Avant de commencer la recherche d’une propriété, il est important de savoir quel montant vous pourriez emprunter pour financer votre achat. Cette étape permet de définir un budget réaliste et d’orienter plus efficacement vos démarches.
Plusieurs éléments sont pris en compte par les institutions financières pour établir votre capacité d’emprunt. Comprendre comment ce calcul est effectué peut vous aider à mieux évaluer le moment que vous pourriez consacrer à l’achat d’une maison.
Dans cet article, découvrez comment est déterminée la capacité d’emprunt hypothécaire et apprenez-en davantage sur les différentes façons d’estimer le montant que vous pourriez emprunter.
En bref
- La capacité d’emprunt hypothécaire correspond au montant maximal qu’une institution financière peut vous prêter pour l’achat d’une propriété.
- Ce montant est établi à partir de plusieurs éléments de votre situation financière, comme vos revenus, vos dettes et votre cote de crédit.
- Les institutions financières utilisent notamment les ratios ABD et ATD pour déterminer si votre revenu permet d’assumer les paiements liés à l’hypothèque.
- Une préautorisation hypothécaire permet de connaître plus précisément votre budget avant de commencer la recherche d’une propriété.
- Pour connaître avec précision combien vous pouvez emprunter et comparer les options de financement, il est recommandé de consulter un courtier hypothécaire.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d’emprunt hypothécaire correspond au montant maximal qu’une institution financière peut vous prêter pour l’achat d’une propriété.
Ce montant est déterminé en fonction de plusieurs éléments de votre situation financière, comme votre revenu, vos dettes, votre mise de fonds et votre cote de crédit. L’objectif est de s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire tout en continuant d’assumer vos autres dépenses.
Quels facteurs déterminent votre capacité d’emprunt hypothécaire ?
La capacité d’emprunt est évaluée par l’institution financière à partir de plusieurs éléments liés à votre situation financière et à votre profil d’emprunteur. Parmi les principaux facteurs pris en compte, on retrouve notamment :
Le revenu
Le revenu constitue l’un des premiers éléments analysés par l’institution financière. Plus votre revenu est élevé et stable, plus il sera généralement possible d’assumer des paiements hypothécaires importants.
Les dettes existantes
Les dettes déjà en cours, comme un prêt automobile, un prêt étudiant ou des soldes de cartes de crédit, réduisent votre capacité d’emprunt. Plus vos obligations financières sont élevées, moins il reste de marge pour rembourser une hypothèque.
La mise de fonds
La mise de fonds correspond au montant que vous investissez lors de l’achat d’une propriété. Une mise de fonds plus importante réduit le montant à emprunter et peut améliorer votre capacité d’emprunt.
La cote de crédit
La cote de crédit permet aux institutions financières d’évaluer votre historique de gestion du crédit. Une bonne cote de crédit peut faciliter l’obtention d’un prêt et améliorer les conditions de financement.
Les taux d’intérêt
Le niveau des taux d’intérêt influence directement le montant des paiements hypothécaires. Lorsque les taux sont plus élevés, les paiements augmentent, ce qui peut réduire le montant que vous êtes en mesure d’emprunter.
Quel montant est-ce que je peux emprunter avec mon salaire ?
Le salaire est l’un des principaux éléments utilisés par les institutions financières pour déterminer votre capacité d’emprunt hypothécaire. Plus votre revenu est élevé et stable, plus vous serez généralement en mesure d’assumer des versements mensuels importants.
Cependant, le salaire n’est pas le seul facteur pris en compte. Les institutions financières analysent également d’autres aspects de votre situation financière, comme vos dettes existantes, votre mise de fonds et vos dépenses récurrentes.
Dans le cas d’un achat à deux, les revenus des deux emprunteurs sont généralement pris en compte afin d’évaluer si le ménage pourra assumer les paiements hypothécaires tout en couvrant les autres dépenses courantes.
Les ratios ABD et ATD : comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt
Pour déterminer combien vous pouvez emprunter, les institutions financières utilisent notamment deux ratios d’endettement : l’ABD et l’ATD. Ces indicateurs permettent d’évaluer si votre revenu est suffisant pour assumer les paiements liés à une hypothèque.
1. Les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD)
Le ratio ABD correspond à la part de votre revenu brut consacrée aux dépenses liées à votre logement. Cela inclut notamment :
- Le paiement hypothécaire ;
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les frais de chauffage ;
- Une partie des frais de copropriété, s’il y a lieu.
En général, ce ratio ne doit pas dépasser environ 32 % à 39 % de votre revenu brut pour qu’une institution financière accepte de vous accorder un prêt.
2. Le ratio d’amortissement total de la dette (ATD)
Le ratio ATD prend en compte l’ensemble de vos obligations financières. Il inclut les dépenses liées au logement, mais aussi à vos autres dépenses mensuelles, comme :
- Les prêts automobiles ;
- Les prêts étudiants ;
- Les cartes de crédit ou marges de crédit.
