Dans un marché immobilier où l’accès à la propriété devient de plus en plus exigeant, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL s’impose souvent comme une condition incontournable pour les acheteurs ayant une mise de fonds limitée. Elle permet d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur d’une propriété, tout en protégeant les prêteurs contre les défauts de paiement.
À quoi sert-elle exactement ? Combien coûte-t-elle ? Peut-on s’en passer ? Voici l’essentiel pour faire un choix éclairé.
Précision stylistique !
Trois assureurs offrent ce produit au Canada (la SCHL, Sagen et Canada Guaranty), aux taux identiques. Le choix est habituellement déterminé par votre prêteur. L’expression « assurance SCHL » est souvent utilisée comme terme générique, peu importe l’assureur réel.
En bref
- L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est obligatoire au Canada lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété.
- La prime d’assurance varie entre 2,80 % et 4,00 % du montant emprunté, selon le pourcentage de la mise de fonds versée.
- Depuis le 15 décembre 2024, le plafond du prix d’achat admissible à l’assurance prêt hypothécaire est de 1,5 M$ au Canada.
- Au Québec, une taxe de 9 % s’applique sur la prime et doit être payée comptant chez le notaire, au moment de la signature de l’acte de vente.
- Le CELIAPP, le RAP et un don familial peuvent aider à atteindre les 20 % de mise de fonds nécessaires pour éviter cette assurance.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire protège votre prêteur si vous n’arrivez plus à effectuer vos versements hypothécaires. Elle permet aux acheteurs admissibles de contracter un prêt avec une mise de fonds aussi faible que 5 %, alors que sans cette assurance, les prêteurs refuseraient généralement de financer plus de 80 % de la valeur d’une propriété.
En assumant une partie du risque, la SCHL et ses deux équivalents privés (Sagen et Canada Guaranty) permettent aux institutions financières d’octroyer du crédit à un plus grand nombre d’acheteurs.
Assurance prêt hypothécaire ou assurance vie hypothécaire : quelle différence ?
Ces deux types d’assurances sont souvent confondus, mais elles ne jouent pas du tout le même rôle.
- L’assurance prêt hypothécaire vous permet de contracter un prêt avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Sans elle, votre institution financière refuserait tout simplement de vous prêter.
- L’assurance vie hypothécaire est facultative. Souvent offerte par votre prêteur, c’est une assurance vie qui rembourse le solde de votre prêt en cas de décès, pour éviter à vos proches d’avoir à assumer les versements.
Autrement dit, la première permet à votre prêt d’exister, la seconde le rembourse si vous décédez.
L’assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire ou pas ?
Oui, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Pour les propriétés de 1,5 M$ et plus, l’assurance n’est pas disponible et une mise de fonds de 20 % est exigée.
Existe-t-il des exceptions ?
Oui. Dans certains cas, votre prêteur peut exiger une assurance prêt hypothécaire même si vous versez une mise de fonds de 20 % et plus :
- Vous êtes travailleur autonome et votre revenu est jugé difficile à valider.
- Votre dossier de crédit présente des éléments de risque (retards de paiement, faillite récente, ratio d’endettement élevé).
- La propriété que vous souhaitez acheter a des particularités qui augmentent le risque pour le prêteur.
Quels sont les critères d’admissibilité pour l’assurance de la SCHL ?
La SCHL a resserré ses critères au fil des années afin de mieux encadrer les emprunteurs. Pour être admissible, votre dossier doit respecter plusieurs conditions :
- Cote de crédit minimale de 600, avec au moins un emprunteur au dossier ayant une cote d’au moins 680.
- Amortissement brut de la dette (ABD) limité à 39 % du revenu brut.
- Amortissement total de la dette (ATD) limité à 44 %.
- Mise de fonds provenant de sources traditionnelles : économies, vente d’un actif, retrait d’un CELIAPP ou RAP, don non remboursable d’un proche.
Que faire en cas de refus ?
Si votre demande d’assurance prêt hypothécaire est refusée, plusieurs avenues s’offrent à vous selon la raison du refus :
- Verser une mise de fonds d’au moins 20 % pour obtenir un prêt non assuré, si vos finances le permettent.
- Renforcer votre dossier avant une nouvelle demande (améliorer votre cote de crédit, réduire vos dettes, consolider votre situation).
- Vous tourner vers un prêteur alternatif (prêteur B ou privé) qui ne requiert pas d’assurance, en sachant que les taux d’intérêt y sont généralement plus élevés.
Un courtier hypothécaire peut analyser la cause exacte du refus et vous orienter vers la solution la plus avantageuse pour votre situation.
Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?
La prime est calculée en pourcentage du montant emprunté. Plus la mise de fonds est faible, plus la prime est élevée. Vous pouvez l’intégrer à votre prêt, mais vous paierez alors des intérêts sur ce montant pendant toute la durée du remboursement.
| Mise de fonds | Taux de la prime |
| 5 % à 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | Aucune prime |
À ce moment s’ajoute, au Québec, une taxe spécifique qu’il faut prévoir séparément. Il s’agit d’une taxe de 9 % sur votre prime d’assurance, à ne pas confondre avec la TVQ. Son taux passera d’ailleurs à 9,975 le 1er janvier 2027 pour s’harmoniser avec la TVQ.
