Au Québec, l’accès à la propriété demeure difficile pour un grand nombre de ménages, malgré certains ajustements récents du marché. Pour tenter d’atténuer les effets de la crise du logement, diverses mesures ont été mises en place, notamment l’instauration de la taxe anti-flip, entrée en vigueur en janvier 2023.
Cette mesure vise à encadrer une pratique bien connue dans le domaine de l’investissement immobilier : le flip. Popularisé au cours des dernières années, le flip immobilier est souvent critiqué pour sa forte pression sur les prix des propriétés.
En quoi consiste exactement un flip ? Pourquoi suscite-t-il autant de réactions ? Et surtout, que prévoit la loi pour limiter ses effets sur le marché ? Ce guide vous propose un tour d’horizon des principaux enjeux entourant cette mesure fiscale.
Un flip immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Le flip immobilier est une stratégie d’investissement qui a gagné en popularité au Canada au cours des dernières années, particulièrement dans les grands centres urbains du Québec. Depuis 2020, cette pratique aurait connu une hausse de près de 30 %, touchant principalement les maisons unifamiliales.
Le principe est simple : un investisseur achète une propriété, y effectue des rénovations ou des améliorations esthétiques, puis la revend rapidement à un prix de vente supérieur dans le but de réaliser un profit. Cette méthode permet de générer des liquidités à court terme, qui peuvent ensuite être réinvesties dans d’autres projets immobiliers ou financiers.
Si ce résumé présente les grandes lignes du flip, la réalité est souvent plus nuancée. Il existe plusieurs approches, plusieurs types de flips et différentes stratégies de financement. Bien maîtrisée, cette méthode peut être lucrative. Toutefois, elle suscite aussi de nombreuses critiques, notamment en raison de son impact sur le marché immobilier résidentiel. Voyons pourquoi.
Pourquoi les flips ont-ils une mauvaise réputation ?
Le flip immobilier, bien qu’entièrement légal, fait l’objet de nombreuses critiques, principalement en raison de ses effets indirects sur le marché résidentiel québécois. Si les flips ne sont pas à l’origine unique de la hausse des prix, ils contribuent à accentuer les tensions dans un contexte déjà difficile pour les acheteurs.
Un effet amplificateur sur les prix de l’immobilier
Les propriétés flippées sont souvent revendues rapidement, parfois en moins d’un an, avec une augmentation de prix pouvant atteindre 30 à 40 %. Ce phénomène exerce une pression supplémentaire sur les prix du marché, en particulier pour les maisons unifamiliales, et complique davantage l’accession à la propriété.
Les impacts se répercutent également sur le marché locatif. La hausse de la valeur des propriétés entraîne souvent une augmentation des loyers, contribuant ainsi à rendre le logement plus coûteux pour un plus grand nombre de ménages.
Des rénovations parfois superficielles
Un autre enjeu concerne la qualité des travaux effectués dans le cadre des flips. L’objectif étant de générer un profit rapide, le budget est souvent concentré sur les éléments esthétiques visibles, au détriment des composantes structurelles essentielles. Ainsi, une propriété peut sembler rénovée et attrayante en surface, tout en présentant des lacunes importantes sous l’apparence.
C’est pourquoi il est essentiel, avant d’acheter une propriété ayant récemment fait l’objet d’un flip, de procéder à une inspection préachat complète par un inspecteur en bâtiment certifié. Ce professionnel pourra identifier les signes d’une rénovation précipitée et vous aider à prendre une décision éclairée.
Revente d’une maison : qu’est-ce que la taxe anti-flip au Québec ?
Entrée en vigueur le 1er janvier 2023, la taxe anti-flip est l’une des mesures introduites par le gouvernement fédéral à la suite du budget de 2022, dans le but de freiner certaines pratiques jugées nuisibles à l’équilibre du marché immobilier résidentiel.
Cette règle fiscale vise à décourager la revente rapide de propriétés à des fins spéculatives. En ciblant les flips, ces opérations d’achat, de rénovation et de revente à court terme, la mesure cherche à rendre ces transactions moins profitables ou, à tout le moins, à faire en sorte que les investisseurs paient leur juste part d’impôt.
