Les zones inondables représentent un enjeu majeur pour la sécurité des citoyens du Québec. Face aux défis croissants liés aux inondations, le gouvernement du Québec a mis en place un projet de modernisation du cadre réglementaire des zones inondables.
Dans cet article, nous examinerons le nouveau système de désignations des zones inondables et nous analyserons les implications de la révision cartographique récente de ces zones pour les propriétaires.
Zones inondables : qu’est-ce que ça veut dire ?
Les zones inondables sont des espaces géographiquement délimités qui sont souvent sujets à des inondations en raison de l’augmentation du niveau de l’eau d’un cours d’eau ou d’un lac, notamment lors des fortes pluies ou de la fonte des neiges au printemps. Cela représente un risque significatif pour les propriétés qui se situent à l’intérieur de ces limites.
Régime transitoire : le Projet de modernisation du cadre réglementaire des zones inondables
Dans le cadre du régime transitoire de gestion des zones inondables, des rives et du littoral, le ministère de l’Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs lance un Projet de modernisation du cadre réglementaire en milieux hydriques, dont les zones inondables, et de l'encadrement des ouvrages de protection contre les inondations.
L’objectif de cette démarche est d’assurer la sécurité de la population québécoise, de protéger son milieu de vie et de préserver l’environnement. Le ministère est convaincu qu’un aménagement réfléchi du territoire par le biais d’un plan de gestion des risques pourrait considérablement réduire les effets dévastateurs des inondations.
Dans le cadre de ce projet de modernisation, le ministère propose plusieurs mesures, incluant :
- L’introduction de 3 nouveaux règlements ;
- La modification de 4 règlements existants ;
- L’ajustement de 33 réglementations en vigueur ;
- La mise en place d’un nouveau système de désignation des zones inondables ;
- La mise à jour de la cartographie des zones inondables du Québec.
Dans cet article, nous nous concentrerons sur les deux derniers points.
1. Nouveau système de désignation des zones inondables
Avant, les zones inondables étaient classées selon la fréquence des inondations en deux catégories principales :
- 0-20 ans : secteur à risque élevé (grand courant), avec une probabilité d’inondation de 5 % par an.
- 20-100 ans : secteur à risque faible (faible courant), avec une probabilité d’inondation de 1 % par an.
Depuis la mise à jour de ce système, les zones inondables sont désormais classées selon leur niveau de risque et un code de couleur a été introduit. Il existe maintenant 4 catégories :
- Jaune : faible risque
- Orange : risque modéré
- Rouge : risque élevé
- Rouge foncé : risque très élevé
Cette nouvelle approche combine la fréquence des inondations et la profondeur des eaux, ce qui permet une évaluation plus précise du danger réel. Elle offre une compréhension plus complète non seulement de la fréquence des inondations, mais aussi de la sévérité potentielle de celles-ci.
2. La nouvelle cartographie des zones inondables : un impact préoccupant pour les propriétaires
La majorité des cartes des zones inondables n’avaient pas été mises à jour depuis 2016. Avec les nombreuses inondations récentes et les changements climatiques majeurs au Québec, la révision de cette cartographie était essentielle. Selon les cartes préliminaires qui ont été dévoilées récemment, à Montréal, le nombre de zones inondables a doublé.
Il est essentiel de préciser que cette nouvelle carte ne crée pas de nouvelles zones inondables, elle ne fait que les identifier en tenant compte des connaissances scientifiques et données les plus récentes. Malheureusement, du jour au lendemain, de nombreux propriétaires découvrent que leur propriété se situe désormais dans une zone vulnérable.
Quelles sont les répercussions pour les propriétaires qui se retrouvent maintenant dans une zone à risque ?
Limitation des usages permis
Les nouvelles cartes des zones inondables auront un impact important sur les schémas d’aménagement des villes et des municipalités, en déterminant les usages permis ou interdits dans les secteurs vulnérables.
