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Audrey Duquette
Audrey
Duquette

(Rédactrice)
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Don d’équité : acheter la maison d’un parent sans mise de fonds

Dernière modification: 2021/08/20 | Temps de lecture approximatif 5 mins

Dû à la hausse des prix du marché immobilier des dernières années, et plus particulièrement des derniers mois, il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs d’accumuler le montant nécessaire pour leur mise de fonds. Ce fait est encore plus vrai pour les jeunes acquéreurs qui en sont à leur premier achat en immobilier.

Il existe toutefois plusieurs alternatives à l’accumulation d’une mise de fonds telle qu’on la conçoit habituellement. C’est le cas du don d’équité, qui agit comme un levier important pour les membres d’une famille, souvent les enfants, qui veulent racheter la maison familiale.

Perron bleu avec chaise et balançoire

Qu’est-ce que le don d’équité ?

Les parents souhaitant donner un coup de main à leur progéniture peuvent, en respectant certaines conditions, offrir une partie ou la totalité du montant nécessaire à la mise de fonds pour l’achat de la demeure familiale. Il s’agit d’une pratique tout à fait légale qui permet au bénéficiaire du don d’acquérir une propriété sans aucun apport financier.

Considéré comme une mise de fonds traditionnelle, quoique plus rare que les économies personnelles, le don non remboursable doit absolument provenir d’un membre de la famille proche (père, mère, sœur, frère, grands-parents, etc.). Bien que le don soit une alternative qui peut aussi être utilisée pour acheter une nouvelle résidence, le don d’équité concerne spécifiquement le rachat d’une propriété déjà détenue par un membre de la famille.

Le don d’équité consiste à céder à un enfant ou un proche parent une propriété détenue par un autre membre de la famille, à un prix réduit. La réduction de coût offerte par rapport à la valeur marchande représentera le montant du don et remplacera la mise de fonds de l’acquéreur. Dans tous les cas, la valeur marchande de la propriété devra être évaluée par un professionnel pour valider le don d’équité.

En plus de permettre d’acquérir une maison sans mise de fonds, acheter la résidence d’un proche parent permet d’être exonéré de la taxe de bienvenue. En effet, lors du transfert d’une propriété entre des générations de lignes directes, comme un parent et un enfant, le nouveau propriétaire n’a pas à payer de droits de mutation. Il s’agit d’une occasion de faire de belles économies !

Femme souriante entourée de sa famille

Comment fonctionne le don d’équité ?

D’abord, il est important de préciser que le don d’équité ne fonctionne que si les parents (ou tout autre donneur) détiennent une valeur nette sur leur résidence. Celle-ci correspond à la différence entre la valeur marchande et le solde hypothécaire. Plus le propriétaire a fait de paiements hypothécaires, plus l’hypothèque restant sur le bien immobilier est basse par rapport à la valeur marchande, plus l’équité disponible (ou valeur nette) est grande.

Lors d’un don d’équité, la transaction de la propriété s’effectue à un coût moins élevé que la valeur marchande, quoiqu’elle soit basée sur celle-ci. La différence entre la valeur marchande et le prix de vente sera considérée comme le montant du don d’équité, don qui se transmet du vendeur vers l’acheteur. Celui-ci peut alors servir à titre de mise de fonds, sans que l’acheteur ait à sortir de l’argent de ses poches.

Un don d’équité peut être utilisé pour une résidence principale, une résidence secondaire, un immeuble locatif ou commercial et un terrain. La plupart du temps, il peut être appliqué en même temps que d’autres programmes d’aide financière offerts aux acheteurs, comme l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, le RAP, etc.

Plusieurs règles encadrent toutefois le don d’équité. Pour la majorité des institutions financières, il doit impérativement s’effectuer entre des membres d’une même famille. La valeur marchande doit également refléter le juste prix de la propriété : elle ne peut pas être gonflée artificiellement dans le but d’augmenter le montant du don. Afin de s’assurer de la valeur réelle de la demeure en question, les institutions financières mandatent généralement un évaluateur agréé pour obtenir une évaluation objective.

Une lettre de don signée par le donateur peut être requise par l’institution financière avant d’accepter la demande. De plus, la promesse d’achat doit clairement stipuler la valeur marchande établie, ainsi que le prix de vente choisi en fonction du montant du don.

Formules mathématiques écrites sur un tableau

Comment est calculé le montant du don d’équité ?

Comme mentionné précédemment, le montant du don correspond à la différence entre la valeur réelle du bien et le prix de vente établi. Ainsi, si la valeur marchande de la maison est évaluée à 350 000 $ et que la transaction se chiffre à 315 000 $, le montant du don sera de 35 000 $. Cela représente une mise de fonds de 10 % de la valeur de la propriété, ce qui permet à l’acheteur d’obtenir un prêt sans avoir à débourser un sou de sa poche.

Dans le cas où le don serait supérieur à 20 % de la valeur de la maison, soit plus de 70 000 $ dans le cas de notre exemple, l’acquéreur pourra également être dispensé d’adhérer à une assurance prêt hypothécaire.

Il n’y a aucune obligation quant au montant du don à offrir. Le montant choisi pourrait ne représenter que 5 % de la valeur de la propriété ou toute autre somme négociée entre les membres de la famille. Il est d’ailleurs possible pour l’acheteur de ne pas se contenter du don pour sa mise de fonds. Il peut par exemple décider de la bonifier avec ses économies personnelles.

Maison de campagne orange

Acheter la maison d’un parent : l’importance de la juste valeur marchande

Comme pour toute transaction immobilière, la vente d’un bien immobilier entre des personnes d’une même famille sera considérée comme ayant été faite à la juste valeur marchande de la propriété. Cette juste valeur marchande représente le prix le plus élevé qui peut être obtenu dans un marché libre, entre un acheteur et un vendeur agissant de façon informée, éclairée et indépendamment l’un de l’autre.

Même si le don d’équité prévoit que la maison familiale sera vendue « à rabais » afin qu’un certain montant puisse servir de mise de fonds, la transaction doit s’appuyer sur la juste valeur marchande de la propriété. Le vendeur ne peut en aucun cas gonfler la valeur de sa résidence ou en sous-évaluer le prix pour tenter d’avantager l’un ou l’autre des partis impliqués, faute de quoi les deux partis pourraient subir des pénalités fiscales.

Il est d’ailleurs une mauvaise idée de baser la transaction sur la valeur de l’évaluation municipale, car celle-ci risque fortement de ne pas refléter la valeur réelle de la demeure. Vous voulez savoir quelle est la différence entre la valeur marchande d’une propriété et la valeur de son évaluation municipale ? Consultez notre article dédié à ce sujet.

Afin de connaitre la valeur marchande de la résidence familiale, la meilleure solution consiste à faire appel à un évaluateur agréé membre de l’OEAQ. Il saura déterminer avec précision la valeur actuelle de la propriété sur le marché. Vous pourrez par la suite discuter en famille, en toute connaissance de cause, du montant que vous souhaitez allouer au don d’équité.

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