Acheter une première maison est une étape importante, mais aussi l’un des projets financiers les plus engageants. Entre le financement, les visites, les décisions à prendre et les nombreuses démarches, le processus peut rapidement devenir plus complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’une première expérience.
Certaines erreurs, souvent commises par manque d’information ou de préparation, peuvent avoir un impact réel sur le déroulement du projet et sur votre situation financière.
Bien entouré et bien préparé, il est toutefois possible d’éviter ces pièges et d’aborder son achat avec plus de confiance. Voici 10 erreurs fréquentes à éviter lors de l’achat d’une première propriété.
En bref
- Bien connaître sa situation financière est essentiel avant même de commencer les recherches.
- S’entourer des bons professionnels permet d’éviter plusieurs erreurs coûteuses.
- Le prix d’achat ne représente qu’une partie des dépenses : plusieurs coûts s’ajoutent après la transaction.
- Prévoir une marge de manœuvre financière est crucial pour éviter de se retrouver à la limite de ses capacités.
- Plusieurs aides financières et stratégies existent pour faciliter l’accès à la propriété, mais elles sont souvent sous-utilisées.
1. Ne pas bien connaître sa situation financière
Avant de visiter des propriétés, il est essentiel de savoir si l’achat est réellement envisageable en fonction de votre situation actuelle.
Plusieurs acheteurs se lancent trop rapidement, sans avoir une vision claire de leurs finances. Pourtant, ce n’est pas seulement le prix d’une propriété qui compte, mais votre capacité réelle à assumer l’ensemble des coûts, aujourd’hui et sur le long terme.
Prenez le temps d’évaluer concrètement votre situation :
- Votre dossier de crédit ;
- Vos dettes actuelles ;
- Vos revenus ;
- Votre capacité à absorber des paiements mensuels plus élevés ;
- Votre stabilité financière et professionnelle.
Mieux comprendre sa réalité financière permet d’éviter les décisions précipitées et de s’engager dans un projet d’achat au bon moment, avec plus de confiance.
Quelle cote de crédit pour acheter une maison ?
De règle générale, la cote de crédit requise pour obtenir un prêt hypothécaire se situe généralement entre 620 et 680. Cependant, il n’existe pas de seuil universel.
Chaque institution financière applique ses propres critères : certains prêteurs peuvent accepter des profils autour de 600, tandis que d’autres seront plus exigeants et demanderont un score de 650 à 680. Une cote plus élevée reste un avantage, puisqu’elle permet d’accéder à de meilleures conditions de financement.
2. Ne pas travailler avec un courtier immobilier
Acheter une maison sans accompagnement peut rapidement devenir complexe. Entre les visites, les documents, les conditions d’achat et les négociations, plusieurs éléments peuvent être mal compris.
Un courtier immobilier joue un rôle clé à chaque étape du processus. Concrètement, son rôle s’intègre tout au long de la démarche :
- Définir avec précision vos besoins et votre budget dès le départ ;
- Cibler des propriétés réellement adaptées à votre situation ;
- Analyser les comparables et la valeur des propriétés visitées ;
- Vous conseiller sur les conditions à inclure dans une offre d’achat ;
- Vous accompagner dans la négociation du prix et des modalités ;
- Assurer le suivi des étapes jusqu’à la signature chez le notaire.
Cet accompagnement permet d’éviter plusieurs erreurs fréquentes, tout en simplifiant les démarches et en sécurisant chaque décision.
3. Sous-estimer les coûts après l’achat
Le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation. Une fois la transaction complétée, plusieurs dépenses s’ajoutent rapidement et peuvent surprendre les nouveaux propriétaires.
C’est une erreur fréquente de concentrer tout son budget sur l’achat, sans anticiper les coûts qui suivent immédiatement après et ceux qui reviennent de façon récurrente. Parmi les principales dépenses à prévoir :
- La taxe de bienvenue (droit de mutation immobilière) ;
- Les assurances habitation ;
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les coûts liés au déménagement ;
- Les travaux, réparations ou ajustements à prévoir ;
- L’ameublement et les équipements.
Sous-estimer ces coûts peut rapidement créer une pression financière et nuire à votre qualité de vie à long terme. Une vision réaliste de l’ensemble des dépenses permet d’éviter de se retrouver à court de liquidités dès les premières semaines.
4. Ne pas comparer les offres hypothécaires
Plusieurs acheteurs font l’erreur de se tourner directement vers leur banque pour faire leur demande de prêt hypothécaire, sans vérifier ce qui est offert ailleurs.
Bien que cette démarche puisse semble simple et rassurante, faire affaire avec votre propre banque peut souvent limiter l’accès à des conditions plus avantageuses. Chaque institution propose ses propres taux, modalités et critères et ceux-ci peuvent varier de façon importante.
Prendre le temps de comparer permet notamment de :
- Obtenir un taux d’intérêt plus compétitif ;
- Choisir des conditions de remboursement plus flexible ;
- Adapter le prêt à sa situation financière ;
- Éviter certaines conditions moins avantageuses.
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire ?
Le courtier hypothécaire agit comme un intermédiaire entre vous et plusieurs institutions financières. Contrairement à une banque, il vous propose plusieurs options provenant de différentes institutions, plutôt que de vous offrir uniquement ses propres produits.