Voyons de plus près les deux principaux changements apportés par cette loi.
Imposition intégrale des profits de revente précipitée (moins de 12 mois)
Selon les nouvelles règles, tout profit généré par la vente d’un immeuble résidentiel dans un délai de 12 mois suivant son achat est désormais considéré comme un revenu d’entreprise et non plus comme un simple gain en capital. Voyons un exemple concret :
- Achat d’un immeuble : 150 000 $
- Revente dans l’année : 225 000 $
- Profit réalisé : 75 000 $
Avant l’entrée en vigueur de la taxe anti-flip, seule la moitié du gain en capital était imposable (soit 37 500 $). Désormais, 100 % du profit est imposé, comme s’il s’agissait d’un revenu d’entreprise, ce qui représente une augmentation significative de la charge fiscale pour l’investisseur.
Fin de l’exemption pour résidence principale
La nouvelle loi prévoit également que, dans les cas de revente en moins de 12 mois, l’exemption pour résidence principale ne pourra plus être appliquée.
Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est désigné comme résidence principale, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur le gain en capital lors de la vente. Cette disposition était parfois utilisée de façon stratégique dans le cadre de flips résidentiels.
Désormais, cette stratégie est fermée : une revente dans un délai inférieur à 12 mois ne donne plus droit à cette exonération, même si la propriété a été habitée.
Quelles sont les exceptions à la Loi anti-flip ?
Bien que la taxe anti-flip vise à encadrer les reventes spéculatives de propriétés, le gouvernement reconnaît que certaines circonstances peuvent forcer un propriétaire à vendre rapidement, sans intention d’investissement ou de profit.
C’est pourquoi la loi prévoit une série d’exceptions permettant d’exclure certaines situations de l’application de la taxe, même si la revente a lieu moins de 12 mois après l’achat du bien. Voici les cas où la revente rapide ne sera pas soumise à l’imposition intégrale des profits :
- Décès du propriétaire ou d’un proche (conjoint, enfant, etc.) ;
- Ajout au ménage, comme l’arrivée (ou l’adoption) d’un enfant ou le retour d’un membre de la famille ;
- Séparation, divorce ou rupture d’une union de fait ;
- Menace à la sécurité personnelle (violence conjugale, harcèlement, etc.) ;
- Maladie grave ou handicap affectant le propriétaire ou un membre du ménage ;
- Insolvabilité financière ou faillite ;
- Disposition involontaire (incendie ou catastrophe naturelle) ;
- Déménagement pour se rapprocher d’au moins 40 km du nouveau lieu de travail ;
Dans toutes ces situations, la vente rapide est considérée comme un changement de circonstances indépendant de la volonté du propriétaire et non comme une tentative de profit rapide. Il est toutefois important de pouvoir documenter adéquatement la raison de la revente, au besoin, dans le cadre d’une déclaration fiscale.
Quelles sont les limitations : une mesure encore perfectible
Bien que la taxe anti-flip représente une avancée importante pour mieux encadrer la revente rapide de propriétés, certaines limites soulèvent des préoccupations quant à son efficacité réelle.
- La taxe risque-t-elle de pénaliser les mauvaises personnes ? Malgré les exceptions prévues par la loi, certains craignent que la mesure touche injustement des propriétaires contraints de vendre dans un délai de 12 mois, pour des raisons personnelles ou imprévues.
- Les investisseurs contourneront-ils la règle en attendant simplement 12 mois et un jour ? Cette stratégie, bien que conforme à la loi, pourrait permettre aux investisseurs de poursuivre leurs activités sans réelle conséquence, en repoussant simplement la revente d’un bien au-delà de la période imposable.
- Des moyens d’évitement seront-ils trouvés ? Comme pour toute nouvelle mesure fiscale, il est possible que certains acteurs du marché développent des tactiques ou des structures juridiques pour contourner les règles en place, sans contrevenir directement à la loi.
Vous êtes à la recherche d’un expert immobilier pour votre projet de vente au Québec ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
