Que vous souhaitiez acheter une maison, un condo, un duplex ou un immeuble à logements multiples, vous devrez nécessairement avoir un montant de prévu pour votre mise de fonds.
Or, selon votre projet immobilier, la mise de fonds minimale que vous aurez à débourser ne sera pas la même. Vous devrez donc prévoir un montant plus ou moins élevé selon le type d’habitation souhaité et la valeur de celle-ci. Dans certains cas, le fait d’occuper ou non l’immeuble influencera aussi le montant minimum nécessaire à l’achat.
La mise de fonds : ce qu’il faut savoir
La mise de fonds est le montant qu’un acheteur doit amasser et débourser par ses propres moyens en vue d’acquérir un bien immobilier. Il existe des mises de fonds traditionnelles (économies personnelles, héritage, montant issu de la vente d’une propriété, etc.) et des mises de fonds non traditionnelles (prêt bancaire personnel, carte ou marge de crédit, etc.).
La mise de fonds représente une portion du prix d’achat de la propriété souhaitée. Plus la portion que vous donnerez sera élevée, moins le prêt que vous aurez à contracter sera important. La mise de fonds a donc un impact majeur sur le montant du remboursement que vous aurez à effectuer et des intérêts que vous aurez à verser à votre institution financière.
Même si vous avez en votre possession le minimum exigé, votre institution bancaire pourrait tout de même refuser de vous offrir un prêt ou vous demander une mise de fonds plus élevée. C’est habituellement ce qui se produit pour les travailleurs autonomes ou pour les gens ayant un mauvais dossier de crédit.
La mise de fonds n’est pas le seul montant que vous devez prévoir lors de l’acquisition d’une propriété. Prévoyez au moins 1,5 % de liquidités supplémentaires pour être en mesure de payer tous les frais et dépenses du quotidien. Autrement, les institutions financières pourraient juger que vous représentez un risque de défaut de paiement trop élevé.
La mise de fonds minimale pour une maison et un condo
Si vous souhaitez acheter une maison ou un condo, la mise de fonds minimale qu’il vous faudra avoir en votre possession dépendra de la valeur de la propriété. Elle est calculée ainsi :
- Pour une propriété d’une valeur égale ou inférieure à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %.
- Lorsque la valeur se situe entre 500 000 $ et 1 000 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ en plus de 10 % sur le montant restant.
- Si le prix d’achat de la propriété équivaut à plus d’un million de dollars, la mise de fonds augmente à 20 %.
Ce tableau permet d’illustrer plus clairement les impacts de la valeur de la propriété sur la mise de fonds minimale exigée :
| Prix d'achat de la maison ou du condo | Mise de fonds minimale (%) | Mise de fonds minimale ($) |
|---|---|---|
| 350 000 $ | 5 % | 17 500 $ |
| 500 000 $ | 5 % | 25 000 $ |
| 750 000 $ |
5 % sur le premier 500 000 $ 10 % sur le reste | 50 000 $ |
| 1 000 000 $ | 20 % | 200 000 $ |
Bien qu’une mise de fonds minimale soit exigée, rien ne vous empêche d’offrir un montant plus élevé que celui requis. Vous pouvez par exemple décider d’offrir une mise de fonds de 15 % pour une propriété de 400 000 $. Vous épargnerez ainsi des intérêts assez coûteux à long terme.
Notez d’ailleurs que, dans tous les cas, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez nécessairement souscrire à une assurance prêt hypothécaire.
Découvrez 6 avantages d'acheter une maison avec 20 % de mise de fonds.
La mise de fonds minimale pour un plex
Si vous prévoyez faire l’acquisition d’un plex, le montant minimal de la mise de fonds variera en fonction du nombre de logements qu’il possède. Le fait d’habiter ou non l’immeuble va également avoir une influence sur le montant à fournir.
Duplex
Dans le cas d’un duplex (2 logements), la mise de fonds minimale est de 5 % pour un propriétaire occupant, c’est-à-dire qui habite l’immeuble. Si la valeur du duplex dépasse les 500 000 $, la même règle que pour une maison s’applique. Vous aurez donc à prévoir 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % du montant restant.
Dans le cas où vous souhaitez acquérir l’immeuble à des fins uniquement locatives et ne pas occuper vous-même l’un des logements disponibles, la mise de fonds nécessaire augmente à 20 %.
Triplex ou quadruplex
Pour un immeuble de trois ou quatre logements, la mise de fonds minimale augmente à 10 %, et ce même si vous allez occuper l’immeuble. Pour les propriétaires non occupants, la mise de fonds nécessaire demeure à 20 %.
Plex de 5 unités ou plus (multilogements)
Si votre projet d’achat consiste en un immeuble de 5 unités ou plus, la mise de fonds minimale est plus élevée. Il vous faudra alors prévoir une mise de fonds équivalant à 15 % de la valeur économique de l’immeuble, même si vous résidez dans un des logements.
De plus, vous devrez avoir en votre possession l’équivalent de 25 % de la valeur de l’immeuble, si vous souhaitez éviter de devoir souscrire à l’assurance prêt hypothécaire.
Voici un tableau récapitulatif des points précédents :
| Type de logement | Mise de fonds minimale (propriétaire-occupant) | Mise de fonds minimales (sans occupation) |
|---|---|---|
| Duplex | 5 % | 20 % |
| Triplex | 10 % | 20 % |
| Quadruplex | 10 % | 20 % |
| 5 unités ou plus | 15 % | 15 % |
Augmenter votre mise de fonds grâce à des programmes et des subventions
Une mise de fonds peut représenter un montant assez élevé, en particulier si vous visez le 20 % pour éviter l’assurance prêt hypothécaire. Il existe toutefois des programmes et des subventions qui peuvent vous aider à accumuler la somme nécessaire, tel que :
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : ce programme vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER afin de vous aider à acquérir la propriété désirée.
- L’Incitatif à l’achat d’une première propriété : s’il s’agit de votre premier achat, le gouvernement du Canada pourrait vous offrir 5 % du prix d’achat de la propriété (ou jusqu’à 10 % pour une propriété neuve).
Il existe aussi de nombreuses autres alternatives pour accumuler le montant nécessaire à votre mise de fonds.
Quel que soit votre projet d’achat en immobilier, il est toujours recommandé de faire appel à un courtier hypothécaire. Cet expert prendra le temps d’évaluer votre capacité financière et sera en mesure de vous conseiller sur le montant idéal pour votre mise de fonds en fonction de votre situation.
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