Après des mois de recherche, vous avez enfin trouvé votre maison de rêve. Au moment de l’acheter, vous apprenez cependant qu’elle se situe dans une zone à risque. Qu’est-ce que cela signifie et, surtout, devriez-vous vous en inquiéter?
Si l’angoisse vous assaille à la simple idée de vivre dans une zone à risque, alors il vaut peut-être mieux l’éviter entièrement. Malgré tout, il faut mentionner que ce ne sont pas toutes les zones à risque qui représentent la même menace potentielle.
Voici ce que vous devez savoir à ce propos, particulièrement sur la zone inondable.
Comment savoir si une propriété est dans une zone à risque?
Commençons par la base : comment savoir si la propriété que vous souhaitez acheter (ou celle que vous avez déjà en votre possession) est située en zone à risque? La réponse est simple : il faut vérifier le certificat de localisation.
Ce document est généralement produit par un arpenteur-géomètre dans le cadre d’une transaction immobilière. En plus de contenir de nombreuses informations pertinentes sur la présence de servitudes et sur le respect des règlements municipaux, il indique aussi si la maison se trouve dans une zone inondable ou toute autre zone à risque identifiée par la ville.
Il est donc primordial de prendre le temps de consulter le certificat de localisation avant de conclure l’achat.
Si le document indique que la propriété est située dans une zone à risque, cela signifie qu’elle pourrait éventuellement subir des dommages plus ou moins importants. Par exemple, dans une zone inondable, le terrain et le sous-sol de la résidence pourraient se retrouver submergés si le cours d’eau à proximité sortait de son lit. C’est un pensez-y-bien!
Il faut toutefois savoir que le certificat de localisation représente l’état des lieux à la date de sa préparation. La cartographie des zones à risque et les règlements qui l’accompagnent peuvent évoluer et changer avec le temps.
Ainsi, si le document date de plusieurs années, il pourrait ne pas rendre compte des zones à risques établies récemment par la municipalité. Il vaut alors mieux en faire produire un nouveau pour s’assurer d’avoir toutes les informations pertinentes.
Vous êtes propriétaire et ne savez pas si votre résidence actuelle se trouve dans une zone à risque? Nul besoin d’attendre de vendre avant de demander un certificat de localisation à jour! Il est également possible de faire appel à un arpenteur-géomètre sans faire produire de nouveau document.
La zone inondable : la plus connue au Québec
Les zones à risque englobent plusieurs menaces naturelles, telles que les glissements de terrain, ainsi que tout autre risque identifié au règlement d’urbanisme de la municipalité. Mais la plus répandue est sans aucun doute la zone inondable.
Une zone inondable peut être définie comme une étendue de terre qui devient occupée par un cours d’eau lorsque celui-ci déborde de son lit habituel. Selon le cas, l’inondation peut être provoquée par plusieurs causes : importante quantité de précipitations, amoncellements de glace, phénomènes maritimes…
Comment sont établies les zones à risque?
Selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme du Québec, c’est aux municipalités locales et MRC de déterminer les zones à risque sur leur territoire, ce qui inclut les zones inondables. Elles doivent ensuite intégrer à leurs règlements d’urbanisme les zones délimitées.
Pour les déterminer, plusieurs stratégies peuvent être utilisées par les municipalités :
- La méthode du « pinceau large » consiste à pointer, sur une carte du secteur à l’étude, les limites et les endroits où l’eau a déjà monté au cours de l’histoire.
- La méthode « relation niveau-débit » consiste à mesurer à de multiples reprises les niveaux d’eau et les débits en période de crues.
- La méthode « pente-section » utilise des formules mathématiques pour estimer théoriquement les zones inondables.
- La modélisation hydrodynamique utilise des logiciels spécialisés pour modéliser un tronçon de cours d’eau.
- Etc.
En plus d’établir les zones à risque, les municipalités doivent aussi régir les constructions et les travaux dans ces zones. Dans certains cas, elles peuvent prohiber toute construction.
Il y a plusieurs années, deux programmes gouvernementaux ont aussi permis de déterminer les zones inondables en eau libre pour plusieurs tronçons de rivières. Toutefois, ces programmes n’existent plus depuis 2004. Il s’agit donc dorénavant d’une responsabilité uniquement municipale.
Il est possible d’obtenir un aperçu des zones inondables établies par la province sur le site du Centre d’expertise hydrique du Québec (CEHQ).
Quels sont les risques d’inondation?
Il est important de dire que les zones inondables n’ont pas toutes le même niveau de risque. Celui-ci est évalué en fonction de la fréquence à laquelle les inondations se produisent. On parle plus particulièrement de « période de retour » et de « récurrence ».
Auparavant, la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables (PPRLPI) distinguait les cotes d’inondation de 20 ans (ou 0-20 ans) et de 100 ans (ou 20-100 ans). Elles correspondaient respectivement aux crues qui ont 1 chance sur 20 (5 % de chance) et 1 chance sur 100 (1 % de chance) de se produire chaque année.
Avec la récente modernisation du cadre réglementaire des milieux hydriques, les zones inondables seront désormais divisées en quatre catégories associées à un code de couleur :
- Jaune : risque faible ;
- Orange : risque modéré ;
- Rouge : risque élevé ;
- Rouge foncé : risque très élevé.
Cette nouvelle approche est plus complète et plus précise que la précédente. Il faut tout de même préciser que ces cotes restent des probabilités. Elles ne garantissent aucune certitude quant aux événements réels.
Par exemple, des inondations pourraient avoir lieu à plusieurs occasions sur une courte période, puis ne pas se reproduire pendant de nombreuses années.
Dans la même suite d’idées, le fait d’être situé à l’extérieur des limites de la zone inondable ne garantit pas que la propriété ne sera jamais inondée. Le risque est simplement beaucoup plus faible.
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