Attention !
Contrairement à la prime, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle doit être payée chez le notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Selon le montant emprunté, c’est de quelques centaines à quelques milliers de dollars à prévoir dans votre budget de clôture.
Concrètement, ça représente combien ?
Pour un achat de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (20 000 $) :
- Montant emprunté : 380 000 $
- Prime d’assurance : 380 000 $ x 4,00 % = 15 200 $
- Taxe québécoise de 9 % sur la prime : 1 368 $
La prime de 15 200 $ peut être ajoutée au prêt et amortie sur la durée de votre hypothèque. La taxe de 1368 $, elle, est à prévoir chez le notaire.
Vaut-il la peine d’attendre pour éviter l’assurance ?
Une question revient souvent : « Est-ce que je devrais retarder mon achat de quelques années pour épargner plus et atteindre les 20 % de mise de fonds, plutôt que de payer l’assurance maintenant ? »
La réponse dépend de plusieurs facteurs, et elle est rarement évidente. Voici les éléments à peser :
Acheter maintenant avec 5 % vous permet :
- De devenir propriétaire immédiatement et de commencer à bâtir votre équité.
- D’éviter l’effet de la hausse des prix de l’immobilier pendant que vous épargnez. Dans plusieurs régions du Québec, les prix grimpent plus vite qu’on ne réussit à mettre de côté.
- De cesser de payer un loyer qui ne génère rien à long terme.
Attendre pour atteindre 20 % vous permet :
- D’éviter la prime d’assurance et la taxe de 9 %, soit potentiellement plusieurs milliers de dollars.
- De réduire vos versements hypothécaires et le total des intérêts payés.
- D’avoir un dossier plus solide aux yeux des prêteurs.
Comment atteindre les 20 % de mise de fonds pour éviter l’assurance ?
Si vous choisissez d’épargner davantage avant d’acheter, plusieurs outils peuvent vous aider à constituer la somme nécessaire :
- Le CELIAPP : jusqu’à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie), déductible d’impôt à la cotisation et retirable sans imposition pour l’achat d’une première résidence.
- Le RAP (Régime d’accession à la propriété) : retrait pouvant atteindre 60 000 $ de votre REER pour un premier achat, à rembourser sur 15 ans.
- Un don non remboursable d’un membre de la famille proche, accepté par la SCHL.
Comment alléger le coût de votre assurance prêt hypothécaire ?
Selon votre situation, deux mesures peuvent réduire la facture. Vous pourriez obtenir un remboursement sur votre prime si vous achetez une propriété écoénergétique, ou bénéficier d’un crédit sur une prochaine prime si vous reprenez un prêt hypothécaire assuré peu après votre premier.
SCHL Éco Plus
Le programme SCHL Éco Plus accorde un remboursement partiel de la prime aux acheteurs qui se procurent une habitation neuve écoénergétique. Le montant remboursé varie selon la certification de la propriété :
- 15 % pour une habitation certifiée ENERGY STAR
- 25 % pour une habitation certifiée R-2000 ou Novoclimat
Pour une maison de 300 000 $ achetée avec une mise de fonds de 5 %, l’économie peut atteindre 1 500 $ à 4 000 $.
Transférabilité et crédit sur une nouvelle prime
Si vous contractez un nouveau prêt hypothécaire assuré dans les mois ou les années qui suivent votre premier prêt, la transférabilité offerte par la SCHL vous permet d’obtenir un crédit sur la prime du nouveau prêt, basé sur ce que vous aviez payé pour le premier :
- 100 % dans les 6 mois suivants la clôture du prêt initial ;
- 50 % dans un délai de 12 mois ;
- 25 % dans un délai de 24 mois.
Au-delà de 24 mois, le crédit devient dégressif selon les politiques en vigueur. Cette mesure évite à un emprunteur qui refinance ou transfère son hypothèque rapidement de devoir repayer le plein montant d’une nouvelle prime.
FAQ - Assurance prêt hypothécaire
La prime d’assurance SCHL est-elle déductible d’impôt ?
Non, pas pour une résidence principale. Toutefois, si la propriété génère un revenu locatif (immeuble à revenus, duplex avec logement loué), la portion de la prime liée à l’usage locatif peut être déductible.
Que se passe-t-il avec mon assurance SCHL si je vends ma propriété ?
L’assurance est liée à votre prêt, pas à votre propriété. À la vente, vous remboursez votre solde hypothécaire (qui inclut le solde de la prime financée) et la couverture prend fin. Vous ne devez rien de plus, mais la portion non utilisée de la prime n’est pas remboursée ni déduite.
L’assurance SCHL est-elle obligatoire pour un travailleur autonome ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un autre acheteur : elle est obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %. Même au-delà de 20 %, votre prêteur peut l’exiger si vos revenus sont difficiles à valider.
L’assurance SCHL s’applique-t-elle aux résidences secondaires ou aux immeubles à revenus ?
Oui, mais avec des règles différentes. Pour une résidence secondaire occupée par l’acheteur, la mise de fonds minimale est de 5 %. Pour un immeuble à revenus de 1 à 4 logements habité par le propriétaire, elle varie de 5 % à 10 % selon le nombre de logements.
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