Vous avez trouvé votre propriété de rêve? Cette maison est située sur le bord de l'eau? Le hic, c'est qu'elle est peut-être aussi située en zone inondable. Cela représente un risque supplémentaire d'être victime d'un sinistre. Vous ne devez donc pas prendre cette information à la légère!
Quels sont les risques d'acheter une maison en zone inondable? Comment savoir si la propriété désirée se situe en zone à risque? Serez-vous en mesure d'assurer convenablement votre résidence? Trouvez les réponses à ces questions et bien plus dans les paraphes suivants. Vous serez ainsi suffisamment informé pour prendre une décision éclairée.
Qu'est-ce qu'une zone inondable?
D'abord, il faut savoir qu'une zone inondable est un espace géographiquement délimité qui peut être occupé par l'eau d'un cours d'eau ou d'un lac lorsque le niveau de l'eau monte, en période de crue. Cette montée de l'eau, de même que l'inondation qui en découle, peut être causée par des pluies abondantes, les crues printanières ou par la fonte des glaces. Elle se produit généralement au printemps.
Toutes les zones inondables ne comportent pas le même niveau de risque. Certaines ont plus de probabilité de subir la montée des eaux que d'autres.
Désignation des zones inondables
En raison des enjeux majeurs liés aux inondations au cours des dernières années, le gouvernement du Québec a préparé un projet de modernisation du cadre réglementaire de ces zones à risque, piloté par le ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs du Québec (MELCC).
Cette modernisation entraine de nombreux changements, notamment en ce qui concerne la nomenclature utilisée pour désigner ces zones.
Les zones de faible courant (20-100 ans) vs grand courant (0-20 ans)
L'ancienne approche divisait les zones inondables en deux types : les zones de faible courant et de zones de grand courant.
Il était question de zone de faible courant (ou zone de récurrence 20-100 ans) lorsque la zone en question avait peu de chances d'être inondée. Elle avait en effet 1 % de risque d'inondation chaque année, ce qui signifie que l'inondation y était peu fréquente.
Malgré tout, cela demeurait des statistiques. En pratique, il se pouvait que le territoire soit inondé quelques années de suite et ne le soit plus pendant une très longue période par la suite.
On parlait également de zone de grand courant (ou zone de récurrence 0-20 ans) lorsque l'endroit circonscrit avait une chance sur 20 (5 %) d'être inondé chaque année. Les inondations y étaient donc plus fréquentes que pour les zones de faible courant.
Nouvelle désignation du niveau de risque
La mise à jour du système de classification des zones inondables distingue dorénavant quatre catégories, classées sous un code de couleur :
- Jaune : zone à faible risque ;
- Orange : zone à risque modéré ;
- Rouge : zone à risque élevé ;
- Rouge foncé : zone à risque très élevé.
Cette nouvelle méthode de désignation prend en compte la fréquence des inondations, leur intensité potentielle, ainsi que la profondeur des eaux à proximité. Elle permet donc d'obtenir une évaluation plus précise du risque réel.
Comment savoir si une maison est en zone inondable?
Maintenant que vous en savez un peu plus sur les zones inondables, comment déterminer si votre maison ou la propriété que vous voulez acheter se situe dans une telle zone à risque? Vous pouvez consulter la déclaration du vendeur, le certificat de localisation de la résidence ou la carte des zones inondables.
La déclaration du vendeur
Si vous êtes en processus d'achat, portez une attention particulière à la déclaration du vendeur. Lorsqu'une personne vend sa maison par l'intermédiaire d'un courtier immobilier, elle a l'obligation de remplir ce document.
Ce formulaire doit indiquer toutes les informations pouvant affecter la valeur du bien immobilier. Si la maison a subi une inondation, le vendeur devrait donc inscrire cette information en toute connaissance de cause.
Le certificat de localisation
Le certificat de localisation est un document essentiel à toute transaction immobilière au Québec. Son utilité redouble d'importance pour une propriété située sur le bord de l'eau, puisque ce document vous indiquera si la propriété était identifiée dans une zone à risque à la date de sa préparation.
Assurez-vous cependant de consulter un certificat de localisation à jour. S'il a été préparé par un arpenteur-géomètre il y a quelques années, il se pourrait que la cartographie des zones à risque, le zonage ou la réglementation municipale aient changé depuis.
Sachez qu'il est aussi possible de faire appel à un arpenteur-géomètre pour savoir si votre propriété est dans une zone à risque sans nécessairement faire produire un nouveau certificat.
Géo-Inondations : la carte des zones inondables du Québec
Pour connaitre quelles sont les zones inondables au Québec, vous pouvez également consulter la carte interactive du Ministère de l'Environnement, disponible gratuitement en ligne.
N'hésitez pas à consulter cette carte si vous considérez acheter une propriété à proximité d'un cours d'eau. Vous pourrez ainsi prendre une décision éclairée.
Quels sont les risques d'acheter une propriété en zone inondable?
Bien qu'une maison sur le bord de l'eau soit le rêve de plusieurs, acheter dans une zone inondable comporte plusieurs risques réels qu'il faut prendre en considération. Après tout, un bien immobilier est souvent l'un des plus gros investissements d'une vie.
Quels sont ces risques? En voici un aperçu.
