Votre propriétaire souhaite réaliser des travaux majeurs et vous demande de quitter le logement ? Avant d’accepter, prenez le temps de bien vous informer. Cette demande pourrait s’apparenter à une rénoviction, une pratique souvent illégale au Québec.
De plus en plus fréquents, les conflits entre propriétaires et locataires liés aux rénovations suscitent des inquiétudes bien légitimes. Derrière certains projets de travaux se cache parfois l’intention de contourner les règles en forçant un locataire à quitter les lieux pour relouer à un prix plus élevé.
Dans ce contexte, s’informer devient essentiel. Connaître la définition exacte d’une rénoviction, les droits protégés par la loi et les recours possibles peut vous permettre de faire valoir vos droits et d’éviter un départ injustifié.
Qu’est-ce que la rénoviction au Québec ? Définition
La rénoviction désigne une situation où un propriétaire tente de faire évacuer un ou plusieurs locataires sous prétexte de réaliser des rénovations majeures. Si ces travaux servent en réalité de prétexte pour reprendre le logement ou augmenter considérablement le loyer, il s’agit d’une pratique illégale.
Au Québec, les rénovations ne justifient pas, à elles seules, une éviction. Le Code civil du Québec protège le droit des locataires au maintien dans les lieux, c’est-à-dire le droit de rester dans leur logement, même durant ou après des travaux. La loi prévoit que le locataire peut réintégrer son logement une fois les rénovations terminées, sauf exception clairement établies. Un propriétaire qui utilise les travaux comme excuse pour reprendre le logement ou hausser le loyer au-delà des balises autorisées enfreint donc la loi.
Un locataire peut-il refuser des travaux (majeurs ou non) de rénovation dans son logement ?
Tout dépend du contexte. Un locataire ne peut pas s’opposer à des rénovations raisonnables si celles-ci sont nécessaires et menées dans le respect de la loi. Cependant, il conserve certains droits fondamentaux, notamment en matière de sécurité, de tranquillité et de jouissance paisible de son logement. S’il estime que les travaux sont abusifs, mal planifiés ou qu’ils risquent de rendre le logement inhabitable, le locataire peut :
- Refuser temporairement l’accès à son logement, tant que les modalités des travaux ne sont pas clairement établies ou qu’elles ne respectent pas ses droits ;
- Négocier une indemnité si les travaux occasionnent des désagréments importants ou nécessitent un déménagement temporaire ;
- S’opposer à un départ temporaire si les rénovations ne justifient pas l’expulsion ou l’inaccessibilité prolongée du logement.
Quand est-ce qu’un propriétaire peut évincer un locataire ? Que dit la loi au Québec ?
Au Québec, le droit au maintien dans les lieux protège les locataires contre les évictions injustifiées, même en cas de travaux majeurs. Ce principe, inscrit dans le Code civil du Québec, signifie qu’un locataire peut demeurer dans son logement tant qu’aucun motif reconnu par la loi ne justifie son départ.
Cependant, certaines exceptions permettent au propriétaire de mettre fin au bail et d’exiger que le locataire quitte les lieux. Ces situations doivent être clairement motivées et respectueuses des délais et des processus légaux. Voici les motifs d’éviction reconnus :
- Agrandissement de l’immeuble ;
- Subdivision du logement (division en plusieurs unités) ;
- Changement d’affectation (transformer un logement résidentiel en local commercial) ;
- Démolition complète ou partielle de l’immeuble ;
- Fusion de logements pour n’en former qu’un seul ;
- Reprise de logement pour y habiter lui-même ou pour loger un membre de sa famille proche.
Moratoire temporaire sur certains types d’éviction
Depuis l’entrée en vigueur du projet de loi 65, un moratoire de 3 ans interdit certains types d’évictions, dans le but de protéger les locataires contre les abus. Au moment de rédiger ces lignes, ce moratoire empêche un propriétaire d’évincer un locataire pour les raisons suivantes :
- Subdivision du logement ;
- Agrandissement important de l’unité d’habitation ;
- Changement d’affectation du logement.
Avant toute démarche d’éviction, le propriétaire doit donc s’assurer que le motif invoqué n’est pas concerné par le moratoire, sous peine de s’exposer à des recours légaux.
Est-ce qu’un propriétaire peut évincer un locataire pour effectuer des travaux majeurs ?
Les rénovations, même importantes, ne justifient pas à elles seules une éviction. Le Code civil du Québec encadre strictement les droits du propriétaire en matière de travaux, notamment pour protéger le droit fondamental du locataire à demeurer dans son logement.
