L'année 2024 s'achève et il est déjà temps de se projeter dans celle qui s'en vient. Que vous soyez acheteur, vendeur, locataire ou investisseur, l'année 2025 sera certainement une année que vous voudrez surveiller sur le marché immobilier.
On vous présente un aperçu des prévisions et des tendances qui marqueront sans doute le marché de l'habitation québécois au cours des prochains mois. Mais d'abord, revenons sur l'année qui vient de s'écouler.
Bilan du marché immobilier de 2024
Le début de l'année, marqué par une certaine accalmie et stabilité, a été suivi par une période d'essor lors du deuxième semestre. La reprise de l'activité sur le marché, la baisse des taux d'intérêt et l'évolution des prix des propriétés sont d'ailleurs les trois facteurs ayant le plus marqué l'état du marché des derniers mois.
Une année marquée par la reprise de l'activité
Après une année 2023 sous le signe de la prudence, 2024 a connu une reprise notable de l'activité immobilière. Les ventes résidentielles ont augmenté dans presque toutes les catégories de propriétés, particulièrement au cours du troisième trimestre.
Selon les données recueillies par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), ce sont 20 620 ventes résidentielles qui ont été enregistrées à l'échelle provinciale pour cette période. Il s’agit d’un niveau d’activité sur le marché largement supérieur à la moyenne généralement enregistrée (+13 % par rapport à 2023).
Le mois de novembre 2024 a par ailleurs été l'un des plus dynamiques observé sur le marché depuis des décennies, les ventes explosant de 47 % dans la région de Montréal et 46 % dans la région de Québec par rapport à l'année précédente.
Cette tendance a certainement été soutenue par la réduction progressive des taux d'intérêt et un regain de confiance des consommateurs.
Baisse des taux d'intérêt : un soulagement pour de nombreux ménages
La baisse du taux directeur de la Banque du Canada et, par le fait même, des taux hypothécaires, a certainement été l'une des tendances qui a le plus marqué l'année. Après s'être maintenu pendant plusieurs mois à 5 %, le taux directeur a finalement amorcé sa réduction graduelle en juin 2024 pour atteindre 3,25 % en décembre, après cinq baisses consécutives.
Cette baisse n'a évidemment surpris personne : de nombreux économistes et experts l'annonçaient déjà dans leurs projections pour 2024. Il n'en demeure pas moins qu'elle a été accueillie favorablement par de nombreux ménages québécois.
En effet, de nombreux propriétaires en attente de leur renouvellement hypothécaire espéraient cette diminution des taux pour limiter l'impact sur leur portefeuille.
Les premiers acheteurs guettaient eux aussi l'arrivée de taux hypothécaires plus cléments avant de réaliser leur projet d'acquisition de propriété. Plusieurs d'entre eux se sont d'ailleurs lancés sur le marché à l'automne pour profiter des conditions plus avantageuses.
Évolution des prix par région et type de propriété
Les prix des propriétés partout en province ont poursuivi leur évolution au cours de l'année.
En date du troisième trimestre de 2024, le prix médian des maisons unifamiliales au Québec était de 448 550 $, représentant une hausse de 7 % par rapport à la même période l'an dernier. Les copropriétés et les petits immeubles à revenus ont quant à eux connu une augmentation de 4 % et 10 %, atteignant respectivement le prix médian de 379 250 $ et 583 000 $.
Voici d'ailleurs un aperçu plus détaillé de l'évolution des prix par région.
| Région | Unifamiliale | Copropriété | Plex |
| Montréal | 590 000 $ (+6 %) | 410 000 $ (+4 %) | 771 000 $ (+6 %) |
| Québec | 390 000 $ (+11 %) | 279 900 $ (+16 %) | 450 000 $ (+18 %) |
| Gatineau | 460 000 $ (+6 %) | 307 000 $ (+2 %) | 511 250 $ (+5 %) |
| Sherbrooke | 425 000 $ (+ 9 %) | 300 000 $ (+4 %) | 536 000 $ (+29 %) |
| Trois-Rivières | 345 000 $ (+11 %) | 263 500 $ (+8 %) | 341 000 $ (+10 %) |
| Saguenay | 300 000 $ (+18 %) | 260 000 $ (+17 %) | 295 000 $ (+13 %) |
Source : APCIQ
De nombreux renouvellements d'hypothèque à venir en 2025
En 2025, près de 1,2 million de prêts hypothécaires à taux fixe devront être renouvelés à travers le Canada selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). De ce nombre, 85 % des emprunteurs avaient souscrit leur hypothèque à moindre taux, au moment où le taux directeur était égal ou inférieur à 1 %.
