Le flip immobilier : une bonne stratégie d'investissement?

Les émissions de rénovation sont nombreuses sur les chaînes de télévision québécoises. S’il vous arrive d’en écouter quelques-unes, il est fort probable que vous ayez entendu parler ou vu la réalisation d’un « flip immobilier ».

Souvent présentée comme une activité lucrative, la tendance du flip immobilier a pris beaucoup d’ampleur avec la multiplication des émissions la mettant en vedette. Mais alors qu’elles la montrent généralement comme un succès facile, accessible à tous, la réussite est beaucoup plus complexe qu’elles ne le laissent croire.

Avant même de considérer un flip immobilier, il est important d’avoir à sa disposition toutes les informations nécessaires pour savoir si ce type de projet convient à notre situation et s’il pourrait, selon les circonstances, être un bon investissement.

Comment faire un flip immobilier?

Pour décrire la procédure en quelques mots, le flip immobilier consiste à acquérir une propriété en dessous de sa valeur marchande, à prix réduit, puis à la rénover et à la revendre le plus rapidement possible, dans le but de faire des profits.

Il s’agit d’une stratégie d’investissement qui touche plus particulièrement les maisons unifamiliales au Québec, mais qui peut se décliner sous plusieurs types.

Une stratégie pour investisseurs avisés

Dans l’idéal, faire un flip permettrait de faire une bonne marge de profits en nécessitant peu de coûts et peu de temps. Mais ce n’est pas aussi simple. Ce type de projet requiert un investissement de temps et d’argent important et exige beaucoup de rigueur de la part du propriétaire.

En effet, beaucoup de gens tentés par l’exercice ne font pas assez preuve de prudence : ils sous-évaluent le coût et la durée des travaux tout en surévaluant le prix de revente. Si bien que leur plan, qu’ils croyaient rentable au départ, l’est beaucoup moins qu’ils espéraient.

Attention à la taxe anti-flip et à l'impôt

Si vous souhaitez vous lancer dans un flip de propriété, sachez que le gouvernement fédéral a récemment resserré les règles concernant ce type de procédé, dans le but d'enrayer la spéculation immobilière. 

La taxe anti-flip prévoit ainsi que tout profit obtenu par la vente d’un bien immobilier moins de 12 mois suivant son achat sera réputé être un profit d’entreprise. Le montant gagné sera donc imposable à 100 %, ce qui pourrait faire mal à votre portefeuille. 

Combien faut-il payer pour un flip de maison?

Pour réussir un flip en immobilier, il faut avant toute chose s’assurer de ne pas payer trop cher pour obtenir la propriété qu’on souhaite rénover. Il faut donc prendre le temps de trouver la meilleure opportunité et ne pas succomber à la première aubaine qui se présente.

Selon les rénovations qui doivent être effectuées, vous pouvez vous permettre d’acheter la résidence avec un rabais plus ou moins élevé. Si les travaux à réaliser ne sont qu’esthétiques, vous pourriez décider d’acquérir une maison à 25 % au-dessous du prix du marché.

Toutefois, si la propriété requiert des travaux majeurs, vous devriez privilégier un prix d’achat visant le 35 % de rabais pour espérer faire fructifier votre investissement.

Comment peut-on calculer les profits d’un flip?

Pour pouvoir calculer les profits approximatifs que pourrait générer un flip, il ne suffit pas de prendre en compte uniquement les coûts d’achat et de revente de la demeure. Il faut, en plus, s’assurer de considérer les frais de rénovations, d’acquisition, de possession et de revente.

Le montant des gains du flip correspond ainsi à la différence entre le prix de vente et la somme totale des coûts engendrés par le projet. Le profit peut être calculé grâce à un calcul comme celui-ci :

Profit du flip = prix de vente - total des coûts engendrés

Les coûts engendrés comprennent :

• Le prix d’achat ;
• Les frais d’achat ;
• Les coûts de rénovations ;
• Les frais de possession ;
• Les frais de revente.

Notez également que, plus vous gardez la propriété longtemps, plus le prix de la facture augmente en raison des intérêts sur l’hypothèque, du coût des assurances, etc. C’est pourquoi un projet de flip doit s’accomplir le plus rapidement possible pour espérer faire les profits les plus intéressants.

Comment financer un flip?

Effectuer un flip immobilier demande d'avoir un financement adapté pour acquérir la propriété et procéder aux améliorations souhaitées. Pour obtenir des fonds suffisants, quelques options s'offrent à vous : 

• Le financement conventionnel : proposé par les banques et institutions financières traditionnelles, il nécessite généralement un apport personnel et des garanties. Certains établissements financiers pourraient d'ailleurs être réticents à accorder un prêt pour ce type de projet.

• Le financement privé : bien que le taux d'intérêt soit plus élevé, recourir à un prêteur privé ou un partenaire d'affaires peut être une option intéressante pour des projets de courte durée.

• Le financement via l’équité : si vous possédez d'autres biens immobiliers, ils peuvent servir de garantie ou offrir un effet de levier pour obtenir du financement.