Autrement dit, le propriétaire ne peut pas exiger votre départ simplement sous prétexte de rénover. Même lors d’une évacuation temporaire du logement en raison de travaux, il doit s’assurer de vous reloger pendant les travaux et vous permettre de réintégrer votre logement une fois les rénovations terminées.
Exemples de reprise de logement interdites ou non conformes
Même lorsqu’un propriétaire invoque une raison légitime, certaines situations rendent la reprise du logement illégale ou non applicable. Voici quelques cas fréquents où le locataire est protégé par la loi :
1. Le logement est détenu par une compagnie
Un gestionnaire immobilier vous informe que le logement est repris pour loger un membre de sa famille ? Ce type d’éviction est interdit si le logement appartient à une personne morale, par exemple une entreprise. Seule une personne physique peut légalement reprendre un logement pour y loger elle-même ou un proche admissible.
2. Un autre logement équivalent est disponible
Le propriétaire ne peut pas reprendre votre logement s’il possède un autre logement vacant, ou qui le sera à la date prévue de reprise. Pour que cette règle s’applique, le logement de remplacement doit être :
- De type comparable et de taille comparable ;
- Situé dans le même quartier ou secteur ;
- Offert à un loyer équivalent.
3. Vous êtes un ainé à faible revenu
Les locataires âgés avec un faible revenu bénéficient d’une protection renforcée. Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement si les trois conditions suivantes sont remplies :
- Vous (ou votre partenaire) avez 70 ans ou plus ;
- Vous occupez le logement depuis au moins 10 ans ;
- Vous êtes admissible à un logement à loyer modique (HLM) selon les barèmes régionaux.
Exception : si le propriétaire est lui-même une personne âgée de 70 ans ou plus et qu’il souhaite occuper le logement, la reprise pourrait être permise.
4. L’immeuble est une copropriété indivise
Dans une copropriété indivise, chaque propriétaire détient une part de l’immeuble, mais aucun n’en possède une unité exclusive. Un copropriétaire ne peut donc pas reprendre un logement occupé par un locataire sauf si les copropriétaires sont conjoints (mariés ou conjoints de fait). Dans ce cas, la reprise pourrait être autorisée.
5. Les délais de préavis du TAL n’ont pas été respectés
Même lorsque la reprise est légitime, le propriétaire doit respecter des délais stricts pour aviser le locataire. Un avis envoyé trop tard rend la reprise invalide. Voici les délais à respecter selon le type de bail :
- Bail à durée déterminée de plus de 6 mois : 6 mois avant la fin du bail.
- Bail à durée déterminée de moins de 6 mois : 1 mois avant la fin du bail.
- Bail à durée indéterminée : 6 mois avant la date prévue de l’éviction.
Reprise de logement de mauvaise foi : quels sont les délais pour faire valoir vos droits ?
Certains propriétaires usent parfois de moyens de pression pour vous convaincre d’accepter leurs conditions le plus rapidement possible. Toutefois, sachez que le Code civil vous accorde un délai de 30 jours pour vous renseigner sur vos droits et prendre une décision éclairée. Vous avez pleinement droit à ce délai. Il est donc fortement recommandé de ne signer aucun document sans avoir obtenu des conseils juridiques et avoir pris le temps de bien en comprendre les conséquences légales.
Et si vous avez déjà quitté votre logement et que vous découvrez par la suite qu’il s’agissait en réalité d’une rénoviction illégale ? Il n’est pas nécessairement trop tard. Selon la plateforme JuriGo, vous disposez d’un délai de trois ans à partir de la date d’éviction pour faire vérifier si les motifs invoqués étaient conformes à la loi.
Si vous apprenez que les motifs invoqués étaient illégaux, vous devrez alors déposer une plainte auprès du Tribunal administratif du logement et fournir des preuves démontrant la mauvaise foi du propriétaire. Bien que la procédure puisse être longue et exigeante, elle constitue un levier essentiel pour faire valoir vos droits et obtenir réparation.
Quels sont les indemnités et dédommagements selon la loi ?
Si vous devez quitter votre logement, votre propriétaire doit vous verser une indemnité d’un montant équivalent à trois mois de loyer. Cette somme est payable au moment de votre départ, à la fin du bail. De plus, il doit vous rembourser les dépenses raisonnables associées à votre déménagement. Cela comprend notamment :
- Les frais de déménagement ;
- L’achat de boîtes ;
- La redirection postale ;
- La location d’un camion ;
- Le transfert de vos services (Internet, électricité, etc.).
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