Pour la majorité des propriétaires dont le terme arrive à échéance, cela se traduira donc par un renouvellement hypothécaire à taux nettement plus élevé. Une situation qui pourrait provoquer davantage de difficultés financières.
Un défi financier pour les propriétaires
Avec des taux hypothécaires plus élevés qu'il y a cinq ans, 2025 s'annonce comme une année critique pour les propriétaires devant renouveler leur prêt. Ces derniers devront composer avec des paiements mensuels plus élevés, ce qui risque de mettre à l'épreuve leur capacité financière déjà fragilisée par l'inflation des dernières années.
La tendance haussière du coût de la vie a en effet largement affecté le budget des ménages québécois et canadiens, augmentant parfois même leur niveau d'endettement. Cette vulnérabilité financière, conjuguée à une hausse des paiements hypothécaires au moment du renouvellement, pourrait bien placer plusieurs propriétaires en situation de précarité.
Augmentation potentielle des défauts de paiement
La SCHL surveille la situation de près, car si la situation venait à se dégrader, cela pourrait être inquiétant pour l'économie canadienne. Selon l'organisme, le taux de prêts hypothécaires en souffrance pourrait augmenter, comme cela a été observé pour le nombre de cartes de crédit et de prêts automobiles.
Bien qu'il s'agisse effectivement d'un phénomène à surveiller au cours de la prochaine année, il convient de relativiser la situation : au deuxième trimestre de 2024, le taux de prêts hypothécaires en souffrance, c'est-à-dire n'ayant pas été payés pendant plus de 90 jours, ne concernait que 0,20 % des emprunts. Il s'agit d'une proportion moins élevée que lors des années prépandémiques.
D'autres baisses de taux à prévoir?
Il est difficile de prévoir ce que l'avenir nous réserve en ce qui concerne les taux d'intérêt. Ceux-ci seront nécessairement dictés par les décisions de la Banque du Canada et le taux directeur, lui-même influencé par l'inflation et les incertitudes économiques.
Alors que la perspective actuelle se situe plutôt du côté de la stabilisation, une remontée de l'inflation pourrait bien se traduire par des mesures de durcissement des taux.
Voici les dates à surveiller pour 2025, moments auxquels la Banque du Canada publiera ses décisions quant à son taux directeur :
- 29 janvier 2025 ;
- 12 mars 2025 ;
- 16 avril 2025 ;
- 4 juin 2025 ;
- 30 juillet 2025 ;
- 17 septembre 2025 ;
- 29 octobre 2025 ;
- 10 décembre 2025.
De nouvelles règles hypothécaires à surveiller
La quantité impressionnante de renouvellements n'est pas la seule chose qui marquera le marché hypothécaire de 2025. Dès le premier trimestre, une nouvelle réglementation entrera en vigueur, et celle-ci pourrait bien compromettre le projet d'acquisition de certains ménages.
En mars 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé aux banques qu'elles devront limiter les prêts hypothécaires à fort effet de levier. Le montant d'emprunt devra ainsi représenter un ratio prêt-revenu maximal de 4,5 fois le revenu annuel des emprunteurs.
Par exemple, un couple gagnant un revenu annuel de 100 000 $ qui demanderait un prêt hypothécaire d'une valeur supérieure à 450 000 $ pourrait se heurter à un refus. Certaines exceptions sont toutefois prévues, comme pour l'achat dans les grandes villes où les prix du marché sont plus élevés.
Cette nouvelle règle a été créée dans le but de limiter le nombre de prêts hypothécaires résidentiels à fort effet de levier. Elle s'ajoute aux autres règlements de qualification des banques, dont le test de résistance.
Il faut d'ailleurs savoir qu'elle ne s'appliquera qu'aux nouveaux prêts hypothécaires. Les prêts existants et les renouvellements seront donc épargnés par cette mesure.
Quel impact sur l'accessibilité du marché?
Pour de nombreux ménages québécois, le rêve de devenir propriétaire devient de plus en plus difficile. Bien qu'elle vise à réduire le ratio d'endettement des emprunteurs, cette nouvelle limitation du montant du prêt hypothécaire pourrait bien rendre l'accessibilité à la propriété encore plus ardue pour certains. Particulièrement dans le cas des jeunes et des premiers acheteurs qui ont un pouvoir d'achat plus limité.
Ce changement pourrait aussi décourager les constructeurs, qui pourraient être moins enclins à lancer de nouveaux projets, ainsi que certains investisseurs qui disposent de moins de capital.
