Avec la hausse marquée des prix de l’immobilier au cours des dernières années, il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs de réunir la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une propriété. Cette réalité touche particulièrement les jeunes acquéreurs qui souhaitent acheter une première propriété.
Heureusement, il existe des solutions alternatives à la mise de fonds traditionnelle. Parmi elles, le don d’équité se révèle être un levier intéressant, surtout lorsqu’il s’agit d’un transfert entre membres d’une même famille. Cette forme de don est souvent utilisée lorsque des parents souhaitent aider leurs enfants à racheter la maison familiale.
Définition : qu’est-ce que l’équité ?
Avant de comprendre le principe du don d’équité, il faut d’abord savoir ce qu’est l’équité d’une maison. Aussi appelée valeur nette, elle représente la portion de la propriété qui vous appartient réellement.
En termes simples, l’équité correspond à la différence entre la valeur marchande de la maison et le solde de l’hypothèque encore à payer. Plus vous remboursez votre prêt, plus le montant dû diminue, et plus votre part de propriété grandit. Si, en plus, la valeur marchande augmente avec le temps, votre équité disponible devient encore plus importante.
Qu’est-ce qu’un don d’équité ?
Le don d’équité consiste à transférer une propriété à un enfant ou à un proche parent à un prix inférieur à sa valeur marchande. Autrement dit, les parents qui souhaitent soutenir financièrement leurs enfants peuvent céder une partie de l’équité qu’ils détiennent sur leur maison afin de faciliter l’achat.
Ce mécanisme peut remplacer, en partie ou en totalité, la mise de fonds normalement exigée lors de l’acquisition d’une propriété. Il s’agit d’une pratique parfaitement légale qui permet au bénéficiaire d’acheter, par exemple, la maison familiale sans avoir à fournir d’apport financier initial.
La différence entre le prix payé et la valeur marchande correspond au montant du don, qui sert alors de mise de fonds reconnue par l’institution financière. Dans tous les cas, une évaluation professionnelle de la propriété est nécessaire pour établir sa juste valeur et officialiser le don d’équité.
Faire un don d'équité au Québec : comment ça fonctionne en immobilier au Québec ?
Le don d’équité est possible uniquement si le propriétaire (parents ou autre membre de la famille) détient déjà une valeur nette suffisante sur sa résidence.
Concrètement, la transaction se fait à un prix inférieur à la valeur marchande. La différence entre la valeur marchande et le prix de vente constitue le montant du don d’équité. Ce montant est alors transféré de l’ancien propriétaire (le donneur) vers l’acheteur, et peut être utilisé comme mise de fonds reconnue par la banque, sans que l’acheteur ait à fournir d’argent comptant.
Ce mécanisme s’applique non seulement aux résidences principales, mais aussi aux résidences secondaires, immeubles locatifs, propriétés commerciales et même aux terrains.
Les conditions exigées par les banques
Certaines règles encadrent strictement le don d’équité. La plupart des institutions financières exigent que la transaction ait lieu au sein d’une même famille.
De plus, la valeur marchande doit représenter le juste prix de la propriété. Elle ne peut pas être gonflée artificiellement afin d’augmenter le montant du don. Pour s’assurer de l’exactitude de cette valeur, les prêteurs mandatent généralement un évaluateur agréé chargé de fournir une estimation objective et reconnue.
La lettre de don pour officialiser la mise de fonds
Dans bien des cas, la banque demandera une lettre de don signée par le donateur, confirmant le montant donné et l’absence d’obligation de remboursement. La promesse d’achat doit aussi préciser la valeur marchande de la propriété ainsi que le prix de vente réduit, établi en fonction du don.
Comment est calculé le montant du don d’équité ?
Le montant du don d’équité correspond tout simplement à la différence entre la valeur marchande réelle de la propriété et le prix de vente fixé entre les membres de la famille.
Par exemple, si la maison est évaluée à 350 000 $, mais que la transaction est conclue à 315 000 $, le don équivaut à 35 000 $. Ce montant représente une mise de fonds de 10 % de la valeur de la propriété, permettant à l’acheteur d’obtenir un prêt hypothécaire sans débourser de liquidités personnelles.
Lorsque le don dépasse 20 % de la valeur de la maison (soit plus de 70 000 $ dans notre exemple), l’acheteur peut même être dispensé de souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui se traduit par une économie supplémentaire.
Il n’existe toutefois aucune règle stricte concernant le montant du don : il peut représenter 5 % de la valeur de la propriété, une part plus importante ou toute autre somme convenue entre les parties.
Enfin, l’acheteur n’est pas limité à la valeur du don pour constituer sa mise de fonds. Il peut tout à fait choisir de la bonifier avec ses économies personnelles, afin d’augmenter son apport et réduire encore davantage son financement hypothécaire.
Don d'un parent à un enfant : l’importance de la juste valeur marchande
Comme pour toute transaction immobilière, une vente réalisée entre membres d’une même famille doit être basée sur la juste valeur marchande de la propriété. Cette notion correspond au prix le plus élevé qu’un acheteur consentant est prêt à payer, et qu’un vendeur consentant est prêt à accepter, dans un marché libre où chacun agit de façon informée et indépendante.
Dans le cadre d’un don d’équité, la maison familiale est effectivement vendue « à rabais » afin qu’une partie de la valeur serve de mise de fonds pour l’acheteur. Toutefois, cette réduction du coût doit impérativement être calculée à partir de la valeur marchande réelle. Il est interdit de gonfler artificiellement la valeur de la résidence ou, au contraire, de la sous-évaluer pour favoriser l’un des deux partis. Une telle pratique pourrait entraîner des conséquences fiscales importantes pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Il est également déconseillé de se baser uniquement sur l’évaluation municipale, puisqu’elle reflète rarement la valeur réelle du marché.
La meilleure stratégie consiste à faire appel à un évaluateur agréé, membre de l’OEAQ (Ordre des évaluateurs agréés du Québec). Grâce à son expertise, il pourra déterminer avec précision la valeur actuelle de la propriété. Sur cette base objective, la famille pourra ensuite décider du montant à allouer au don d’équité en toute transparence.
Donation et impôts : est-ce imposable ?
Le don d’équité présente aussi certains avantages fiscaux intéressants. En plus de faciliter l’acquisition d’une maison sans mise de fonds, l’achat de la résidence d’un proche parent permet d’être exonéré de la taxe de bienvenue. En effet, lorsqu’un transfert de propriété a lieu entre membres d’une même famille en ligne directe, par exemple entre un parent et un enfant, le bénéficiaire du don n’a pas à payer de droits de mutation. Une économie non négligeable !
Sur le plan de l’impôt, le fisc considère la différence entre le prix de vente et la valeur marchande comme un don, mais aucune pénalité fiscale ne s’applique pour ce transfert. De plus, si la maison vendue constitue la résidence principale du parent, le gain en capital généré lors de la transaction est entièrement exempté d’imposition.
Et pour une résidence secondaire ?
a situation change toutefois si le don concerne une résidence secondaire. Contrairement à la résidence principale, ce type de propriété n’est pas exempté d’impôt sur le gain en capital. Ainsi, même si le don d’équité lui-même n’entraîne pas de pénalité, les parents qui vendent leur résidence secondaire à un enfant devront s’acquitter des impôts liés au gain en capital réalisé.
Vous souhaitez connaître la vraie valeur de votre propriété ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un évaluateur agréé. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
