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Katarina Lacoste
Katarina Lacoste

La loi 16 : l'encadrement des standards d'immeubles de copropriétés

#Immobilier au Québec

Dernière mise à jour : 2023-01-30 14:40:26

Lors de son adoption en 2019, la Loi 16 a été au centre de plusieurs discussions dans le domaine de la copropriété. Depuis, le sujet reste encore d’actualité puisque ses premières dispositions ne sont entrées en vigueur qu’en janvier 2020, tandis que d’autres sont encore en attente d’inauguration. Selon quelques dires, certaines dispositions supplémentaires pourraient officiellement être introduites vers la fin 2022. Cependant, avec l’année qui tire rapidement à sa fin, la date reste encore à être déterminée.

Profitons-en donc pour faire un tour d’ensemble du sujet. Concrètement, qu’est-ce que la Loi 16 ? Qu’est-ce qu’une étude de fonds de prévoyance ? Comment sera effectuée cette étude ? Qu’est-ce qu’un carnet d’entretien ? Quel impact cette Loi aura-t-elle sur les copropriétés et les copropriétaires ? Trouvons réponse à ces questions.

Quelles sont les motivations derrière le projet de Loi 16 ?

Le projet de Loi 16, c’est, sous son titre officiel, la Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiments et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal. Dans cet article, nous nous concentrerons sur la première portion de celle-ci, soit ce qui concerne les copropriétés.

Bien simplement, la Loi 16 prévoit, entre autres, l’instauration de dispositions obligeant toutes copropriétés à effectuer une étude de fonds de prévoyance, ainsi qu’à tenir un carnet d’entretien. Mais pourquoi donc ?

À plusieurs reprises, il a été possible de constater que de nombreux immeubles de copropriétés avaient grand besoin de travaux d’entretien sans toutefois avoir les fonds nécessaires pour les effectuer. Dans cette optique, le gouvernement a décidé de mettre en place le projet de Loi 16, qui lui permettra de détenir un meilleur contrôle de la situation. Cette dernière vise donc, entre autres :

  • L’amélioration de l’état général des immeubles de copropriétés ;
  • La mise à disposition de fonds afin d’effectuer des travaux d’entretien et de rénovations ;
  • La protection financière des copropriétaires.

Qu'est-ce que l'étude de fonds de prévoyance

La Loi 16 : un regard plus exhaustif

Bien entendu, de nombreuses dispositions sont prévues dans le cadre du projet de Loi 16. Cependant, concentrons-nous aujourd’hui, sur 2 de celles-ci : la conduite d’une étude de fonds de prévoyance ainsi que la tenue d’un carnet d’entretien.

L’étude de fonds de prévoyance

La Loi 16 demande qu’une étude de fonds de prévoyance soit effectuée tous les 5 ans. Dans ce sens, cette étude ponctuelle permettra aux syndicats de copropriété de prévoir de façon juste et précise les sommes que les copropriétaires devront verser dans le fond de prévoyance. Tout cela en tenant compte des réalités et des besoins concrets d’entretien de l’immeuble. Il va donc sans dire que l’étude de fonds de prévoyance est un processus plutôt complexe. Voyons donc plus concrètement comment celle-ci se déroule.

1. Prise de connaissance du profil de la copropriété

La première étape de l’étude consiste en une analyse exhaustive du profil de la copropriété en question. Pour ce faire, les responsables de l’étude devront prendre connaissance de diverses facettes de l’immeuble, tant financières que techniques. Il est important que cette analyse soit conduite de manière exacte, c’est pourquoi l’équipe devra avoir à sa disposition de nombreux documents tels que :

Dans tous les cas, il est important de noter que cette étude doit être effectuée par un des spécialistes suivants, soit un architecte, un ingénieur, un technologue ou un évaluateur agréé.

Étape 2 : l'inspection visuelle de la copropriété

2. Inspection visuelle de l’immeuble

Lors de cette étape, une inspection visuelle de l’immeuble doit être conduite. Cette dernière a pour but d’évaluer l’état de l’immeuble ainsi que la condition et la durée de vie approximative des divers éléments qui le compose. Pour ce faire, l’expert inspectera maints éléments tels que :

  • L’enveloppe du bâtiment ;
  • Les finis intérieurs ;
  • Les divers systèmes (électriques, mécaniques, etc.) ;
  • La toiture ;
  • Les fondations ;
  • Le terrain, etc.

3. L’analyse des données

Lors de cette étape, il est temps de rassembler toutes les données recueillies. Dans un sens, l’analyse des données est un processus complexe axé sur l’analyse des résultats obtenus dans le rapport à la suite de l’inspection visuelle, ainsi que des informations recensées lors de la consultation des nombreux documents officiels de l’immeuble. C’est une façon d’avoir une vue d’ensemble sur l’état global, actuel et prochain, de la copropriété en question.

4. Mise en place d’un plan d’entretien

Lorsque toutes les étapes précédentes ont été effectuées, il est temps d’élaborer un plan d’entretien. Le résultat de l’analyse permet au responsable de l’étude d’établir un calendrier avec les travaux d’entretien à prévoir pour les prochaines années, voire les prochaines décennies. Cela permettra donc de déterminer les sommes qui seront nécessaires pour effectuer les travaux à venir. Dans ce sens, il sera possible, de façon plus précise, d’établir les paiements mensuels faits par les copropriétaires dans le fonds de prévoyance.

Qu'est-ce qu'un carnet d'entretien

La tenue d’un carnet d’entretien

Concrètement, qu’est-ce que c’est, un carnet d’entretien ? Bien qu’il n’y ait pas encore de modèle standard de carnet d’entretien, il s’agit, bien simplement, d’un document permettant de réaliser un historique exhaustif des rénovations et des travaux d’entretien qui ont été effectués et ceux qui doivent être faits. Un tel carnet contraint les copropriétés à rester à jour dans leurs obligations tout en laissant une trace concrète de l’ensemble des travaux réalisés. Dans cette optique, le gouvernement conçoit que ce carnet, combiner avec l’étude de fonds de prévoyance, incite à une plus saine gestion des copropriétés.

Loi 16 : quelles répercussions pour les copropriétaires ?

Pour plusieurs propriétaires, la loi 16 se traduit par des frais de condo plus élevés. En effet, le but premier de l’étude de fonds de prévoyance est de permettre d’établir plus exactement les paiements mensuels à verser au fonds de prévoyance. Dans ce sens, le budget alloué aux travaux d’entretien pourrait augmenter et la contribution des copropriétaires également.

De plus, il ne faut pas oublier les frais ponctuels (tous les 5 ans) associés à l’étude de fonds de prévoyance en soi. Bien que la plupart des copropriétaires ne doivent débourser que quelques centaines de dollars au maximum, ce sont tout de même des frais supplémentaires qui s’ajoutent à leurs nombreux paiements.

Cependant, il ne faut pas négliger les bienfaits que la Loi 16 engendrera dans le domaine de la copropriété. Tout d’abord, la Loi aspire à l’amélioration de l’état général des immeubles de copropriété, un bénéfice incontestable pour tous les copropriétaires. De plus, elle vise la répartition de la charge financière des copropriétaires non seulement sur plusieurs années, mais également sur plusieurs générations de copropriétaires. Cela empêche donc les copropriétaires actuels d’être les seuls responsables de l’usure de l’immeuble et de devoir débourser des sommes importantes spontanément.

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