Il faut savoir que les zones inondables sont déjà touchées par des règlements et des restrictions. Malheureusement, la nouvelle cartographie augmente considérablement le nombre de propriétés visées.
De plus, dans le cadre du projet de modernisation, un nouveau règlement pourrait être proposé par le gouvernement, prévoyant d’importantes restrictions sur la reconstruction et les rénovations des résidences dans les zones à risque.
Bien que le règlement n’ait pas encore été formellement introduit, un encadrement encore plus strict des usages permis sur les terrains situés en zone inondable pourrait affecter les propriétaires de manière importante.
Difficulté à obtenir une protection d’assurance pour les inondations
Pour être couvert en cas d’inondation, il est généralement nécessaire de souscrire à une protection additionnelle à son contrat d'assurance habitation, une information que beaucoup de propriétaires ignorent encore. Avec la mise à jour de la carte des zones inondables et l’augmentation soudaine de celles-ci, il est encore encore plus essentiel d’avoir une couverture adéquate.
Cependant, cette protection peut s’avérer difficile, voire impossible, à obtenir. Bien qu’une propriété située en zone à risque puisse être assurable pour les autres types de risques, le propriétaire pourrait faire face à un refus lorsqu’il tente d’ajouter un avenant contre les inondations à sa police d’assurance.
Si, par chance, il réussit à souscrire à l’avenant inondation, la prime pourrait toutefois s’avérer très élevée en raison des risques accrus associés au dossier.
Difficulté à obtenir un prêt hypothécaire
Depuis plusieurs années, il est extrêmement difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison située dans une zone inondable à risque élevé. Malheureusement, depuis février 2024, Desjardins, l’une des rares institutions financières à proposer des prêts hypothécaires pour ces maisons, a décidé de ne plus en offrir.
Bien qu’il reste possible, mais très rare, d’obtenir ce type de prêt hypothécaire, l’acheteur doit généralement verser une mise de fonds de 35 %. Cependant, chaque demande est analysée au cas par cas, ce qui signifie qu’aucune approbation n’est garantie.
Dans cette optique, les propriétaires ont de plus en plus de difficulté à trouver un acheteur qui, non seulement, désire acheter une maison dans une zone à risque, mais qui peut également obtenir un financement pour le faire.
Réduction de la valeur des maisons
Le gouvernement du Québec estime que la nouvelle catégorisation des zones inondables entraînera une réduction d’environ 4 % de la valeur foncière des résidences situées dans ces zones.
Cependant, depuis plusieurs années, les impacts négatifs se font déjà sentir pour les propriétaires. Avec la difficulté croissante à obtenir des prêts hypothécaires et le coût élevé des assurances pour les maisons situées dans ces zones, le prix des propriétés diminue et celles-ci restent de plus en plus longtemps sur le marché. Cela met les propriétaires dans une situation délicate, affectant à la fois la valeur de leur bien et leur capacité à vendre leur maison.
Où trouver la carte interactive des zones inondables ?
Vous pouvez consulter la carte interactive des zones inondables sur l’application cartographique Géo-Inondations du gouvernement du Québec.
Comment savoir si la propriété dans laquelle j’habite est en zone inondable ?
Vous vous demandez si votre propriété se situe en zone inondable? Pour vérifier, vous pouvez :
- Consulter la carte interactive : consulter la carte interactive sur l'application cartographie Géo-Inondations pour visualiser les zones inondables en entrant votre adresse, votre code postal ou le nom de votre municipalité.
- Contacter votre municipalité : les services municipaux peuvent vous fournir des informations sur la classification des zones et le niveau de risque associé.
- Consulter votre certificat de localisation : ce document indique si votre propriété est située en zone inondable. Veuillez cependant vous assurer qu’il soit à jour.
- Consulter votre contrat d’assurance : certaines compagnies d’assurance incluent des informations sur le risque d’inondation dans votre contrat.
- Faire appel à un expert : si vous avez des doutes, un arpenteur-géomètre peut vous aider à déterminer si votre propriété se situe en zone inondable.
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