Dans la plupart des cas, le ratio ATD ne doit pas dépasser 44 % de votre revenu brut. Ces deux ratios permettent aux institutions financières de s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre hypothèque tout en continuant d’assumer vos autres dépenses.
Quel rôle joue la mise de fonds ?
La mise de fonds correspond au montant que vous investissez personnellement lors de l’achat d’une propriété. Versée lors de la signature du notaire, elle vient réduire le montant que vous devez emprunter auprès de l’institution financière.
Au Québec, une mise de fonds minimale est généralement requise pour obtenir un prêt hypothécaire. Pour une propriété dont le prix est inférieur à 500 000 $, elle correspond habituellement à au moins 5 % du prix d’achat.
Une mise de fonds plus importante peut également offrir plusieurs avantages :
- Réduire vos versements hypothécaires ;
- Diminuer le coût total de l’hypothèque ;
- Éviter de souscrire à une assurance prêt hypothécaire ;
- Améliorer les conditions de financement offertes par l’institution financière.
En résumé, plus la mise de fonds est élevée, plus il devient facile d’obtenir un financement et d’augmenter sa capacité d’emprunt.
Comment calculer votre capacité d'emprunt hypothécaire?
Avant de consulter un professionnel, il est possible d’obtenir une première estimation de votre capacité d’emprunt hypothécaire en analysant certains éléments de votre situation financière. Pour ce faire, vous pouvez utiliser une calculatrice de capacité d’emprunt que vous trouvez en ligne.
Pour avoir une idée du montant que vous pourriez emprunter, il faut généralement considérer :
- Votre revenu annuel brut ;
- Votre mise de fonds disponible ;
- Vos dettes existantes ;
- Les dépenses liées à la propriété, comme les taxes municipales, les assurances et les frais de chauffage.
Cependant, même si ces outils en ligne peuvent être utiles pour se faire une première idée, rien ne remplace l’analyse d’un professionnel.
Pourquoi obtenir une préautorisation hypothécaire ?
La préautorisation hypothécaire permet de connaître plus précisément le montant qu’une institution financière pourrait vous prêter pour l’achat d’une propriété. Elle est généralement réalisée avant même de commencer les visites de maison.
Cette étape vous permet notamment de confirmer combien vous pouvez réellement emprunter pour votre projet d’achat. Obtenir une préautorisation hypothécaire présente plusieurs avantages :
- Connaître le budget réaliste à consacrer à l’achat d’une propriété ;
- Éviter de visiter des propriétés qui dépassent votre capacité financière ;
- Démontrer au vendeur que votre financement est sérieux ;
- Accélérer le processus lorsque vous faites une offre d’achat.
En pratique, la préautorisation constitue souvent l’une des premières étapes à franchir pour amorcer un projet d’achat immobilier avec plus de confiance.
Pourquoi consulter un courtier hypothécaire ?
Consulter un courtier hypothécaire peut vous aider à mieux comprendre votre capacité d’emprunt et à trouver une solution de financement adaptée à votre situation. Ce professionnel agit comme intermédiaire entre vous et plusieurs prêteurs afin de comparer différentes options de prêt hypothécaire.
Grâce à sa connaissance du marché, le courtier peut vous orienter vers les conditions de financement les plus avantageuses et vous accompagner dans certaines démarches liées à l’obtention de votre prêt.
Dans la majorité des cas, ses services sont gratuits pour son client puisque la rémunération est généralement versée par l’institution financière qui accorde le prêt.
FAQ — Capacité d’emprunt
Combien je peux emprunter avec mon salaire de 70 000 $ ?
Le montant dépend de plusieurs facteurs comme les dettes existantes, la mise de fonds et le taux d’intérêt. En règle générale, un revenu annuel de 70 000 $ peut permettre d’envisager l’achat d’une propriété d’environ 260 000 $ à 350 000 $, selon la situation financière.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt hypothécaire ?
Pour augmenter sa capacité d’emprunt, il est possible de réduire ses dettes, augmenter sa mise de fonds ou améliorer sa cote de crédit. Une hausse du revenu ou l’ajout d’un co-emprunteur peut également augmenter le montant qu’une institution financière acceptera de prêter.
La cote de crédit influence-t-elle le montant que je peux emprunter ?
Oui. La cote de crédit permet aux institutions financières d’évaluer votre fiabilité comme emprunteur. Une bonne cote de crédit peut faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire et permettre d’obtenir de meilleures conditions de financement.
Est-ce qu’un courtier hypothécaire est gratuit ?
Dans la majorité des cas, les services d’un courtier hypothécaire sont gratuits pour l’emprunteur. Le courtier est généralement rémunéré par l’institution financière qui accorde le prêt hypothécaire.
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