Comment obtenir une préapprobation hypothécaire ?

Avant de commencer votre recherche immobilière, il serait pertinent d’obtenir une pré-approbation hypothécaire. Il s’agit de la première étape dans le processus d’achat, qui vous évitera certainement de perdre votre temps dans une recherche sans objectif.

Cette préautorisation consiste à définir les banques qui seraient prêtes à vous appuyer dans votre projet d’achat, ainsi que le montant de l’hypothèque qu’elles pourraient vous accorder. C’est le meilleur moyen de connaître le montant maximum que vous pourriez investir dans votre future maison.

Besoin de savoir comment obtenir une pré-approbation hypothécaire? Lisez notre article.  

À quoi sert une pré-approbation hypothécaire?

Obtenir une pré-approbation hypothécaire, c’est l’assurance de partir votre projet d'achat du bon pied. Il faut savoir que beaucoup d’agents immobiliers exigent ce document avant d’accepter de vous faire visiter des propriétés. D’un autre côté, cette préautorisation vous aidera certainement à vous démarquer auprès du vendeur, dans le cas où vous seriez plusieurs acheteurs intéressés par la même maison. En d’autres termes, la pré-approbation hypothécaire est un gage de sérieux dans le domaine de l’immobilier.

Ce document représente également une sécurité quant à votre taux hypothécaire, puisqu’elle vous permet de le bloquer durant une période donnée (en général 30 à 120 jours). Soyez rassuré, rien ne vous oblige à souscrire au prêt après avoir gelé votre taux hypothécaire. De la même manière, si celui-ci baisse, vous serez en mesure de le faire baisser également.

Obtenir une pré-approbation hypothécaire en 5 étapes

1. Décider par quel moyen obtenir une préautorisation hypothécaire

Étant donné que la préautorisation hypothécaire représente la première étape vers la concrétisation de votre projet immobilier, vous ne devriez pas ignorer qu’il existe deux façons pour l’obtenir. La première consiste à magasiner soi-même les taux hypothécaires auprès des établissements financiers et à déposer un dossier dans chacune des banques. 

Cette option est tout de même risquée pour votre dossier de crédit étant donné que la loi canadienne impose aux établissements bancaires de signaler chaque refus. Dans le cas où toutes les banques sollicitées acceptent de vous signer cette préautorisation, il n’y aura aucune incidence. En revanche, si vous obtenez un ou plusieurs refus, ceci entachera votre dossier de crédit de manière inévitable.

Toutefois, ce problème ne se posera pas si vous faites appel à un courtier hypothécaire pour magasiner les taux des établissements financiers, puisque votre courtier leur communiquera uniquement vos informations bancaires, jamais votre identité. Ceci implique qu’il n’y aura aucune incidence sur votre dossier de crédit, et ce, même en cas de refus.

Étant donné que votre courtier hypothécaire connaît parfaitement les critères de sélection de chaque banque, son rôle consiste également à vous encourager ou à vous dissuader de déposer votre dossier dans un établissement donné. Il s’agit donc de ne pas perdre de temps pour obtenir votre prêt hypothécaire au meilleur taux et dans les plus brefs délais.  

2. Pré-approbation hypothécaire : remplir le formulaire de demande

La deuxième étape consiste à remplir le formulaire de la demande de pré-approbation hypothécaire. Vous aurez donc le choix de le remplir avec votre courtier ou directement auprès d’une institution financière. Pour ce faire, vous devrez fournir plusieurs documents prouvant:

• Votre identité;
• Votre cote de crédit : qui se chiffre entre 300 et 900 et qui permet aux prêteurs de mesurer les risques à vous prêter de l’argent;
• Votre situation financière : situation d’emploi, état de vos finances, dettes, etc,;
• Votre mise de fonds : il s’agit de la somme d’argent que vous serez en mesure de verser à l’attribution d’un prêt hypothécaire. Plus cette somme sera élevée, plus vous économisez de l’argent en intérêts. Au Canada, la mise de fonds doit être de 5% minimum du prix d’achat de la maison. De ce fait, si vous comptez acheter une propriété de 400 000$, vous devrez avancer un minimum de 20 000$. Toutefois, une mise de fonds de 20% sera requise pour éviter de payer les assurances, soit 80 000$ pour ce même projet.

3. Calculer votre ratio d’endettement

Le calcul du ratio d’endettement est une étape déterminante dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. Il s’agit alors de connaître votre capacité de remboursement dépendamment de votre :

• Revenu brut mensuel avant impôt et déductions;
• Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire incluant le chauffage, l’électricité, l’assurance habitation, les frais de copropriété et toutes les taxes relatives;
• Le versement mensuel pour un prêt ou une location automobile;
• Toute autre dépense mensuelle liée à toute autre forme de financement (prêt étudiant, crédit pour des meubles ou des électros, pension alimentaire relative à un enfant, etc,).

À noter que les dépenses non génératrices d’endettement telles que la nourriture, les forfaits téléphoniques, ou les transports ne seront pas prises en compte dans le calcul de votre ratio d’endettement. Toutefois, il est vivement recommandé de les prendre en considération afin de connaître toutes les dépenses relatives à votre budget.

Votre courtier est la personne adéquate qui pourra éventuellement vous détailler l’ensemble des frais qu’il faudra couvrir avant et après avoir signé l’acte de vente (frais d’inspection du bâtiment, frais de notaire, taxe de bienvenue, etc,).

Concernant le calcul de votre ratio d’endettement, prenons l’exemple d’un couple dont le revenu brut mensuel est de 4000$, avec 800$ de loyer, 200$ en location de voiture mensuelle et 200$ de remboursement de prêt étudiant par mois. Le ratio d’endettement sera d’environ 30% ce qui représente un ratio plutôt bon. Ce pourcentage qui est aussi connu comme étant le rapport d’amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas être supérieur à 40% sous peine de compromettre votre projet d'achat immobilier. 

4. Confirmer votre capacité d’emprunt et transmission de la demande

Il s’agit d’un calcul global qui sera relatif à votre situation financière (salaire, loyer, cote de crédit, dettes, mise de fonds, etc,) qui permettra de déterminer le montant de votre prêt hypothécaire. Dépendamment des résultats obtenus, votre courtier pourra vous orienter vers les banques où votre dossier aura le plus de chance d’être retenu.

5. Obtenir une préautorisation hypothécaire… ou pas

Vient ensuite le moment tant attendu où vous connaîtrez enfin les établissements bancaires qui seraient susceptibles de vous accorder une hypothèque, ainsi que le montant qu’on pourrait vous prêter. Il est important de savoir que chaque prêteur établit ses propres lignes directrices et sa propre politique en matière d’hypothèque. Ainsi, il n’y a rien qui obligerait une banque à vous prêter de l’argent.

Il se peut que votre préautorisation hypothécaire soit refusée à cause d’un mauvais dossier de crédit, d’un mauvais ratio d’endettement, ou autre. Dans ce cas, votre courtier pourra vous orienter vers les autres options disponibles.

Vous pourrez par exemple décider revoir à la baisse le montant que vous aviez prévu pour l’achat de votre maison, préparer une mise de fonds plus importante, demander l’engagement d’un cosignataire, ou vous orienter vers d’autres prêteurs qui pourraient éventuellement accepter votre dossier de crédit, mais avec un taux hypothécaire plus élevé au vu des risques encourus.

Attention : l’acceptation d’une préautorisation de crédit ne signifie pas nécessairement que votre dossier est définitivement accepté. En effet, différents facteurs pourraient annuler une préautorisation hypothécaire favorable comme la perte d’un emploi, un divorce, ou de mauvais placements.

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