Avant même de déposer une promesse d’achat, la mise de fonds s’impose comme un élément central de tout projet d’acquisition immobilière, qu’il s’agisse d’une maison, d’un condo ou d’un immeuble locatif. Cette somme, fournie par l’acheteur, influence directement l’accès à la propriété et les conditions de financement.
Son montant varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment la valeur de la propriété, le type de bien et l’intention d’y habiter ou non. Ces différences entraînent des règles distinctes qu’il est important de bien maîtriser afin d’éviter les imprévues au moment de la demande hypothécaire.
Dans cet article, les principales exigences liées à la mise de fonds sont présentées, de même que les distinctions selon le type de propriété et les outils disponibles pour constituer ce montant. L’objectif est d’aider à mieux se préparer et à planifier l’achat avec plus de clarté.
En bref : l’essentiel sur la mise de fonds pour l’achat d’une maison au Québec
- La mise de fonds est obligatoire pour acheter une propriété et doit être versée dès l’achat.
- Le minimum exigé commence à 5 %, mais augmente selon le prix et le type de propriété.
- Une mise de fonds sous 20 % entraîne une assurance prêt hypothécaire, ajoutée au montant de l’hypothèque.
- Les règles sont différentes pour les multilogements, selon le nombre d’unités et l’occupation.
- Des outils existent pour constituer la mise de fonds, comme le CELIAPP, le RAP et les comptes d’épargne.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds correspond au montant que vous devez investir personnellement lors de l’achat d’une propriété. Exprimée en pourcentage du prix d’achat, elle constitue une étape incontournable du processus d’acquisition. Plus la mise de fonds est élevée, moins le montant à emprunter est important, ce qui se traduit par un prêt hypothécaire réduit, des paiements mensuels plus faibles et des intérêts moins élevés à long terme.
Comment obtenir une mise de fonds pour acheter une propriété ?
La mise de fonds peut provenir de différentes sources, selon la situation financière de l’acheteur :
- Des économies personnelles accumulées dans un compte bancaire, un CELIAPP ou un autre véhicule d’épargne ;
- Des fonds provenant d’un REER, dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) ;
- Le produit de la vente d’un bien immobilier ;
- Un don provenant d’un membre de la famille, sous réserve de certaines conditions ;
- Un héritage, une prime ou une indemnité ;
- Plus rarement, une source non traditionnelle, comme un prêt personnel ou une marge de crédit, bien que ces options soient généralement moins bien perçues par les institutions financières.
Quel pourcentage de mise de fonds faut-il prévoir pour l’achat d’une maison unifamiliale ?
Le montant minimal de la mise de fonds dépend directement du prix d’achat de la propriété. Ces exigences sont établies par la réglementation fédérale et varient selon la valeur du bien :
- Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale exigée est de 5 % du prix d’achat.
- Pour une propriété dont le prix se situe entre 500 000$ et 1 000 000$, la mise de fonds correspond à 5 % sur les premiers 500 000$, puis 10 % sur la portion excédentaire.
- Pour une propriété de plus d’un million de dollars, la mise de fonds minimale est de 20 %, sans exception.
Voici quelques exemples pour illustrer ces règles :
| Prix d’achat de la propriété | Mise de fonds minimale (%) | Mise de fonds minimale ($) |
| 350 000 $ | 5 % | 17 500 $ |
| 500 000 $ | 5 % | 25 000 $ |
| 750 000 $ | 5 % sur le premier 500 000 $, 10 % sur le reste | 50 000 $ |
| 1 000 000 $ | 20 % | 200 000 $ |
Même si le minimum requis est respecté, il demeure possible de verser une mise de fonds plus élevée. Cette option permet de réduire le montant emprunté, les paiements mensuels et le coût total des intérêts sur la durée du prêt.
À noter que la mise de fonds inférieure à 20 % entraîne automatiquement l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Ce coût additionnel, généralement ajouté au montant du prêt, vise à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement et doit être pris en compte dans la planification financière.
Acheter une maison : faut-il plutôt une mise de fonds de 5 % ou de 20 % ?
Le choix entre une mise de fonds de 5 % ou de 20 % dépend avant tout de la situation financière, des priorités personnelles et des objectifs à court et à long terme.
Une mise de fonds de 5 % peut permettre d’accéder plus rapidement à la propriété, particulièrement lorsque l’épargne est limitée. Cette option demeure courante, notamment chez les premiers acheteurs, puisqu’elle réduit le montant requis au départ.
Pourquoi mettre un minimum de 20 % de mise de fonds ?
Verser 20 % de mise de fonds comporte toutefois plusieurs avantages. En réduisant le montant emprunté, cette option diminue les paiements mensuels et le coût total des intérêts.
Elle permet également d’éviter des frais importants : l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire est ajoutée à l’hypothèque et peut représenter plusieurs milliers de dollars sur la durée du prêt.
Quel est le prix de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire varie en fonction du pourcentage de mise de fonds versé lors de l’achat. De règle générale, plus la mise de fonds est faible, plus la prime d’assurance est élevée, puisque le risque pour le prêteur est plus important.
À titre indicatif, les taux de prime de la SCHL se situent généralement dans les fourchettes suivantes :
| Mise de fonds | Taux de la prime SCHL |
| 5 % à 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | Aucune prime |
Quelle est la mise de fonds minimale pour un multilogement ?
Lors de l’achat d’un multilogement, le montant minimal de la mise de fonds varie selon le nombre d’unités et selon que l’acheteur occupe ou non l’immeuble.
Duplex
Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de 5 % lorsque l’acheteur est propriétaire-occupant, c’est-à-dire qu’il habite l’un des logements. Si la valeur du duplex dépasse 500 000 $, la même règle que pour une maison s’applique : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédentaire.
En revanche, lorsque le duplex est acquis uniquement à des fins locatives, sans occupation par le propriétaire, la mise de fonds minimale exigée est de 20 %.
Triplex ou quadruplex
Pour un triplex ou un quadruplex, la mise de fonds minimale est de 10 % si l’acheteur occupe l’un des logements. En l’absence d’occupation, la mise de fonds requise passe à 20 %.
Plex de 5 unités ou plus
Pour un immeuble de cinq logements ou plus, la mise de fonds minimale est de 15 % de la valeur de l’immeuble, même si l’acheteur occupe l’un des logements. Toutefois, pour éviter l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire, une mise de fonds de 25 % est nécessaire.
Voici un tableau récapitulatif des points précédents :
| Type de propriété | Mise de fonds minimale (propriétaire-occupant) | Mise de fonds minimale (sans occupation) |
| Duplex | 5 % | 20 % |
| Triplex | 10 % | 20 % |
| Quadruplex | 10 % | 20 % |
| 5 unités ou plus | 15 % | 15 % |
Véhicules d’épargne : où accumuler votre mise de fonds ?
Accumuler une mise de fonds peut représenter un défi important, particulièrement lorsque l’objectif est d’atteindre 20 % afin d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. Heureusement, plusieurs véhicules d’épargne et programmes gouvernementaux peuvent faciliter l’accumulation de cette somme.
- Un compte d’épargne ou un compte d’épargne à intérêt élevé permet de mettre de côté des fonds accessibles, tout en générant un rendement modeste et sécuritaire.
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de son REER pour financer l’achat d’une propriété, sous certaines conditions.
- Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) permet aux acheteurs admissibles d’épargner à l’abri de l’impôt spécifiquement en vue de constituer une mise de fonds.
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