Nous sommes désormais en 2024 et de nombreuses questions se posent sur l'horizon du marché de l'immobilier pour cette année.
Alors, quelles vont être les évolutions ? Quelles sont nos prévisions pour le marché de l'immobilier pour l'année à venir ? On fait le point.
Rétrospective sur l'état du marché de l'immobilier au Québec en 2023
Lors de nos prévisions pour l'année 2023, nous nous attendions à une reprise plutôt lente du marché, dans une période postpandémique. Cette tendance s'est ainsi plutôt vérifiée, puisque l'année 2023 n'a pas toujours été au beau fixe concernant le marché de l'immobilier résidentiel.
Hausse des taux d’intérêt au Canada
La hausse des taux d’intérêt a été particulièrement significative en 2023. Elle est notamment portée par la même augmentation du taux directeur de la Banque du Canada, également nommé taux cible du financement à un jour. C’est cet indicateur qui dicte spécifiquement les autres proposés par les institutions du pays aux emprunteurs. S'il grimpe, le taux hypothécaire le fera également et inversement.
Au cours des derniers mois, ce taux a augmenté de manière constante et s'est positionné à un seuil élevé par rapport aux années précédentes :
- Il se situait à 0,25 % en mars 2022;
- À 2,5 % en juillet 2022;
- À 5 % depuis juillet 2023.
Des constructions à la baisse
Selon des données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement en octobre 2023, les constructions d'habitations ont été en net recul cette année. Il y a notamment eu 58 % de construction en moins dans la région métropolitaine de Montréal (RMR) sur les 6 premiers mois de l’année, avec seulement 5 927 logements mis en chantier.
Des prix à la hausse
Concernant l'abordabilité des logements, les prix sont restés à des niveaux élevés en 2023. Dans une récente étude, l'agence immobilière Royal LePage a notamment annoncé une hausse des prix de 8 % en fin d'année au 4e trimestre 2023, par rapport à la même période en 2022.
Comment va évoluer l'immobilier en 2024 ?
Après avoir fait le point sur l'année écoulée, la question de l'évolution du secteur pour 2024 se pose logiquement. Plusieurs points sont d'ailleurs au coeur des préoccupations des experts et des citoyens, tels que :
- Les taux d'intérêt;
- Le renouvellement hypothécaire;
- Les constructions d'immeubles;
- Le nombre de transactions;
- Les prix de l'immobilier.
Ce que l’on sait déjà
Certaines tendances sont déjà confirmées pour l'année à venir. C'est le cas des deux faits suivants.
Un renouvellement d’hypothécaire à la hausse
C'est l'une des conséquences de la hausse des taux d'intérêt. En effet, de nombreux propriétaires vont devoir procéder au renouvellement de leur hypothèque durant l’année 2024. Cela entrainera notamment des paiements mensuels plus importants dans les prochains mois. Ces futures tendances ont en effet été divulguées par le récent rapport sur le secteur des prêts hypothécaires de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Concrètement, cela représente une somme globale de 15 milliards de dollars supplémentaires à payer pour les propriétaires de maison lors de leurs renouvellements hypothécaires. Avec près de 45 % des prêts hypothécaires qui seront renouvelés entre 2024 et 2025, cela représente une forte augmentation de la dette hypothécaire au pays, mais aussi au Québec.
Augmentation des taxes pour les propriétaires québécois
Dans l'annonce du budget 2024 de Montréal, nous apprenions récemment des hausses de taxes à prévoir pour les propriétaires de la ville. Les personnes détenant un immeuble résidentiel en connaîtront ainsi une augmentation de 4,9 %, tandis que celles détenant des immeubles non résidentiels en auront une de l'ordre 4,6 %.
Les Montréalais ne sont d’ailleurs pas les seuls à faire face à une hausse des taxes municipales au dans la province. Certaines municipalités ont d’ailleurs annoncé des augmentations bien plus importantes. C’est notamment le cas de :
- Saint-Jérôme (+5,2%) ;
- Lévis (+7,7%) ;
- Saint-Jean-sur-Richelieu (+7,75%).
La ville de Québec a quant à elle limité sa hausse à 3,9%.
Nos prévisions pour 2024
Voici maintenant un aperçu de ce qui pourrait se profiler sur le marché immobilier québécois au cours de la prochaine année.
Des durées de prêts plus longues
En 2024, les durées d’amortissement pour les nouveaux prêts immobiliers continueront de s’allonger sur la durée. Les emprunteurs cherchent en effet à baisser le montant de leurs paiements hypothécaires en allongeant la durée de leur prêt.
Cette prévision est en effet réaliste lorsque l’on observe l’évolution sur les 3 dernières années. En 2020, 1 prêt sur 2 s’étendait sur plus de 25 ans. Au premier semestre 2023, la part de ceux de 25 ans et plus a grimpé pour passer à 2/3 des emprunts.