Vos biens pourraient être endommagés
Pensez à tout ce qui se trouve chez vous : vos meubles, électroménagers, appareils électroniques, articles décoratifs... En cas d'inondation, tout cela pourrait être submergé et être endommagé de manière irréversible.
Les dommages pourraient rapidement atteindre plusieurs milliers de dollars. Auriez-vous alors les moyens de tout racheter si votre assurance ne couvrait pas les dommages? Sans parler de tous vos biens et souvenirs qui sont parfois irremplaçables...
Votre sous-sol pourrait être inondé
Outre vos meubles et autres biens matériels, c'est la structure de votre maison elle-même qui pourrait être endommagée. Dans bien des cas d'inondation, des propriétaires se retrouvent avec une importante accumulation d'eau dans leur demeure, particulièrement dans le sous-sol.
Les risques de dommages sont alors importants, particulièrement si la situation ne se résorbe pas et si le tout n'est pas asséché rapidement. En plus de nécessiter des réparations très coûteuses, votre maison pourrait même devenir inhabitable.
Vous pourriez avoir un problème d'humidité et de moisissure
Même lorsque la situation est prise en charge rapidement, l'eau peut laisser des traces dans votre résidence. Il pourrait alors être difficile d'éviter les problèmes d'humidité et de moisissure qui en découlent.
Votre maison pourrait perdre de la valeur lors de la vente
Lorsque vous voudrez vendre votre maison sur le bord de l'eau, sa valeur pourrait être diminuée si elle se trouve en zone inondable et qu'elle a déjà été inondée par le passé. Il s'agit en effet d'un élément dissuasif pour plusieurs acheteurs, qui ne veulent pas payer le plein prix pour une propriété qui pourrait leur coûter cher en entretien et en réparation.
Assurer une maison zone inondable, c'est possible?
Parce que posséder une maison en zone inondable comporte des risques de sinistre plus élevés, vous voudrez certainement obtenir une assurance habitation pour vous protéger. Mais les compagnies d'assurances accepteront-elles de vous signer un contrat?
Votre propriété demeure assurable pour les autres types de risques, même si vous vivez dans une zone à risque. Vous conserverez donc les protections indiquées à votre contrat, telles que le vol, le feu ou le vandalisme.
En ce qui concerne la possibilité d'ajouter un avenant contre les inondations, votre assureur pourrait refuser votre souscription compte tenu du risque d'inondation que votre dossier représente.
N'hésitez pas à communiquer avec votre courtier en assurance pour obtenir plus de précisions. Vous pouvez aussi comparer plusieurs assureurs avant de faire un choix pour voir si l'un d'entre eux accepterait de vous assurer.
Votre prime d'assurance va-t-elle augmenter?
En conséquence du risque d'inondation plus élevé auquel votre propriété est exposée, il est possible que le coût de votre prime d'assurance soit plus élevé si un assureur accepte de vous couvrir. Et ce, même si vous optez pour une protection de base.
Encore une fois, pensez à comparer plusieurs compagnies d'assurance pour trouver l'offre qui vous convient le mieux.
Est-ce possible de construire en terrain inondable?
Saviez-vous que, selon la loi, la construction était interdite dans les zones 0-20 ans et qu'elle est retreinte dans les secteurs 20-100 ans? Des mesures semblables sont prévues pour la nouvelle catégorisation par couleur.
C'est toutefois aux municipalités de faire appliquer la loi et celles-ci peuvent obtenir une dérogation pour autoriser certaines constructions en zone sensible.
Peut-on construire une nouvelle maison en zone inondable?
Dans les zones de grand courant (0-20 ans), les constructions, ouvrages ou travaux étaient généralement interdits. Certaines exceptions pouvaient toutefois s'appliquer.
Dans les zones de faible courant (20-100 ans), certaines constructions pouvaient être autorisées, à condition que celles-ci respectent les mesures d'immunisation en vigueur.
En ce qui concerne la nouvelle réglementation, aucune information n'a été transmise sur le sujet pour l'instant.
Qu'est-ce que l'immunisation?
L'immunisation, c'est tout simplement la mise en place de mesures de protection pour qu'une inondation ne puisse pas endommager la structure située en zone à risque.
Les mesures d'immunisation peuvent varier. Informez-vous auprès de votre municipalité pour obtenir plus de détails.
Peut-on reconstruire une propriété en zone à risque?
Si votre propriété venait à être détruite, pourriez-vous la reconstruire au même endroit si elle est située en zone inondable? Malheureusement, ce pourrait ne pas être le cas.
Sous réserve de toute autre disposition applicable, dans une zone 0-20 ans, il n'était pas possible de reconstruire. Selon les nouvelles dispositions, elle demeurera interdite dans les zones à risque très élevé.
En ce qui concerne les zones 20-100 ans, il était généralement possible de reconstruire, ce qui demeurera le cas en zone à risque faible et modéré. Les travaux devront toutefois respecter la règlementation et l'immunisation en vigueur.
Peut-on réparer une construction en zone d'inondation?
Si le bâtiment a perdu moins de 50 % de sa valeur à la suite d'inondations, il est habituellement possible d'effectuer des réparations, et ce, dans les deux zones.
Si le bâtiment a perdu plus de 50 % de sa valeur, les règles qui s'appliquent sont les mêmes qu'en cas de reconstruction.
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