Le décès d’un locataire est une situation complexe qui peut soulever de nombreuses questions pour les propriétaires et les proches du défunt. Il peut être difficile de savoir quels sont les droits de chacun, les impacts sur le bail en cours, ainsi que les démarches à entreprendre.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons rassemblé dans cet article les informations essentielles à connaitre pour mieux traverser la situation.
Le décès du locataire met-il fin au bail?
Contrairement à ce qu'on peut d'abord penser, le décès d'un locataire ne met pas automatiquement fin au bail. En vertu du Code civil du Québec, le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme, sauf si des dispositions spécifiques sont prises pour remédier à la situation. Celui-ci pourrait même être reconduit au nom des héritiers.
Le locateur ne peut ni résilier le bail unilatéralement ni vider le logement de ses biens. La résiliation doit s'effectuer dans le respect des formalités prévues par la loi et des modalités prévues au contrat, de même que dans les délais de préavis applicables.
L'avis au locateur en cas de décès
Lorsque le décès d'un locataire est constaté, le propriétaire doit être mis au courant de la situation le plus tôt possible. Un avis de décès doit alors être transmis au locateur, par écrit, pour l'informer officiellement et entamer les démarches nécessaires.
Un modèle d'avis de décès est disponible sur le site du Tribunal administratif du logement (TAL).
Il faut toutefois savoir que les obligations des parties impliquées diffèrent selon que le locataire habitait seul ou avec une autre personne au moment de son décès.
Lorsque le locataire habitait seul
Dans le cas où le locataire vivait seul, la loi exige que les héritiers ou le liquidateur de la succession envoient un avis au propriétaire dans les 6 mois suivant le décès. Le bail sera alors résilié 2 mois après l'envoi de cet avis, ou avant, si une entente à cet effet est prise entre le locateur et la personne responsable du dossier.
Lorsque le locataire habitait avec autrui
Dans le cas où le locataire habitait avec une autre personne, cette dernière peut continuer d'habiter le logement. Il existe cependant des distinctions à faire entre une personne qui a signé le bail à titre de colocataire et une autre n'ayant pas son nom apposé au contrat de location.
Lorsque la personne qui habitait le logement avec le défunt est colocataire, elle conserve ses droits d'habiter le logement. Elle doit toutefois assumer l'ensemble des obligations du bail par elle-même.
Si la personne qui cohabitait avec le défunt n'a pas signé le bail, elle a tout de même droit au maintien des lieux et peut devenir officiellement locataire si :
- Elle continue d'occuper le logement ;
- Elle envoie un avis au locateur, dans les 2 mois suivant le décès du locataire, signifiant son intention de remplacer ce dernier dans le contrat de bail.
Le propriétaire ne peut s'y opposer ni évincer la personne qui se prévaut de ce droit. En vertu de la loi, les personnes suivantes sont autorisées à remplacer le locataire décédé :
- Le conjoint marié ou uni civilement du locataire décédé ;
- Le conjoint de fait, s’il a cohabité pendant au moins 6 mois avec le défunt ;
- Un membre de la famille, s’il a cohabité pendant au moins 6 mois ;
- Un membre de la famille du conjoint du locataire décédé, après 6 mois de cohabitation ;
- La personne qui habite avec le locataire au moment de son décès.
Si, à la fin du délai de 2 mois, l'individu en question n'exerce pas son droit, le liquidateur ou le successible peut, dans le mois qui suit, envoyer un avis de résiliation au locateur. La résiliation aura lieu un mois après l'envoi de cet avis.
Vos droits et obligations en tant que propriétaire
En tant que propriétaire, vous avez certains droits, dont celui de vous faire payer le montant de loyer dû, mais également certaines obligations. Il est crucial de comprendre ces aspects pour éviter toute situation de conflit et respecter les cadres légaux en vigueur.
Qui paye le loyer en cas de décès?
Le liquidateur ou, à défaut, l'héritier, est tenu au paiement du loyer. Et ce, jusqu'à la résiliation du bail. Le paiement devra s'effectuer au prorata, le cas échéant.
