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16 mai 2023reading time icon9 min

Rénovictions : quels sont vos droits?

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Audrey DuquetteAudrey Duquette
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Rénovictions : quels sont vos droits?
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Votre propriétaire veut vous évincer en raison de travaux? Cette rénoviction n’est peut-être pas légale! Avant de quitter votre logement, prenez quelques instants pour vous informer. 

Les réparations à effectuer, de même que l’expulsion, font partie des sources de litiges les plus fréquentes entre les locataires et les propriétaires. Et lorsque ces premières deviennent le prétexte de la seconde, il est tout à fait normal de se questionner sur le bien-fondé de la situation.

Les rénovictions n’ont malheureusement pas fini de susciter la grogne et la détresse de bien des locataires. Pour pouvoir mieux y faire face, une des solutions consiste à être mieux informé. Voici donc les informations importantes à connaitre à ce propos.

Qu’est-ce que la « rénoviction » au Québec? 

On parle de « rénoviction » lorsque le propriétaire d’un immeuble envoie à un ou plusieurs locataires un avis d’éviction justifié par le besoin de faire des rénovations majeures. Il désigne un processus illégal, puisque des travaux majeurs ne sont pas une raison valable pour évincer des occupants.

En effet, la loi ne permet pas d’expulser un locataire en raison de rénovations sur la propriété. Le locataire a le droit de retourner vivre dans le logement à la fin des travaux. Il existe toutefois quelques exceptions, qui seront discutées dans le point suivant.

Les rénovictions ont généralement pour but d’augmenter le prix du loyer. Certains propriétaires utilisent cette méthode pour hausser de manière importante le prix du logement avant de retrouver un nouveau locataire. Il s’agit d’une façon de contourner les recommandations annuelles du loyer prescrit par le Tribunal administratif du logement.

Bon à savoir

Selon les barèmes du Tribunal administratif du logement (autrefois Régie du logement), un propriétaire peut augmenter le prix du loyer pour des travaux ayant eu lieu l’année précédente. Il ne peut pas augmenter le loyer en prévision de rénovations dans l’année qui suit.

Rénovations majeures d’un appartement

Est-ce qu'un locataire peut refuser des travaux de rénovation?

Selon la nature des travaux, le locataire peut refuser l'accès à son logement, demander une indemnité ou refuser de partir. Il doit toutefois avoir un motif valable pour le faire, tel que le non-respect des conditions préalables à la réalisation des travaux. 

De son côté, le propriétaire doit en effet respecter certaines conditions pour effectuer les travaux. Celles-ci varient selon l'ampleur des rénovations prévues. Sauf en cas d'urgence, il devra notamment aviser son locataire verbalement ou par écrit au moins 24 heures à l'avance et effectuer les travaux entre 7h et 19h. 

Quand peut-on évincer un locataire de son appartement?

Malgré le droit du locataire de demeurer dans le logement à la suite de travaux majeurs, il existe quelques exceptions qui permettent au propriétaire d’évincer son locataire, soit :

  • L’agrandissement ;
  • La subdivision ;
  • Le changement d’affectation.

Votre propriétaire a ainsi le droit de vous demander de quitter le logement si les rénovations sont justifiées par le fait de :

  • Le transformer en plusieurs plus petits logements ;
  • Le démolir ;
  • L’agrandir de manière importante (ex. : ajouter une pièce) ;
  • Le transformer en surface commerciale ou en bureaux ;
  • Fusionner plusieurs appartements en un seul.

Votre propriétaire a aussi le droit de reprendre votre logement pour y habiter ou y loger ses enfants ou ses parents.

Quoi qu’il en soit, le droit d’éviction et de reprise du logement par le propriétaire est réglementé. Votre propriétaire est obligé par la loi de respecter certaines situations précises. Cela dit, la rénovation complète du logement n’est pas une raison admissible à votre expulsion.

Des rénovations importantes sont nécessaires? Votre logement sera inhabitable pendant la durée des travaux? Votre propriétaire se doit de vous reloger durant cette période. Vous avez ensuite le droit de réintégrer les lieux.

Exemples de rénoviction ou de reprise de logement interdite

Maintenant que vous connaissez les exceptions permettant à un propriétaire de reprendre le logement de son locataire, voici quelques exemples de situations où l’éviction est illégale :

Logement vide dans le cadre d’une rénoviction

Votre propriétaire est une compagnie

Une compagnie est propriétaire de votre logement? Le gestionnaire veut reprendre votre appartement pour qu’un membre de sa famille s’y installe? Ce genre d’éviction est interdit!

