Au Québec, les propriétaires d’immeubles locatifs, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux, font face à de nombreux défis lorsqu’il s’agit de planifier la transmission de leur patrimoine. Sans une stratégie successorale structurée, cette transition peut engendrer une charge fiscale importante, mettre en péril la cohésion du portefeuille immobilier et forcer les héritiers à vendre certains immeubles pour couvrir les frais.
Dans ce contexte, le gel successoral émerge comme une solution concrète, à la fois fiscale et organisationnelle, pour protéger son patrimoine immobilier. Cet article vous propose une explication claire et pratique de ce mécanisme : en quoi consiste-t-il, pourquoi est-il particulièrement avantageux pour les propriétaires d’immeubles à revenu et quelles sont les étapes clés pour le mettre en place efficacement ?
Qu’est-ce qu’un gel successoral ? Définition
Le gel successoral est une stratégie qui permet à un propriétaire d’immeubles locatifs, résidentiels ou commerciaux, de figer la valeur actuelle de ses biens pour mieux planifier leur transmission à ses héritiers. Concrètement, cela signifie que la valeur des immeubles est « gelée » à un moment donné. Même si ces immeubles prennent de la valeur au fil des années, c’est la génération suivante qui profitera de cette croissance, et non le propriétaire d’origine.
Ce mécanisme permet de réduire les impôts à payer au moment du décès, puisque ceux-ci seront calculés sur la valeur gelée, plutôt que sur la valeur réelle (plus élevée) atteinte plus tard. Cette approche peut faire une grande différence pour les héritiers, qui n’auront pas à vendre un immeuble pour régler la facture fiscale.
Le gel successoral est particulièrement avantageux pour les propriétaires de plex, d’immeubles à logements ou de bâtiments commerciaux, qui ont tendance à prendre de la valeur avec le temps. C’est une solution efficace pour préserver le patrimoine familial et assurer une transition progressive vers la relève.
Pourquoi envisager un gel successoral en immobilier locatif au Québec ?
Pour les propriétaires d’immeubles à revenus, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux, le gel successoral est bien plus qu’un outil fiscal: c’est une façon de protéger la valeur de leur patrimoine et de préparer une transition en douceur vers la prochaine génération. Voyons les principaux avantages.
Réduire les impôts à payer au décès
En gelant la valeur actuelle de vos immeubles, vous limitez l’impôt sur les gains en capital que vos héritiers auront à payer. C’est la valeur gelée, et non celle gonflée des années plus tard, qui servira de base pour calculer les impôts. Résultat : moins d’impôt à payer, plus de patrimoine conservé.
Éviter la vente forcée d’immeubles
Sans planification, les héritiers peuvent se retrouver dans l’obligation de vendre un immeuble pour couvrir les frais fiscaux. Le gel successoral réduit ce risque et permet à vos proches de conserver les biens dans la famille.
Planifier une relève progressive
Le gel favorise une transmission ordonnée, en donnant la possibilité à vos enfants, votre conjoint ou vos partenaires de s’impliquer graduellement dans la gestion des immeubles, sans bouleverser l’équilibre existant.
Garder le contrôle
Même après le gel, vous conservez généralement le droit de vote et le pouvoir décisionnel au sein de votre société immobilière. Vous restez donc aux commandes, tout en préparant la relève.
Optimiser la fiscalité familiale
Le gel successoral permet aussi de répartir certains revenus futurs entre les membres de la famille, en émettant des actions à une fiducie familiale ou à vos héritiers. C’est une façon efficace de maximiser les avantages fiscaux tout en impliquant vos proches.
Quelles sont les étapes pour mettre en place un gel successoral ?
Mettre en place un gel successoral peut sembler complexe au premier abord, mais lorsqu’il est bien accompagné, le processus se déroule de manière claire et structurée. L’objectif : organiser la transmission de vos immeubles locatifs (résidentiels ou commerciaux), tout en gelant leur valeur actuelle pour en limiter les conséquences fiscales au moment du décès. Voici les grandes étapes à suivre :
1. Consulter des professionnels spécialisés
Avant toute chose, il est essentiel de s’entourer d’un fiscaliste et d’un notaire ayant une expertise en planification successorale et en droit immobilier. Leur rôle est de vous guider dans les choix à faire, d’assurer la conformité juridique et d’optimiser la stratégie sur le plan fiscal.
2. Faire évaluer vos immeubles à leur juste valeur marchande
Cette étape est cruciale. La valeur gelée servira de base au calcul de l’impôt futur. Une évaluation professionnelle, réalisée par un évaluateur agréé, permet d’assurer la transparence et la justesse de la démarche.
3. Réorganiser votre structure corporative (et mettre en place une fiducie familiale)
Si vos immeubles ne sont pas encore détenus par une société, vous devrez créer une société de gestion pour en devenir le propriétaire légal. Cette société deviendra le véhicule central de votre planification successorale.
Dans certains cas, il peut aussi être pertinent de mettre en place une fiducie familiale pour encadrer les actions transmises aux héritiers. Cela offre plus de flexibilité et de protection à long terme.
