble locatif dépendront directement du nombre de logements qu’il contient. Si le plex dispose de quatre logements et moins (duplex, triplex et quadruplex), vous serez admissible à un prêt hypothécaire résidentiel. S’il détient cinq appartements ou plus, vous devrez vous qualifier à un prêt hypothécaire commercial.

La différence entre ces deux types d’hypothèques concerne principalement les critères utilisés par les banques pour votre qualification. Pour un emprunt commercial, la rentabilité de l’immeuble sera l’un des principaux critères évalués. D’autres considérations rentreront également en ligne de compte :

• Votre situation financière et vos liquidités ;
• Votre expérience en gestion immobilière ;
• La localisation de l’immeuble ;
• Son état ;
• Le taux d’occupation des logements.

Évaluation de votre situation financière

Avant d’acheter un bloc appartements, assurez-vous d’avoir bien évalué votre situation financière. Procédez à l’examen de vos actifs, de vos dettes, de vos revenus et de votre capacité à prendre des engagements financiers à long terme.

L’institution financière avec laquelle vous ferez affaire voudra s’assurer que vous gérez bien votre argent et que vous serez en mesure de pallier les imprévus, par exemple en cas de travaux urgents ou de logements vacants.

Ratio des dépenses et revenus

Avant de vous accorder l’emprunt demandé, votre prêteur calculera le ratio de revenus et de dépenses de votre projet. Les revenus locatifs potentiels seront ainsi comparés aux différents frais dont vous devrez vous charger (prêt hypothécaire, assurances, taxes, électricité, chauffage, administration, etc.).

Un ratio de 1,25 constitue en règle générale un bon indicateur de la couverture de la dette. C’est-à-dire que les revenus dépassent les dépenses d’au moins 25 %.

Les critères d’éligibilité pourraient tout de même varier d’une banque à l’autre.

Rentabilité de l’immeuble : comment la calculer?

Pour estimer la rentabilité potentielle d’un bloc appartement, un bon indicateur consiste à calculer le multiplicateur de revenus bruts (MRB). Il suffit essentiellement de diviser le prix d’achat par les revenus bruts.

Vous ne devez toutefois pas vous en contenter. Pour une analyse plus juste, vous devriez également calculer le multiplicateur de revenus nets (MRN) et le taux global d’actualisation (TGA).

Dans le premier cas, les revenus nets sont établis après avoir soustrait les frais d’exploitation (électricité, chauffage, impôts, assurance, etc.). Le MRN est obtenu en divisant le prix d’acquisition par les revenus nets. Pour vous assurer que l’immeuble propose une bonne rentabilité, vous devriez viser un ratio MRN entre 10 et 16.

Le TGA s’obtient quant à lui en divisant les revenus nets par le prix de vente. Plus le pourcentage obtenu est élevé, plus les bénéfices sont intéressants.

Quel pourcentage de mise de fonds pour un immeuble à revenu?

Le pourcentage minimal requis de mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenus dépendra de quelques facteurs, dont :

• Le nombre de logements de l’immeuble (pour les plus petits bâtiments) ;
• L’obtention d’une assurance prêt hypothécaire avec la SCHL ;
• La localisation du bien.

Pour un duplex, triplex ou quadruplex

Bien que les blocs appartements réfèrent généralement aux immeubles détenant plus de logements, les duplex, triplex et quadruplex peuvent tout de même représenter un investissement intéressant pour tirer des revenus de location.

La mise de fonds minimale requise pour ces types de bâtiments variera si vous prévoyez de devenir propriétaire-occupant ou non, et si votre hypothèque est assurée avec la SCHL.

Pour un propriétaire-occupant, l’apport minimal requis est de :

• 5 % pour un duplex ;
• 10 % pour un triplex ;
• 10 % pour un quadruplex.

Si vous n’avez pas l’intention d’habiter l’immeuble, la mise de fonds minimale exigée sera de 20 % dans tous les cas.

