Copropriété horizontale et verticale : quelle différence?

Connaissez-vous la différence entre une copropriété verticale et horizontale? Si vous pensez investir dans ce type d’habitation, il est crucial que vous compreniez la distinction entre les deux.

D’abord, il faut savoir qu’elles concernent uniquement les copropriétés divises, séparées par définition entre parties privatives et communes. Il existe donc des copropriétés divises horizontales et des copropriétés divises verticales.

Comme vous l’avez peut-être deviné, cette distinction se fait en fonction de la répartition des différentes unités, selon qu’elles sont les unes à côté des autres ou les unes au-dessus des autres. Mais il y a plus à savoir à ce sujet.

Qu’est-ce qu’une copropriété verticale?

Vous convoitez un appartement situé dans une tour d’habitation? Vous deviendrez l’heureux propriétaire d’un condo d’une copropriété verticale. En effet, dans ce type d’immeuble, les parties communes et les unités privatives sont réparties sur la hauteur du bâtiment, les unes par-dessus les autres.

Il s’agit d’ailleurs du type le plus courant, auquel on pense immédiatement lorsqu’il est question de copropriété. Mais il n’est pas le seul!

Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale?

Dans une copropriété horizontale, un terrain commun est segmenté en différentes zones de jouissance. Elle est constituée par un ensemble de maisons, de bâtiments ou de pavillons disposés côte à côte, sur un plan horizontal.

Par exemple, il est possible d’être en copropriété divise horizontale si vous achetez une maison jumelée ou en rangée construite sur le même terrain que d’autres habitations. Ainsi, les propriétaires possèdent leur maison, mais pas le terrain sur lequel elle est bâtie.

Plus concrètement, les habitations sont considérées comme les parties privatives, alors que le terrain et toute installation qui s’y retrouve (terrains de jeux, piscine, éclairage, voirie, équipement sportif, etc.) font office de parties communes. Il peut même arriver que certains stationnements soient collectifs ou que certaines zones (ex. : la cour) soient à usage restreint.

Copropriété horizontale : des droits et des obligations différents?

Bien que la copropriété horizontale se distingue de la copropriété verticale en ce qui concerne la disposition des unités, qu’en est-il des droits et obligations des résidents? Sont-ils semblables à ceux d’un condo traditionnel ou comportent-ils également quelques divergences?

À ce sujet, survolons plus en détail quatre éléments :

• La déclaration de copropriété ;
• Le syndicat ;
• Le fonds de prévoyance ;
• Et les couvertures d’assurance.

La déclaration de copropriété 

La déclaration de copropriété est un document obligatoire pour toute copropriété divise. Et la copropriété horizontale ne fait pas exception! Ce contrat notarié établit les règles de vie et d’administration. Tous les résidents se doivent de la respecter, faute de quoi ils peuvent s’exposer à des sanctions.

Rappelons ici que ce document comporte trois sections distinctes, soit :

• L’acte constitutif de copropriété ;
• Le règlement de l’immeuble ;
• L’état descriptif des fractions.

Évidemment, la déclaration doit être rédigée de manière à tenir compte des particularités de chaque copropriété et des caractéristiques qui lui sont propres.

Le syndicat des copropriétaires

Il n’y a également aucune différence en ce qui concerne la présence d’un syndicat de copropriété. La loi impose ainsi la création d’un conseil d’administration, de même que la tenue d’assemblées de copropriétaires.

Bref, en matière de droit, la copropriété horizontale ne dispose pas de législation ni ne statut particulier. Elle est régie par les mêmes règles que la copropriété verticale, prévues dans le Code civil du Québec.

Les couvertures d’assurance 

Comme dans une copropriété verticale, le syndicat d’une copropriété horizontale a l’obligation de souscrire à une couverture d’assurance. Celle-ci protège :

• Les parties communes (ex. : escaliers et couloirs pour une copropriété verticale, terrain et voirie pour une copropriété horizontale) ;
• La responsabilité civile du syndicat.

Dans une copropriété verticale, cette assurance peut aussi offrir une protection pour le bâtiment des parties privatives, telles que les murs ou les planchers. Toutefois, dans une copropriété horizontale, l’assurance du syndicat ne couvre généralement que les parties communes. Les copropriétaires doivent donc redoubler de prudence et obtenir une assurance pour leur partie privative et leurs biens. En cas contraire, ils pourraient subir de graves conséquences financières lors d’un sinistre.

Le fonds de prévoyance

Puisque les parties communes d’une copropriété horizontale ne sont pas les mêmes que dans une copropriété verticale, le fonds de prévoyance ne servira pas exactement aux mêmes fins.

Par exemple, l’argent accumulé ne pourra pas être utilisé pour remplacer les fenêtres ou la toiture des bâtiments (à moins que celui-ci soit inclus des zones communes). Chaque copropriétaire est responsable de sa maison, c’est-à-dire son unité d’habitation privative. Si des travaux doivent être effectués sur l’enveloppe de l’immeuble, c’est à lui seul de s’en charger.

Le fonds de prévoyance servira plutôt aux réparations majeures visant le terrain, les tuyaux d’égout, la voirie et tout autre équipement issu des parties communes.

Copropriétés divises et plan cadastral

Comme il en a été question dans notre article Copropriété : quel est le rôle de l’arpenteur-géomètre, l’intervention de l’arpenteur-géomètre est obligatoire lors de la création d’une copropriété divise, qu’elle soit verticale ou horizontale. C’est cet expert qui a pour rôle d’établir le plan castral de la copropriété.

Selon le type de copropriété, il devra adapter son plan de cadastre pour refléter la réalité des parties privatives et communes. Ainsi, le plan cadastral peut lui aussi être horizontal (lorsque les lots sont contigus) ou vertical (lorsque les lots sont superposés).

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• Acheter une copropriété : avantages et inconvénients
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