4. Effectuer le gel successoral
C’est ici que la stratégie prend forme. L’auteur du gel :
- Échange ses actions ordinaires (celles qui prennent de la valeur) contre des actions privilégiées fixées à la valeur actuelle des immeubles. Ces actions donnent droit à des revenus et au droit de vote, mais leur valeur ne croîtra plus.
- Émets de nouvelles actions ordinaires, attribuées à ses héritiers ou à une fiducie. Ce sont ces actions qui capteront la croissance future de la valeur des immeubles.
- Rédige une convention entre actionnaires, qui définit les rôles, droits et responsabilités de chacun (propriétaire, enfants, fiducie, partenaires, etc.).
5. Conserver le contrôle tout en préparant la relève
Dans le cadre d’un gel, le propriétaire conserve ses droits de vote grâce aux actions privilégiées. Il continue à prendre les décisions importantes, tout en impliquant progressivement sa relève, que ce soit sur la gestion, les rénovations ou les choix stratégiques.
6. Assurer un suivi annuel
Une fois le gel en place, il est recommandé de faire une révision annuelle : réévaluer les actifs, ajuster la stratégie si la situation familiale ou fiscale évolue, et planifier une sortie graduelle lorsque le moment sera venu de céder le contrôle.
Exemple : comment Marc a-t-il assuré la relève de ses immeubles sans que ses actions subissent une perte de valeur ?
Depuis plus de 25 ans, Marc est propriétaire de quatre plexs résidentiels situés dans le quartier Rosemont à Montréal. Ces immeubles, acquis alors que le marché était plus accessible, ont vu leur valeur croître de façon significative. Aujourd’hui âgé de 60 ans, Marc envisage sa retraite et souhaite préparer la transmission de son patrimoine immobilier à ses deux enfants.
Son objectif est clair : transférer la valeur de ses immeubles sans imposer à ses héritiers un lourd fardeau fiscal ni les forcer à liquider un immeuble pour couvrir les droits de succession. Pour y parvenir, il s’entoure d’un fiscaliste et d’un notaire, et ensemble, ils mettent en place une stratégie de gel successoral.
- Création d’une société de gestion: Marc transfère ses immeubles dans une société de gestion (société par actions), dont il est l’unique actionnaire au départ.
- Gel de la valeur actuelle: Les immeubles sont évalués à 2,2 millions $. Marc échange ses actions ordinaires contre des actions privilégiées à valeur fixe équivalant à cette somme. Ces actions lui assurent des dividendes et conservent son droit de décision sur la société.
- Création d’une fiducie familiale: De nouvelles actions ordinaires sont créées et attribuées à une fiducie dont ses enfants sont les bénéficiaires. Ce sont ces actions qui bénéficieront de toute croissance future de la valeur des immeubles.
- Maintien du contrôle: Une convention de gestion est signée. Marc retient donc le contrôle de l’entreprise, mais commence à intégrer ses enfants dans la gestion courante (choix des locataires, rénovation, gestion budgétaire), en vue d’assurer une transition progressive.
Quelques années plus tard, la valeur des immeubles a augmenté à 2,8 millions $. Grâce à l’ensemble des mesures mises en place :
- L’impôt sur le gain en capital au décès de Marc est calculé sur la valeur gelée de 2,2 M$, et non sur la valeur réelle de 2,8 M$.
- La croissance de 600 000 $ est ainsi transmise à ses enfants en franchise d’impôt, par l’entremise de la fiducie.
- Aucun immeuble ne doit être vendu pour payer les taxes successorales.
- La relève est préparée, les enfants sont déjà impliqués et les actifs continuent de générer des revenus.
Risques, limites et précautions à prendre
Le gel successoral est un outil puissant de planification patrimoniale, mais il doit être utilisé avec rigueur. Mal préparée ou mal structurée, cette stratégie peut entraîner des impacts négatifs importants, tant sur le plan fiscal que sur le plan organisationnel. Voyons lesquels.
- Une mauvaise évaluation des immeubles: si les immeubles sont surévalués, vos héritiers pourraient payer plus d’impôt que nécessaire. À l’inverse, une sous-évaluation pourrait entraîner des vérifications fiscales ou des pénalités. Il est conseillé de faire appel à un évaluateur agréé pour obtenir une juste valeur marchande reconnue.
- Des choix précipités ou non réfléchis: attribuer des actions à des enfants qui ne souhaitent pas s’impliquer ou à des conjoints en cas de séparation future peut créer des tensions. Il faut bien réfléchir à qui recevra les actions et prévoir une convention claire sur les droits et responsabilités de chacun.
- Une structure difficile à modifier: Une fois le gel réalisé, faire marche arrière est complexe et coûteux. Ce n’est pas une stratégie temporaire. Il faut s’assurer que la décision s’inscrit dans une vision à long terme et dans un projet de relève réaliste.
- Répercussion sur le financement: Certaines institutions financières peuvent voir d’un mauvais œil un transfert d’actions ou l’arrivée de nouveaux actionnaires. Il est donc recommandé de discuter de cette stratégie fiscale avec vos créanciers avant de mettre en place le gel, pour éviter des surprises au niveau du financement ou des garanties.
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