Mise de fonds pour un plex de cinq logements et plus

Pour les immeubles de cinq logements ou plus, vous devrez obtenir une hypothèque commerciale. Le pourcentage de mise de fonds demandé sera le même, peu importe le nombre d’appartements, qu'il y en ait 6, 8 ou 12.

La majorité des institutions financières exigent alors un apport de 25 % de la valeur de la propriété. Si votre prêt est assuré, la mise de fonds peut être réduite à 15 % du prix d’achat.

À proximité ou loin des grands centres urbains

La situation géographique de l’immeuble choisi pourrait avoir une incidence sur le pourcentage de mise de fonds exigé par votre intuition financière. Par exemple, si l’immeuble souhaité est dans une petite ville isolée, la banque pourrait juger le risque plus grand et vous demander de fournir une mise de fonds plus élevée.

Comment acheter sans mise de fonds?

Saviez-vous que vous pourriez acheter un bloc appartements sans devoir fournir la mise de fonds de votre poche? En effet, si vous détenez déjà une hypothèque sur un autre immeuble ou une maison, vous pourriez tirer profit de l’effet de levier.

Cette option nécessite tout de même une bonne analyse de votre situation et des risques financiers qui l’accompagnent.

Acheter un premier bloc appartements : 7 facteurs essentiels à considérer

Il s’agit de votre tout premier investissement dans un immeuble locatif? Voici les facteurs les plus importants à prendre en considération avant d’officialiser votre projet.

1. Le secteur de l’immeuble

La localisation du plex est essentielle. Elle aura une influence directe sur le type de locataires que vous attirerez, le taux d’occupation de l’immeuble et les revenus que vous pourrez en tirer.

Posez-vous donc les bonnes questions :

• Quel type de clientèle souhaitez-vous attirer?
• Quels sont les quartiers les plus en demande?
• Le secteur sera-t-il bientôt revitalisé?
• Y a-t-il suffisamment de services de proximité (commerces, transports en commun, etc.)?

2. L’état physique du bâtiment

Même si l’immeuble est bien localisé, votre projet pourrait tomber à l’eau si le bâtiment est en très mauvaise posture et que vous devez investir des sommes considérables pour le remettre en état. C’est d’ailleurs pourquoi il est fortement recommandé de procéder à une inspection préachat par un inspecteur en bâtiment qualifié avant d’officialiser la transaction.

3. La rentabilité

Assurez-vous que les revenus soient au moins égaux à la somme des dépenses. S’ils sont supérieurs, c’est encore mieux! Vous pourrez toujours réaliser des améliorations par la suite pour augmenter les revenus générés.

4. Le potentiel d’amélioration

Bien que vous ne devriez pas acheter un immeuble en ruine, un bâtiment qui a besoin de quelques rénovations peut être une belle occasion à saisir. Vous serez alors en mesure de l’améliorer rapidement et, ainsi, d’augmenter sa valeur et les loyers en conséquence.

5. Le financement

Il est important de bien choisir vos conditions de prêt et de remboursement, faute de quoi votre projet pourrait perdre tout son intérêt. Pour vous aider dans la recherche des meilleures conditions pour votre situation spécifique, faites appel à un courtier hypothécaire.

6. La qualité des locataires

Que ce soit les locataires actuels ou ceux qui les remplaceront, assurez-vous que les habitants de l’immeuble soient ordonnés, bons payeurs et respectueux d’autrui. Vous éviterez ainsi bien des problèmes.

Rappelez-vous que la relation entre un propriétaire et ses locataires s’apparente à une relation d’affaires. Il est donc important de bien choisir avec qui vous souhaitez travailler!

7. La gestion immobilière

Finalement, vous devrez déterminer si vous gérerez vous-même votre immeuble. Avez-vous suffisamment de temps? De patience? De volonté? Si la réponse est non, faites appel à une société de gestion immobilière pour vous aider dans la gestion de votre actif.

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