Effectuer les travaux par soi-même : une bonne idée?

Pour éviter les dépenses superflues engendrées par les travaux, vous pourriez vouloir mettre vos talents de bricoleur à profit et faire certaines rénovations par vous-même. Mais attention : selon les circonstances et les changements à réaliser, la loi pourrait ne pas vous autoriser à mettre la main à la pâte.

Ce qu'en dit la loi au Québec

Si vous habitez la propriété que vous souhaitez « flipper », vous pourrez accomplir certaines rénovations tout en vous heurtant à certaines limites.

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) vous interdit entre autres choses de procéder à la construction d’un système électrique, ainsi que d’une installation destinée à utiliser du gaz ou du pétrole. Pour ce faire, vous devrez impérativement détenir une licence appropriée ou engager un expert.

Si vous n’habitez pas la maison que vous désirez rénover, vous ne pourrez tout simplement pas faire les travaux par vous-même. Vous devrez alors obtenir une licence ou faire appel à un entrepreneur.

Informez-vous également auprès de la municipalité dans laquelle se trouve la propriété pour connaître tous les règlements que vous devrez respecter pour mener à bien votre projet.

5 astuces pour réussir votre flip en immobilier

1. Magasinez pour trouver le meilleur deal

Comme nous l’avons mentionné au cours des paragraphes précédents, il est essentiel que vous preniez le temps de consulter les diverses opportunités qui s’offrent à vous plutôt que de simplement choisir la première venue. En magasinant parmi les aubaines à votre portée, vous pourrez ainsi déterminer la meilleure offre pour concrétiser votre projet.

Notez qu’il est fort utile de connaître le marché immobilier pour être en mesure d’identifier les aubaines les plus profitables pour votre flip. Mieux vaut donc chercher dans une ville ou un quartier en particulier que vous connaissez bien plutôt que de faire des recherches un peu partout.

Si vos connaissances du marché immobilier sont limitées, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider dans vos recherches.

2. Trouvez les bons collaborateurs

Bien que jouer plusieurs rôles puisse vous permettre d’économiser, ne tentez pas de tout faire par vous-même simplement pour sauver quelques sous. Faire appel à des professionnels de l’immobilier ou du bâtiment peut grandement vous faciliter la tâche et vous aider à mener votre projet à terme avec moins d’embuches.

Par exemple, avant même l’achat de la maison, vous pouvez demander l’assistance d’un courtier immobilier pour vous aider à trouver la perle rare. Vous pourriez ensuite engager un inspecteur en bâtiment pour vous permettre de cibler les travaux les plus importants qui doivent être effectués dans la propriété.

Lors de vos rénovations, il peut aussi être avantageux de faire affaire avec différents spécialistes du bâtiment (plombier, électricien, architecte, etc.). Ce partenariat vous assure non seulement d’avoir un travail bien fait, mais vous garantit également de terminer votre projet plus rapidement que si vous le faisiez seul.

3. Déterminez la bonne quantité de rénovations à effectuer

Pour maximiser votre marge de profit, il est essentiel que vous soyez en mesure de déterminer la bonne dose de travaux à mettre dans la propriété. Si vous investissez trop peu dans la transformation de la maison, vous pourriez être obligé de vendre en deçà du prix de vente que vous visiez.

De la même manière, si vous mettez une somme trop importante dans les rénovations, le montant des gains sera amoindri.

4. Planifiez tous les scénarios possibles

Pour vous aider à mieux cerner votre projet, prenez le temps de déterminer différents scénarios (optimiste, réaliste et pessimiste) qui pourraient se produire. Si vous prévoyez de faire des profits même avec un scénario pessimiste, vous pourrez avoir une confiance accrue en la réussite de votre projet.

En identifiant différents dénouements possibles, vous serez en mesure de prévoir tous les aspects de votre projet et d’éviter d’être déçu si jamais le tout se déroule un peu moins bien que vous l’aviez espéré. Il est d’ailleurs essentiel que vous vous laissiez une marge de manœuvre pour pallier les éventuels imprévus qui pourraient survenir.

5. Ayez une bonne stratégie de revente

S’il est important d’avoir un plan au moment de l’achat d’un flip, il est aussi impératif d’avoir une stratégie pour réussir à vendre rapidement et à meilleur prix votre propriété. Plusieurs méthodes peuvent vous aider à augmenter la visibilité de votre maison et à attirer les acheteurs potentiels :

• Le home staging vous aide à mettre en valeur votre propriété fraichement rénovée ;
• Les médias sociaux et la publicité sur le web peuvent être utilisés pour maximiser la visibilité de votre maison ;
• Les visites virtuelles permettent à plus d’acheteurs potentiels de visiter votre demeure, sans solliciter plus de temps de votre part.

Vous pouvez également consulter notre article 5 conseils pour vendre sa maison rapidement afin d’obtenir de bonnes astuces pour la réalisation de votre transaction immobilière.

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