Vous souhaitez acheter un immeuble commercial pour y installer votre entreprise ? Vous désirez devenir propriétaire en faisant l’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel ? Vous rêvez d’entamer un projet commercial ? Peu importe le type de projet que vous avez en tête, il vous est possible de trouver le financement le plus adapté pour celui-ci.
En effet, lorsque nous abordons la question des prêts hypothécaires, les choix sont vastes. Précédemment, nous avons exploré, entre autres, le prêt hypothécaire achat-rénovation, le prêt-relais, le prêt hypothécaire avec remise en argent, le prêt hypothécaire subsidiaire ainsi que le prêt hypothécaire agricole.
Après avoir survolé ces différents types de prêts hypothécaires, explorons maintenant ce qu’est un prêt hypothécaire commercial.
Un prêt hypothécaire commercial : qu’est-ce que c’est ?
Comme son nom l’indique, un prêt hypothécaire commercial est un prêt qui est accordé à un emprunteur, généralement une entreprise ou un investisseur, qui souhaitent faire l’acquisition d’un immeuble commercial. Cependant, il peut également être octroyé à un individu qui envisage de faire l’achat d’un immeuble locatif résidentiel. En effet, vous pourriez faire une demande pour ce type de prêt hypothécaire si vous songez à faire l’acquisition d’un :
- Immeuble multilogements (habituellement plus de 5 logements) ;
- Immeuble de bureaux ;
- Immeuble d’espaces de vente au détail ;
- Immeuble industriel, etc.
Le prêteur hypothécaire se base habituellement sur deux facteurs pour analyser ce type de demande. En effet, il évalue la rentabilité du projet ainsi que l’état financer de l’emprunteur. Puisque c’est une analyse qui est complexe à effectuer, le prêt hypothécaire commercial peut être plutôt long à obtenir comparativement aux autres types de prêts sur le marché.
Comme mentionné plus haut, il est possible d’acquérir un immeuble locatif résidentiel avec un prêt hypothécaire commercial. Cependant, il est également envisageable d’acheter ce type d’immeuble avec un prêt hypothécaire résidentiel. Dans quelles situations l’acheteur doit-il opter pour une hypothèque commerciale plutôt que d’une hypothèque résidentielle ?
De règle générale, un acheteur doit obligatoirement opter pour un prêt hypothécaire résidentiel s’il fait l’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel de 4 logements et moins. Il devra donc opter pour un prêt hypothécaire commercial pour un immeuble de plus de 5 logements. Cependant, le nombre de logements maximum pour un prêt hypothécaire résidentiel peut varier d’un prêteur à un autre. En effet, certains octroient ce type de prêt pour des immeubles ayant jusqu’à 8 unités.
Êtes-vous admissible au prêt hypothécaire commercial ?
Pour être admissible à ce type de prêt, vous devez remplir certains critères bien spécifiques. Si vous êtes une entreprise qui convoitez un immeuble commercial, vous devez être en mesure de démontrer la solvabilité de votre entreprise et de votre projet.
Si vous envisagez plutôt d’acheter un immeuble locatif résidentiel, les critères peuvent être variables d’un prêteur à l’autre. Cependant, de règle générale, les critères les plus répandus sont les suivants :
- L’immeuble que vous convoitez doit être composé d’au moins 5 unités ;
- La surface habitable de cet immeuble doit être d’au moins 70 % ;
- Votre ratio prêt-valeur ne doit pas dépasser 85 % (minimum 15 % de mise de fonds) ;
- Votre valeur nette doit être d’au moins 25 % du prêt total ;
- Vous devez être en mesure de garantir la valeur totale du prêt pendant 12 mois.
Prêt hypothécaire commercial : les implications financières
Si vous êtes admissible au prêt hypothécaire commercial, vous devrez connaître les implications financières de celui-ci. Quel est le montant du prêt qui vous sera accordé ? Combien devrez-vous débourser pour votre mise de fonds ? Voyons comment tout cela fonctionne.
Le ratio prêt-valeur (RPV) est un terme qui est utilisé pour représenter le pourcentage du montant du prêt hypothécaire qui sera accordé à l’emprunteur par rapport à la valeur de l’immeuble convoitée. Ce ratio peut varier selon le type d’immeuble que l’acheteur envisage d’acquérir. Voyons brièvement ces variations, par exemple, pour :
- Un immeuble mixte (commercial et résidentiel) le RPV est d’environ 80 % ;
- Un immeuble multilogements (5 ou plus) le RPV est d’environ 85 % ;
- Un immeuble de bureaux le RPV est d’environ 75 % ;
- Un immeuble industriel le RPV est d’environ 75 % ;
- Une terre agricole le RPV est d’environ 55 %, etc.
Le pourcentage qui n’est pas couvert par le ratio prêt-valeur est donc ce que vous devez vous-même payer, c’est-à-dire votre mise de fonds.
Par exemple, pour un immeuble multilogements avec un RPV de 85 %, vous devrez débourser une mise de fonds de 15 %. Pour un immeuble industriel ayant un RPV de 75 %, vous devrez plutôt débourser 25 % de mise de fonds.
Le montant de la mise de fonds à payer pour l’obtention d’un prêt hypothécaire résidentiel est donc directement lié au ratio prêt-valeur. Certains autres facteurs peuvent également influencer ce ratio, tels que le type et l’état de l’immeuble, la nature du projet, la situation financière ainsi que l’expérience de l’emprunteur, etc.
La préparation de votre demande hypothécaire
Le processus pour obtenir un prêt hypothécaire commercial est plus complexe que pour obtenir un prêt hypothécaire résidentiel. En effet, avant tout, le prêteur hypothécaire doit vérifier la solvabilité de l’entreprise et du projet afin de confirmer s’il sera rentable à court et à long terme.
Si par exemple, vous prévoyez de faire l’acquisition d’un immeuble résidentiel locatif, vous devrez présenter les renseignements suivants :
- Le nombre d’unités dans l’immeuble ;
- La superficie des unités ;
- Le prix des loyers ;
- Une liste des locataires actuels ;
- Un état financier de l’immeuble et des revenus qu’il génère ;
- Votre état financier, etc.
Si vous envisagez plutôt d’acheter un immeuble commercial pour votre entreprise, vous devrez fournir, à votre potentiel prêteur hypothécaire, un plan d’affaires qui comprend :
- Un sommaire et un historique de votre entreprise ;
- Un rapport environnemental ;
- Un rapport d’état financier de votre entreprise ;
- Une description des diverses expériences des membres de votre équipe ;
- Un plan marketing ;
- Un plan de production, etc.
La procédure d’obtention d’un prêt hypothécaire commercial peut sembler complexe. Pour vous éviter de nombreux maux de tête, faites affaire avec un courtier hypothécaire spécialisé dans les projets commerciaux. Celui-ci sera en mesure de vous accompagner et de vous conseiller tout au long de ce processus.
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