Le type d’hypothèque que vous choisirez pour financer votre maison influencera grandement la gestion de vos finances. C'est pourquoi il est primordial de bien choisir entre l'hypothèque conventionnelle et subsidiaire.
Parmi les différentes hypothèques offertes au Québec, vous croiserez nécessairement ces deux types de contrats. Ceux-ci ne pourraient d’ailleurs pas être plus différentes l’un de l’autre. Avant de vous engager avec une hypothèque conventionnelle ou subsidiaire, vous devez impérativement connaître les différences entre les deux, ainsi que les avantages et inconvénients qui découleront de votre choix.
Votre décision aura notamment un impact sur votre capacité à transférer votre prêt à une nouvelle institution financière, à emprunter des fonds supplémentaires auprès de votre prêteur ou d’une autre banque et à obtenir la mainlevée (ou quittance) de votre hypothèque.
N’hésitez pas à demander conseil à votre courtier hypothécaire! Cet expert pourra non seulement vous renseigner plus en profondeur sur les disparités entre les types d’hypothèques, il pourra également vous conseiller sur celui qui est le plus adapté à votre situation.
L’hypothèque conventionnelle (ou traditionnelle)
L’hypothèque conventionnelle, aussi connue sous le nom d’hypothèque traditionnelle, est sans doute la plus connue. Elle est pourtant celle qui est de moins en moins utilisée par les institutions financières.
Dans une hypothèque conventionnelle, le montant enregistré de l’hypothèque correspond au montant réel emprunté pour financer la propriété. Par exemple, si vous achetez une maison d’une valeur de 350 000 $ et que vous décidez d’emprunter 295 000 $, le montant de l’hypothèque sera de 295 000 $.
Parce que le montant de l’hypothèque ne couvre que le montant de la maison, l’hypothèque traditionnelle ne garantit pas d’autres prêts. Donc, si vous avez besoin de fonds supplémentaires pour financer un nouveau projet (rénovations, achat d’une résidence secondaire ou autre), vous devrez vous qualifier pour un nouvel emprunt, selon les normes de crédit alors en vigueur.
Lors de la signature d’un contrat d’hypothèque conventionnelle, certaines modalités de crédit seront publiées au registre foncier, dont les conditions particulières du prêt (montant du prêt hypothécaire, montant des versements, taux d’intérêt, etc.) et les conditions liées au contrat (droit du prêteur, obligation de l’emprunteur, etc.).
L’emprunteur ayant contracté une hypothèque conventionnelle peut généralement changer de prêteur assez facilement, en effectuant un transfert d’hypothèque (aussi appelé subrogation) vers une nouvelle institution financière. Il n’a pas besoin de remplacer son hypothèque par une nouvelle. Il lui suffit de transférer son solde hypothécaire, tout en payant les frais associés au transfert.
La radiation de l’hypothèque, parfois aussi appelée « quittance » ou « mainlevée », peut se faire une fois que le prêt est remboursé au complet. Cette radiation peut s’effectuer à la demande de l’emprunteur ou de façon automatique, selon l’entente avec le prêteur.
Hypothèque ordinaire vs à ratio élevé
L’hypothèque conventionnelle peut prendre deux formes. En fonction du pourcentage de mise de fonds que vous donnerez, il est possible d’obtenir une hypothèque ordinaire ou une hypothèque à ratio élevé.
Une hypothèque ordinaire peut être contractée si la mise de fonds fournie est équivalente à 20 % du prix d’achat de la propriété. Lorsque c’est le cas, l’emprunteur n’a pas l’obligation de souscrire à une assurance prêt hypothécaire.
Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêt hypothécaire sera à ratio élevé. L’emprunteur sera également obligé de souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Il s’agit d’une mesure visant à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.
Notez que, dans tous les cas, il vous faudra absolument fournir une mise de fonds minimale de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $. Au-delà de ce prix, la mise de fonds minimale correspond à 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % du montant restant.
L’hypothèque subsidiaire (ou parapluie)
Aussi appelée « garantie accessoire », « garantie collatérale » et « hypothèque parapluie », l’hypothèque subsidiaire est beaucoup plus complexe que l’hypothèque conventionnelle. Elle offre toutefois une plus grande marge de manœuvre au prêteur et à l’emprunteur. Certaines institutions financières offrent d’ailleurs uniquement ce type de prêt.