Son rôle est de vous orienter vers un financement réellement adapté à votre situation, tout en vous aidant à éviter certaines conditions moins avantageuses. Dans le cadre d’un premier achat, cet accompagnement permet de mieux comprendre ses options et de prendre une décision plus éclairée.
5. Ne pas prévoir de marge financière
Avoir le montant nécessaire pour la mise de fonds est une étape importante, mais ce n’est pas suffisant pour sécuriser un achat. Une fois l’achat complété, votre situation financière doit rester stable et viable.
Une erreur fréquente consiste à investir la majorité, voire la totalité, de ses économies dans la transaction. Sans marge de sécurité, le moindre imprévu ou ajustement peut rapidement créer une pression financière. Prévoir un coussin financier permet de :
- Absorber les imprévus sans déséquilibrer son budget ;
- Éviter de vivre constamment à la limite de ses moyens ;
- Conserver une certaine liberté financière au quotidien.
Devriez-vous emprunter au maximum de votre capacité d’emprunt ?
Il est important de garder en tête qu’un montant accessible n’est pas nécessairement un montant à emprunter. Ce n’est pas parce qu’il est possible d’aller chercher un financement élevé qu’il faut se rendre à sa capacité d’emprunt maximale.
Se laisser une marge de manœuvre permet de conserver une certaine flexibilité financière et d’éviter de se retrouver dans une situation trop serrée à long terme.
6. Ne pas obtenir de préapprobation hypothécaire
Commencer les recherches sans avoir de préapprobation hypothécaire peut rapidement compliquer le processus d’achat.
Sans cette étape, il devient difficile de savoir précisément quel budget respecter, ce qui peut mener à des visites inutiles ou à des attentes irréalistes. Cela peut aussi ralentir vos démarches lorsqu’une propriété intéressante se présente. La préapprobation permet de :
- Clarifier votre budget dès le départ ;
- Cibler des propriétés adaptées à votre réalité ;
- Démontrer votre sérieux auprès des vendeurs ;
- Accélérer le processus lors d’une offre d’achat.
Dans un marché compétitif, être prêt financièrement peut faire toute la différente. Une préapprobation donne plus de crédibilité à votre démarche et vous permet de réagir rapidement lorsqu’une opportunité se présente.
7. Ne pas penser à ses besoins à long terme
Lors d’un premier achat, il est naturel de se concentrer sur ses besoins immédiats. Pourtant, une propriété doit aussi être en mesure de s’adapter à votre réalité dans les prochaines années.
L’arrivée d’un enfant, le télétravail, un changement de rythme de vie ou de nouveaux projets peuvent faire évoluer vos besoins plus vite qu’on ne l’imagine.
Prendre le temps de se projeter permet d’éviter de devoir revendre ou déménager à court terme. La superficie, le nombre de pièces, les espaces de rangement ou encore la configuration des lieux sont des éléments qui doivent être réfléchis avec une vision à moyen terme.
8. Ne pas faire inspecter la propriété
Renoncer à une inspection préachat pour économiser, accélérer le processus ou rendre son offre plus attrayante est une erreur qui peut coûter très cher.
Une propriété peut sembler impeccable lors d’une visite, mais certains problèmes ne sont pas visibles à l’œil nu. Derrière une apparence soignée peuvent se cacher des enjeux importants : infiltration d’eau, défaut de structure, toiture en fin de vie ou installations non conformes.
L’inspection permet d’obtenir un regard objectif sur l’état réel de la propriété avant de s’engager. Elle donne aussi un pouvoir de négociation supplémentaire ou la possibilité de revoir sa décision en cas de problème majeur.
9. Ne pas profiter des aides financières disponibles
Plusieurs premiers acheteurs passent à côté d’avantages financiers importants simplement par manque d’information. Certains outils permettent pourtant de faciliter l’accès à la propriété et de mieux structurer sa mise de fonds. C’est notamment le cas du :
- CELIAPP qui permet d’épargner pour une mise de fonds à l’abri de l’impôt ;
- RAP qui permet d’utiliser ses REER pour financer une partie de l’achat.
Il existe également différentes aides gouvernementales et municipales selon votre situation et l’endroit où vous achetez. Certaines permettent, par exemple, de récupérer une partie des frais comme la taxe de bienvenue, tandis que d’autres facilitent l’accès à la propriété avec des programmes spécifiques pour les constructions neuves ou les premiers acheteurs.
10. Mal gérer son bail lors de l’achat
Si vous préparez un premier achat, il y a de fortes chances que vous soyez actuellement locataire. Votre bail vous engage donc à respecter certaines obligations, même si une opportunité d’achat se présente.
Lorsque la bonne propriété arrive au bon moment, mais que votre bail n’est pas terminé, la situation peut rapidement devenir complexe. Payer deux logements en même temps ou résilier son bail à la hâte peut entraîner des coûts inutiles.
Avant de prendre une décision, il est préférable d’explorer les options disponibles. Dans plusieurs cas, une entente avec le propriétaire, une cession de bail ou une sous-location peut permettre de quitter le logement plus facilement, tout en minimisant les impacts financiers et en respectant ses obligations locatives.
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