Si le défunt locataire bénéficiait de services rattachés à sa personne, par exemple des services d'entretien ménager ou d'aide à l'habillage, seuls ceux ayant été fournis au locataire de son vivant doivent être payés. Le liquidateur ou le successible n'a pas à payer le coût des services après la date du décès.
En tant que locateur, comment résilier le bail en cas de décès?
Un locateur n'a pas le droit de résilier unilatéralement le bail en cours. Il peut cependant éviter la reconduction du bail à son terme, sous certaines conditions. Et ce, que le liquidateur de la succession soit identifié ou non.
Le propriétaire peut exercer son droit à la non-reconduction du bail lorsque la succession ne se prévaut pas du droit de résilier le bail ou lorsque la résiliation tarde à se faire. Il n'a d'ailleurs pas l'obligation d'attendre l'expiration du délai de 6 mois accordé au liquidateur.
Pour ce faire, il doit transmettre un avis à cet effet dans les délais prévus par la loi, selon le type de bail en vigueur.
- Bail de 12 mois ou plus : entre 3 à 6 mois avant la fin du bail.
- Bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant la fin du bail.
- Bail à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois avant la modification proposée.
- Bail d'une chambre : entre 10 et 20 jours avant la fin du bail à durée fixe ou avant la modification proposée si le bail est à durée indéterminée
Dans le mois de la réception de l’avis de non-reconduction, le responsable de la succession peut s'adresser au Tribunal administratif du logement pour en contester les démarches, s'il le souhaite. Autrement, il sera réputé avoir accepté la fin du bail.
Que faire avec les biens meubles de la personne décédée?
Vous n'avez pas le droit de disposer à votre guise des meubles, des véhicules, ni de tout autre bien se trouvant dans le logement et appartenant à un locataire décédé. Vous devez respecter l'ensemble des formalités prévues par la loi.
Pour plus de précisions concernant votre situation et les démarches à effectuer, contactez directement le TAL.
Comment récupérer son logement après le décès du locataire?
Pour récupérer son logement, le propriétaire doit attendre la résiliation du bail, que celle-ci soit effectuée par les héritiers, le liquidateur ou par décision judiciaire.
Il est illégal de changer les serrures ou de disposer des biens personnels du locataire sans autorisation, et ce même si le logement semble abandonné.
Une fois le bail résilié, le propriétaire peut reprendre le logement pour le relouer ou l’utiliser à d’autres fins.
Les démarches à entreprendre par les héritiers
Les héritiers ou le liquidateur de la succession ont la responsabilité de gérer les biens du défunt, dont fait partie le logement. Ils devront notamment :
- Informer le propriétaire en envoyant un avis de décès par écrit pour officialiser la situation ;
- Prendre une décision concernant le bail, c'est-à-dire résilier le bail ou continuer la location ;
- Régler les paiements en suspens, dont le paiement du loyer jusqu’à la résiliation du bail et les autres frais potentiels (électricité, gaz, etc.) ;
- Vider les effets personnels du défunt avant la fin du bail afin de libérer le logement.
Que faire en cas de décès d'un locataire sans héritier?
Aucun liquidateur de la succession n'est identifié? Aucun héritier ne se manifeste? Même dans ces situations, le locateur ne peut résilier unilatéralement le bail et vider le logement.
Le propriétaire devra déposer au Tribunal une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer. Il doit pour ce faire y avoir un retard de trois semaines ou plus dans le paiement du loyer.
Cette demande devra être faite à l’encontre de la succession du locataire décédé, en plus d'être notifiée au logement par huissier de justice. Une fois la résiliation judiciaire obtenue, le propriétaire devra contacter un huissier de justice pour exécuter la décision et libérer le logement de ses biens.
De son côté, Revenu Québec n'intervient dans une succession qu'après avoir été informé de la renonciation de tous les successibles ou à l'expiration d'un délai de six mois suivant le décès, si aucun héritier n'est connu.
Une demande d'ouverture de dossier pour succession non réclamée devra alors être effectuée. Vous pourrez par la suite réclamer les frais qui vous sont légitimement dus.
N’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans ces démarches qui peuvent être complexes et délicates.
Vous cherchez un notaire pour vous accompagner dans une succession?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un notaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