Il y a également un lien de cause à effet avec les nombreux emprunts à taux variables approchant, voire dépassant leur taux de déclenchement. Cela a ainsi pour conséquence d’allonger la durée de l’amortissement, puisque le paiement mensuel ne suffit plus à payer les intérêts qui s'accumulent.
Moins de prêts assurés
La part de prêts non assurés représentait seulement 45 % des emprunts en 2016. Au second trimestre 2023, ce chiffre est passé à 73 %. Dans les faits, les conditions d’obtention de l’assurance prêt hypothécaire se sont resserrées et cela veut dire que les emprunteurs prennent un risque plus important pour pouvoir accéder à la propriété.
Diminution des taux hypothécaires
De nombreux experts affirment qu'une baisse des taux d'intérêt est à venir pour le courant de l'année 2024. C'est notamment le cas de Statistique Canada qui, dans le cadre de la publication de données sur le PIB, prédit une future diminution du taux hypothécaire.
Dans une étude publiée plus tôt en 2023, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) effectuait des prédictions qui allaient dans le même sens. Elle entrevoyait en effet une légère baisse des taux hypothécaires fixes à cinq ans pour le début d'année 2024. Afin que le caractère persistant de ces diminutions soit effectif, l'APCHQ identifiait ainsi 2 facteurs clés :
- Une meilleure anticipation des tendances inflationnistes sur la durée;
- Une baisse du taux directeur.
Baisse des transactions
Pour le marché de l'habitation, la ville de Montréal anticipe une future baisse de ses revenus liés aux droits de mutation pour 2024, à hauteur de 19,6 millions de dollars. Il s'agit ici de frais payables par un acheteur dans le cadre d’une transaction. Cela signifie tout simplement que la municipalité s’attend à une diminution du nombre de transactions.
À l'échelle du Québec, il est difficile pour l'heure de se prononcer sur la tendance générale à venir. Les derniers chiffres publiés par le Gouvernement du Québec font cependant état d'une diminution des ventes de 7,1% dans la province en octobre 2023, par rapport à la même période un an plus tôt.
Avec des constructions qui ont diminué cette année, on peut ainsi s'attendre à une remontée des transactions sur une période comparative d'un an. Est-ce que cela signifie pour autant que le marché va réellement repartir à la hausse ? Rien n'est moins sur.
Est-ce que le prix des maisons va baisser en 2024 ?
Que disent les spécialistes pour les prix de l'immobilier pour 2024 ? Nous nous sommes ici penchés sur une récente étude de l'agence Royal LePage. Dans ce contexte, cet acteur du domaine de l'immobilier résidentiel ne prévoit pas de grand mouvement pour les coûts d'acquisition. Plus tôt cette année, les chiffres laissaient entrevoir une hausse des prix de l'immobilier de l'ordre de 7,9 %, mais sur tout le Canada pour 2024.
Une récente étude réalisée par la Banque TD annonce de son côté une chute de 10 % du prix des maisons sur tout le Canada. Il faut toutefois la nuancer, puisque cette diminution concerne principalement l'Ontario et la Colombie-Britannique.
Quand le prix de l'immobilier va-t-il chuter ?
Pour l'heure, il est difficile d'anticiper une baisse significative du prix de l'immobilier au Québec. Pour qu'il y ait des bonnes nouvelles, certains facteurs, tels qu'une reprise à la hausse du nombre de constructions, pourraient rendre cette tendance favorable. Cela désengorgerait en effet la demande au profit d'une offre en hausse, ce qui contribuerait également à faire retomber les prix. Cette tendance n'est toutefois pas à l'ordre du jour pour le moment.
Les constructions repartiront à la hausse, mais resteront insuffisantes
Cette forte demande persistante est, il faut le dire, influencée par le manque d'offre résultant lui-même du faible nombre de constructions dans le secteur résidentiel. Ici, la baisse des transactions anticipée par la ville de Montréal dans son budget 2024 nous laisse penser que le nombre de constructions ne connaîtra pas d'envolée spectaculaire dans les prochains mois.
Pourtant, dans son étude de 2023, l'APCHQ anticipait 46 000 nouvelles constructions d'habitations sur la province du Québec en 2024. Cela représenterait ainsi une augmentation de 15 % par rapport à 2023. Un rythme de nouvelles constructions toutefois jugé toujours insuffisant par de nombreux experts.
Cela nous laisse ainsi supposer que la demande continuera d'être plus élevée que l'offre dans les grandes villes. Dans un autre temps, on peut aussi penser que ces nouvelles habitations s'établiront davantage dans des plus petites municipalités de la province, où le prix pour l'achat d'un terrain reste plus accessible.
Qu’adviendra-t-il de l’inflation ?
D’après le ministère des Finances du Québec, l'inflation pourrait augmenter de 2,71 % en 2024. Si cette croissance s'annonce moins rapide qu'en 2023, il ne faut pas se leurrer pour autant. Elle signifie en effet que le coût de la vie va continuer de grimper, ce qui constitue évidemment un coup dur pour les ménages.
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