Contrairement au contrat conventionnel, l’hypothèque subsidiaire ne couvre pas uniquement le montant emprunté pour l’achat du bien immobilier. Pour ce type d'emprunt, le prêteur et l’emprunteur concluent un contrat de crédit distinct de l’hypothèque afin de convenir des différentes modalités de crédit. Le montant maximum garanti est ensuite publié au registre.
Le montant inscrit à l’hypothèque est donc supérieur au montant emprunté, afin de couvrir les autres dettes actuelles ou futures qui seront contractées auprès du prêteur (marge de crédit, carte de crédit, prêt auto, prêt personnel, etc.). Par exemple, si vous achetez une maison d’une valeur de 350 000 $ et que vous demandez un prêt hypothécaire de 295 000 $, le montant enregistré de l’hypothèque pourrait être de 350 000 $ pour pallier d’autres dettes futures.
En ce qui concerne la subrogation, le transfert de l’hypothèque subsidiaire est beaucoup plus difficile. Le nouveau prêteur pourrait refuser le transfert de l’hypothèque initial, ce qui rendrait la création d’une nouvelle hypothèque et la radiation de l’ancien contrat nécessaire. Ce processus entraine beaucoup de frais pour l’emprunteur.
Lors de la radiation de l’hypothèque subsidiaire, toutes les dettes garanties par l’hypothèque doivent généralement être remboursées au prêteur avant de pouvoir mettre fin au contrat. Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, la radiation ne s’effectuera pas automatiquement : l’emprunteur devra contacter son institution financière pour lui faire part de sa volonté.
Avantages et inconvénients des fonds supplémentaires
En garantissant un montant plus élevé, l’hypothèque subsidiaire permet à l’emprunteur d’obtenir des fonds supplémentaires, jusqu’à concurrence du montant enregistré, sans avoir besoin de se voir consentir une nouvelle hypothèque. Il évite donc de payer les frais attachés à un nouvel emprunt.
Les fonds supplémentaires de l’hypothèque peuvent être utilisés pour divers projets, qu’ils soient en lien avec la propriété ou non, (rénovations, achat d’une résidence secondaire, etc.). Cette capacité à avoir accès au crédit plus facilement peut être très intéressante lorsqu’elle est bien utilisée, mais elle peut aussi inciter à emprunter davantage et ainsi, augmenter l’endettement.
Il faut également savoir que les fonds supplémentaires ne sont pas automatiquement accordés. L’emprunteur doit au préalable se requalifier en fonction des normes de crédit en vigueur et obtenir l’autorisation de son prêteur. La demande de financement pourrait donc être refusée malgré tout.
Tableau comparatif des hypothèques convientionnelle et subsidiaire
Afin de vous permettre de mieux comprendre la différence entre les deux, voici un résumé visuel des différentes caractéristiques des hypothèques subsidiaire et conventionnelle.
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Hypothèque conventionnelle |
Hypothèque subsidiaire |
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Montant enregistré |
Correspond au montant financé. |
Supérieur au montant financé. |
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Modalités de crédit |
Les modalités de crédit sont enregistrées au registre foncier. |
Création d’un contrat de crédit distinct de l’hypothèque pour convenir des modalités de crédit. |
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Dettes garanties |
Garantit le prêt hypothécaire servant à l’achat de la propriété. |
Garantit généralement plusieurs dettes présentes et futures. |
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Fonds supplémentaires |
Une nouvelle hypothèque doit être enregistrée pour obtenir des fonds supplémentaires. Des frais peuvent s’appliquer. |
Des fonds supplémentaires sont garantis sans devoir enregistrer une nouvelle hypothèque. Pas de frais. |
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Transfert (subrogation) |
Habituellement possible. Des frais s’appliquent pour le transfert. Le remboursement d’autres dettes n’est pas préalable au transfert. |
Une nouvelle hypothèque doit être consentie par le nouveau prêteur et l’hypothèque initiale doit être radiée. Des frais s’appliquent pour la création et la radiation des hypothèques. Les autres dettes doivent généralement être remboursées au prêteur initial. |
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Radiation de l’hypothèque |
Possible dès que le prêt hypothécaire est remboursé au complet. Automatique ou à la demande de l’emprunteur. |
Possible quand toutes les dettes garanties par l’hypothèque sont remboursées. À la demande de l’emprunteur. |
Dans tous les cas, avant de choisir votre hypothèque, prenez le temps de comparer plusieurs offres de différentes institutions financières afin de trouver celle qui convient le mieux à vos besoins. Assurez-vous aussi de bien comprendre les avantages et les inconvénients de l’hypothèque que vous choisirez.
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