Seule une personne physique peut reprendre le logement d’un locataire, et une compagnie n’en est pas une.

Un autre logement est disponible

Votre propriétaire ne peut pas reprendre votre logement s’il en possède un autre déjà vacant ou un qui le sera à la date de reprise prévue.

Le logement doit cependant être similaire. C’est-à-dire qu’il doit :

  • Être du même type (ex. : un 2 ½ n’est pas équivalent à un 5 ½) ;
  • Être situé dans le même secteur ou le même quartier ;
  • Avoir un loyer équivalent à celui que vous payez actuellement.

Vous êtes un ainé à faible revenu

Selon la loi, les personnes âgées à faible revenu ne peuvent pas être expulsées de leur logement. Et ce, même si le propriétaire veut l’évincer en conformité avec le Code civil.

Cette situation pourrait s’appliquer à vous si :

  • Vous ou votre partenaire êtes âgé de 70 ans ou plus ;
  • Vous habitez le logement depuis au moins 10 ans ;
  • Vous êtes considéré à faible revenu.

Un faible revenu est celui qui permet d’être admissible à un logement à loyer modique (HLM). Le montant varie en fonction de la région que vous habitez et du nombre de chambres du logement.

Notez cependant qu’il pourrait y avoir exception : si votre propriétaire est lui aussi âgé de 70 ans ou plus, il peut reprendre votre logement pour y habiter.

L’immeuble est une copropriété indivise 

Si l’immeuble est une copropriété indivise, chaque propriétaire détient une partie de l’immeuble. Dans ce cas, un copropriétaire ne peut pas reprendre le logement dans lequel vous habitez.

Une exception existe toutefois : si les propriétaires sont un couple, ils ont le droit de reprendre le logement.

Votre propriétaire n’a pas respecté les délais d’éviction

Même lorsque la raison de l’éviction est légale, certains délais doivent être respectés. Votre propriétaire doit ainsi vous prévenir suffisamment d’avance pour vous permettre de vous adapter à la situation.

Voici les délais à respecter en fonction du bail que vous avez signé :

  • Bail à durée déterminée (plus de 6 mois) : 6 mois avant la fin du bail.
  • Bail à durée déterminée (6 mois ou moins) : 1 mois avant la fin du bail.
  • Bail à durée indéterminée : 6 mois avant la date prévue de l’éviction.

Sablier représentant les délais à respecter pour l’éviction

Quels sont les délais pour vous défendre? 

Certains propriétaires usent parfois de moyens de pression pour vous convaincre d’accepter leurs conditions le plus rapidement possible. Toutefois, sachez que le Code civil vous alloue toujours un délai de 30 jours pour vous renseigner sur vos droits.

Vous avez le droit à ce délai. Ne signez donc aucun document sans préalablement vous assurer du contenu et de sa légalité.

Vous avez été expulsé de votre logement et vous réalisez quelque temps plus tard qu’il s’agissait d’une rénoviction? Selon la plateforme JuriGo, il n’est pas trop tard : vous avez un délai de 3 ans suivant votre éviction pour vérifier si les motifs étaient légaux.

Vous apprenez que les motifs étaient illégaux? Vous devrez alors vous adresser au Tribunal administratif du logement et joindre des preuves de la mauvaise foi de votre éviction. La procédure peut toutefois s’avérer longue et complexe.

Les indemnités et dédommagements du locataire selon la loi

Si vous devez quitter votre logement, votre propriétaire doit vous remettre une indemnité équivalente à 3 mois de loyer. Celle-ci est payable lorsque vous quittez, à la fin du bail.

De plus, des frais raisonnables de déménagement doivent être remboursés. On pense par exemple aux coûts liés à :

  • L’achat de boites ;
  • La redirection postale ;
  • La location d’un camion ;
  • Le transfert de connexion Internet ;
  • Etc.

Vous avez reçu un avis d’éviction et vous n’êtes pas certain de sa légalité? Renseignez-vous sur les règlements de votre municipalité, ainsi que ceux du Québec. Il est aussi fortement recommandé de demander des conseils juridiques auprès d’un professionnel. 

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