Hausse des ventes malgré un inventaire limité
L'année 2025 s'annonce prometteuse pour l'immobilier. Si les tendances se maintiennent, les transactions pourraient continuer de croitre, soutenues par la récente baisse des taux hypothécaires qui encourage les acheteurs à se lancer sur le marché. Elles n'atteindront toutefois pas les records établis pendant la pandémie.
L'inventaire de propriétés disponibles devrait également demeurer limité. Malgré une augmentation des inscriptions, qui pourrait atteindre 8 %, l'offre demeura insuffisante pour répondre à la demande, particulièrement dans la catégorie des maisons unifamiliales.
Les mises en chantier toujours insuffisantes
Malgré un certain rattrapage de la construction résidentielle et des nouvelles mises en chantier depuis le début de 2024, le développement de nouveaux logements demeurera à un rythme nettement insuffisant pour rétablir l'offre au cours de 2025.
Selon les prévisions de Desjardins concernant le marché immobilier au Québec, il pourrait y avoir 51 911 mises en chantier en 2025. Cela représenterait une augmentation de 10 % des mises en chantier d'appartements locatifs par rapport au total prévu en 2024, mais seulement une hausse de 4 % des maisons unifamiliales et des copropriétés.
Cette rareté de nouvelles constructions continuera d'exercer une pression sur les prix et favorisera un environnement compétitif pour les acheteurs, qui devront rapidement faire une offre pour sécuriser une propriété.
Est-ce que le prix des maisons va remonter en 2025?
Ceux qui attendent une baisse du prix des propriétés avant d'acheter seront certainement déçus. Loin de diminuer, les prix de l'immobilier vont au contraire continuer d'augmenter au cours des prochains mois et des prochaines années, notamment en raison de l'offre de logement insuffisante.
Dès le printemps 2024, la SCHL estimait que les prix des maisons pourraient rattraper les sommets atteints en 2022 au cours de l'année prochaine, soit en 2025, et même atteindre de nouveaux records en 2026.
Plus récemment, l'agence Royal LePage prévoyait que le prix des propriétés pourrait grimper de 7 % à l'échelle provinciale en 2025, une proportion plus importante que la moyenne historique (5 %). La région de Québec pourrait particulièrement être affectée par cette hausse. De son côté, Proprio Direct estime que la variation sera plus modérée, à 3 %.
Une importante augmentation de loyer en vue
Outre le marché immobilier résidentiel, le marché locatif sera lui aussi affecté par la rareté de l'offre. La demande pour les logements ne cessant d'augmenter, les locataires pourraient bien vivre une année difficile.
De nombreux économistes annoncent en effet une forte hausse des loyers en 2025. Elle pourrait même être plus importante au Québec qu'ailleurs, en raison de la méthode de calcul utilisée et de l'absence de limitation.
Alors que le taux recommandé était de 4 % en 2024, celui de 2025 pourrait bien être supérieur, puisque celui-ci est basé sur le taux d’inflation des loyers de l’année précédente. Le calcul prend effectivement compte de la composante « loyer » de l'indice des prix à la consommation (IPC). Notons que celle-ci était en hausse de 8,3 % au troisième trimestre de 2024.
Le Tribunal administratif du logement n'a pas encore publié ses recommandations pour 2025, mais celles-ci ne devraient pas tarder à l'approche de la nouvelle année.
Conseils pour les acheteurs et les vendeurs en 2025
Vous souhaitez réaliser votre projet immobilier en 2025? Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est important de bien comprendre les tendances du marché pour pouvoir prendre une décision éclairée. En plus de collaborer avec des experts du secteur qui vous accompagneront à chacune des étapes de votre projet, voici quelques conseils pour vous aider.
Conseils pour les acheteurs :
- Agissez rapidement pour sécuriser la propriété qui vous intéresse ;
- Ne retardez pas votre projet inutilement, car les prix pourraient augmenter davantage ;
- Profitez des taux hypothécaires plus bas pour augmenter votre capacité d'emprunt et votre pouvoir d'achat ;
- Restez flexible dans vos offres d'achat ;
- Préparez-vous à faire face à une forte concurrence ;
- Obtenez une préapprobation hypothécaire pour accélérer le processus.
Conseils pour les vendeurs :
- Soyez stratégique ;
- Mettez votre logement en valeur ;
- Fixez un prix réaliste et compétitif ;
- Adoptez une stratégie de vente adaptée à votre propriété ;
- N'ayez pas peur de négocier.
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